《2008年浙江省房地产业发展报告》摘要

　　□ 浙江省房地产业协会 浙江大学房地产研究中心

　　这份日前发布的报告揭示：目前浙江楼市调整明显，市场供应保持惯性增长，需求却明显下降，市场供求关系已经从“卖方市场”转向“买方市场”，市场交易“量跌价稳”。同时，住房供应结构逐步优化，中小户型商品住宅供需两旺。浙江楼市“市场进入调整期、政策进入扶持期、企业进入转型期、行业进入整合期”。

　　中小户型商品住宅供销两旺

　　2008年，我省住房供应结构进一步调整，中小户型商品房建设速度明显加快。2008年，浙江省90平方米以下住宅完成投资373.7亿元，与上年同比增长57.6%；该类投资占住宅完成投资的比重由2007年的12.5%上升到2008年的26.3%，表明未来中小户型商品住宅的供应总量将会继续增加。去年10月浙江省第15届房博会数据显示，可售房源达1.6万套，其中普通商品住房房源占75%，90平方米以下房源占到42%。这些也都表明浙江省“90/70政策”效应充分体现，中小户型商品住宅供应明显加快，住房供应结构调整较为明显。

　　近年浙江商品房销售面积持续增加。2008年初，商品房销售出现了负增长的局面。上半年，浙江省商品房销售面积为1431.9万平方米，销售额为872.0亿元，同比分别下降19.8%和12.4%。下半年浙江省商品房销售面积为1448.5万平方米，销售额为944.3亿元，同比分别下降46.4和41.3个百分点，降幅逐月扩大。

　　尽管浙江省商品房销售有所回调，但90平方米以下商品住宅的销售面积为579.5万平方米，销售额为356.6亿元，同比增幅分别为45.6%和78.5%。90平方米以下商品住宅销售面积占全部商品住宅销售比重由2007年的9.0%上升为2008年的24.2%。这充分表明，在市场销售不畅的形势下，中小户型普通商品房更受欢迎。

　　房价“拐点”显现

　　2002年至2007年间，浙江省商品房交易价格以年均23.5%的速度快速上涨。2008年，浙江省商品房均价为6306元/平方米，同比增长8.7%。其中，住宅均价为6190元/平方米，比上年增长9.8%。就年度而言，虽然浙江省商品房销量明显下降，但销售价格同比没有出现负增长，总体仍然维持较高水平。放眼全国，浙江省城市房价波动幅度较小。

　　就各月而言，浙江省商品房和商品住宅均价增幅逐月放缓。特别是去年9月份开始，商品房和商品住宅均价出现明显下跌，房价“拐点”有所显现。

　　深度隐患

　　商品房价格继续高位运行。

　　2008年以来，浙江省商品房价格同比涨幅有所回落，但总体仍高位运行。从房价绝对水平来看，经过十多年持续上涨，浙江省房价水平已处于全国前列。据统计，2008年浙江省商品房均价为6306元/平方米，与上年同比增长8.7%。其房价仅次于北京的12212元/平方米和上海的8348元/平方米，位列第三。从房价相对水平来看，浙江省城镇居民房价收入比2007年为7.31，2008年是7.26（按照全省统计数据，三口之家购买一套80平方米的住宅计算），考虑到杭州、宁波、温州等城市房价明显高于全省平均水平，加之城市居民收入差距较大，中低收入家庭的购房支付能力明显不足。

　　房地产市场供求是决定房价走势的关键因素。商品住宅竣工销售比从2007年的1∶1.32，调整到2008年上半年的1∶1.19，再到2008年下半年的1∶0.58，在一定程度上表明浙江省房地产市场逐渐呈现供大于求的局面。

　　商品房成交量严重萎缩。

　　市场成交量是反映市场健康状况的重要尺度，成交量的持续萎缩给浙江省房地产行业形成了沉重压力。统计数据显示，2008年浙江省空置1~3年（含1年）的住宅面积增加24.8%，空置3年以上（含3年）增加171.8%，空置率有所上升。除房价外，影响成交量的因素主要是市场购买信心严重不足，投资投机需求基本消失，市场观望气氛浓厚。

　　从目前情况看，形成市场观望气氛的原因主要有四个：一是经济观望。2007年以来，中国经济经历了从过热到过冷的快速转换，美国金融危机百年一遇，使外贸依存度较高的浙江经济受到巨大冲击。金融危机是否见底，宏观经济何时回升，目前还没有明确信号；二是政策观望。2008年是房地产政策出台最为频繁的一年。针对房地产市场的低迷，中央和许多地方政府纷纷出台了“救市”措施，力度越来越大。但许多购房者还在等待，是否还会有更强有力的利好政策出台； 三是市场价格观望。各种媒体出现的楼市“拐点论”，使得购房者大多预期未来房价仍会继续下跌。但房价还有多大的下降空间，却是众说纷纭，迷雾重重，购房者无法准确判断，导致消费者持币观望的态度较为明显；四是开发商行为观望。面对趋紧的房地产形势，不同企业采取了不同的应对策略，有的企业打折促销，有的企业提升品质，也有企业调低开盘价格等。那么，打折促销力度是否进一步加大，这进一步强化了购房者等待观望的心理。

