本月下旬，可能全中国地产界都会把目标聚焦到上月刚刚荣膺“中国城市投资环境第一”的杭州钱塘江畔，在杭州未来CBD钱江新城内，最大一宗综合商业用地万象城的一期项目——购物中心和高尚住宅即将动工新建，这座将于2009年9月建成的、建筑面积达到25.5万平方米的购物中心建筑体量将超过现在杭州武林商圈所有商场面积的总和，而建筑面积达到10万平方米的三幢160多米高的超高层高尚住宅，将是钱江新城核心区内唯一的住宅项目。让我们聚焦幕后，揭开处事低调的国际级地产“大鳄”的神秘面纱……

　　从维多利亚港到钱塘江畔

　　华润这个名字对许多杭州人也许比较陌生，但如果一提起在地产界大名鼎鼎的万科，相信大多数人耳熟能详，而事实上，华润是万科的第一大股东，地产也是华润三大支柱产业之一。

　　在香港维多利亚港畔最繁华的CBD内，一黑一白两幢相邻的摩天大楼特别引人注目。一家是香港知名的中资企业——华润集团，一家总资产高达1500亿港币、年营业额达800亿港币的多元化控股企业，主营业务包括日用消费品制造与分销、地产及相关行业等领域；另一家是擅长兴建优质住宅及商业项目、香港最大地产发展商之一的新鸿基。现在两家“地产巨鳄”结成战略合作伙伴，积极进军内地地产市场，在中国经济最具活力的长三角地区的杭州钱塘江畔——未来CBD核心区域内，投巨资着力打造国际级地标——集大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高档公寓及住宅等功能为一体的都市综合体万象城。

　　新鸿基地产代理有限公司执行董事苏仲强告诉记者：“两家携手开发内地可以发挥双方各自的优势：华润有着丰富的内地地产经验；新鸿基在国际上诸多开发经验可供借鉴。之前两家在香港有过愉快的合作，杭州项目是新鸿基‘选择性投资内地’的重大举措。”苏仲强表示，他们详细研究过杭州未来CBD——钱江新城的规划，认为非常合理，发展空间比较大，力争把项目做成“杭州城市中心的典范”。

　　选择做都市综合体，既体现了开发商的实力，又充分显现了华润的深谋远虑。华润曾做过调查，在经济快速增长时，住宅、零售物业上升最快，再其次是写字楼，而当经济调整时，最稳健的是零售物业，是比较安全的资产。以香港铜逻湾为例，作为一个传统商圈，零售业很多年没有调整过，不像写字楼，受经济的影响比较大。“商业是一个谋生手段，反而是一块安全的资产。”经历过香港经济风风雨雨的华润人深有体会。

　　把杭州作为房地产一线城市

　　近几年来，华润频频拿地，积极拓展内地市场。“对地产行业的看法，决定了华润内地拿地较多。”华润（集团）有限公司董事、副总经理王印告诉记者，“作为一家多元化的控股企业，华润主要聚焦于几个行业，追求行业的领先地位：在地产方面主要是打造与万象城为核心的都市综合体。杭州是除深圳之后的第二站，接下去，华润还将在大连、成都等地打造城市综合体。”据王印介绍，一方面，房地产景气度与GDP增长联系紧密。华润曾作过研究，在日本和中国香港地区经济高速增长期内，房地产伴随着GDP是一个上升的趋势。相信中国未来10年、20年GDP会保持良好的增长态势。而且国内实际需求旺盛，日本人均居住面积30平方米，欧洲人均40平方米，增长空间还很大。另一方面，房地产行业资本的承担能力比较强，高过啤酒、零售等华润其他产业。

　　“把杭州作为房地产一线城市。”王印向记者道出了华润地产战略的新选择。王印认为，目前杭州的房价水平体现了城市核心地位和城市经济发展状况，地产方面，华润将资源配置在一线城市和发达城市，也包括宁波、南京、大连、青岛等地。前一段时间华润参与了杭汽发的投标，虽然未获成功，但对杭州的“钟情”体现得淋漓尽致。

　　华润选择杭州，除了经济方面的因素，还有做这个项目差异性方面的考虑。目前杭州还没有购物中心这个级别的东西，有了差异性，就可以把人流聚集起来。杭州万象城正好填补了都市人生活的市场空缺，与杭州作为“东方休闲之都”非常吻合。

　　城市生活，因一个建筑而改变

　　华润、新鸿基进军杭州，将给杭州带来什么？已经建成开业的深圳万象城或许能带给我们一些启示。

　　今年12月9日，是深圳万象城购物中心开业两周年庆，在这两年里，深圳人的生活、休闲、消费，因一个建筑而改变。18.8万平方米，总投资超过20亿港币，营业面积12万平方米，地下一层，地上五层，平均每个楼层2万平方米，这样的城市“商业航母”，创造了一个商业奇迹，开业后的第一个整年——2005年，全年人流量达到2000万人次，预计今年将达到2800万人次。一般来说，一个商业项目需要2-3年的市场培育期，而华润经营万象城第一年就赢利了，且90%以上的租户都赚了。2005年销售额就达到15亿元。

　　“没事可以去走一走，逛一逛，但不一定要去购物、消费，希望能有这样一个都市休闲生活的好地方。”直接参与深圳万象城项目、现在是华润新鸿基房地产（杭州）有限公司助理总经理陈进形象地道出了华润的初衷。据介绍，2000-2002年拆迁时，深圳的GDP虽然居全国前列，但商业形态不如北京、上海发达，有的只是超市、大卖场。基于香港商业地产成功的开发经验，华润提出了打造以万象城为核心的都市综合体的新主张。现在，万象城已成为深圳提升城市形象的新名片，深圳不再仅仅是人们眼中的创业热土，也是休闲生活的大都市。

　　据陈进介绍，不同于传统的零售物业、百货公司，深圳万象城的业态组合，40%零售，20%餐饮，20%休闲娱乐，如五星级的电影院、可承办国际赛事的真冰溜冰场、顶级美容院等，20%大型电器、家居、教育、银行等业态，这些业态组合都将复制到杭州来。