　　恢复市场信心，增加市场成交量，这是浙江省房地产业重新步入健康发展轨道必须解决的难题之一。

　　房地产企业资金普遍短缺。

　　银根收紧和市场销售清淡，使得浙江省部分房地产开发企业遭遇资金瓶颈。至2008年10月，浙江省房地产资金供给增幅甚至出现了负增长。从浙江省房地产资金来源的变化情况来看，银行贷款增幅由上年同比增长22.6%锐减为2008年同比增长0.4%；定金及预付款、个人按揭贷款增幅由上年同比增长37.6%和66.0%，锐减为2008年同比下降21.1%和19.9%。浙江省房地产开发企业常规的资金来源渠道受到限制。相反，非银行贷款增幅由上年同比下降20.2%上升为2008年同比增长191.8%。可见，由于资金的短缺，浙江省房地产开发开始转向民间等非银行贷款来缓解资金压力。部分房地产企业资金趋紧，也是由于企业自身经营不善、市场景气时盲目扩张所致。与资金流入的捉襟见肘相比，资金支出却依然巨大，2008年浙江省房地产开发投资增幅仍达到9.8%。少数企业因资金链断裂，出现了楼盘“烂尾”、法人“失踪”，以及民间筹资款或银行贷款到期无法偿还等问题。随着市场持续调整，2007年高价拿地的部分项目开发难度增大，企业经营风险日益凸显。

　　中小户型商品住宅可能供应过量。

　　浙江省房地产市场供应结构得到明显改善，中小户型商品住宅供应总量大幅增加。2008年，90平方米以下商品住宅竣工面积占全部住宅的比重从2007年的7.53%提高到2008年的11.35%。同时，销售面积由2007年的8.99%提高到2008年的24.15%，呈现供需两旺的局面。未来90平方米以下商品住宅将成市场主流之一，调整市场结构，增加中低价位住宅供应初见成效。

　　尽管如此，中小户型商品住宅大量推向市场也存在一些问题。一方面，政府在2006年推出“90/70政策”后，2009年将会迎来中小户型商品住宅上市的高峰；另一方面，为了刺激需求，中央政府将投入9000亿用于保障性住房建设，可能会加剧商品房市场的竞争，特别是小户型住宅市场的竞争。因而，2009年应当警惕中小套型商品住房可能出现的过量供应问题。

　　四大预测

　　2010年复苏。

　　目前，浙江省房地产市场正处于调整期。从周期走势分析，市场进一步调整的深度有限，长度可能延长。

　　第一，房地产市场继续向下调整的深度有限。由于中央和地方政府近期出台了大批关于促进经济增长、稳定房地产市场的政策措施，这些政策的累积效应将逐步显现，2009年浙江省房地产市场继续向下的空间有限，估计成交量会逐步回升，但部分房价过高的城市房价仍将继续回落。

　　第二，房地产市场2010年将进入复苏阶段。房地产先行指标显示，未来1-2年浙江省房地产市场供应量将有所减少。同时，随着美国金融海啸的全球影响逐渐消退，中国宏观经济形势预计在2010年明显好转，快速城镇化带来的购房需求和收入增长导致的改善性需求等多种需求将逐步得到释放，购房者市场预期将发生转变，浙江省房地产市场可能在2010年进入复苏阶段，重新出现供需两旺的繁荣局面。

　　政策取向从“抑制”转向“扶持”。

　　从9月份开始，随着各级政府各类“救市”政策措施的密集出台，房地产市场政策拐点已经出现。

　　第一，宏观经济政策由“紧”变“松”。面对次贷危机不断加剧，中国经济周期性质正在发生变化。2008年7月份，中央已将下半年经济工作的大政方针确定为“一保一控”，年初确定的“防止经济增长从偏快转向过热”被“保持经济平稳较快发展”所取代。从央行的货币政策来看，自1月25日起的存款准备金率连续5次上调，转变到9月16日开始接连5次降息。积极的财政政策和适度宽松的货币政策，将改变宏观调控对房地产业的政策态度。

　　第二，地方政府纷纷出台救市政策。2008年9-10月上海、南京、杭州等城市相继推出促进房地产市场稳定发展的政策，对房地产市场的扶持力度不断加大，并一直延续至今。

　　第三，中央出台政策支持居民购房。10月17日，国务院提出要“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”。根据国务院的部署，10月22日，财政部、国家税务总局、中国人民银行有关政策指出：对个人首次购买90平方米及以下普通住房实行税费减免；金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款优惠；加大保障性住房建设规模；明确地方政府可以制定鼓励住房消费的收费减免政策等，这标志着中央政府房地产市场的政策取向从“抑制”转向“扶持”。随后，系统性的房地产政策拐点全面形成。

　　房企转换经营模式。

　　浙江省绝大多数房企是在近10年来房地产市场持续向上、房价不断走高的大背景下发展起来的，从未经历过经济危机的考验。这次房地产市场调整将促进企业，尽快转换经营模式，积累核心能力，走上可持续发展的道路。

　　第一，企业发展：从“机会导向”到“能力导向”。

　　第二，企业经营：从“资源整合”到“资产整合”。

　　第三，企业运作：从“土地运作”到“资本运作”。

　　地产业高利润率时代结束，进入“利润平均化”时代。

　　这一轮的房地产市场周期调整，可能是一次深度调整，标志着房地产业高利润率时代的结束，进入“利润平均化”时代。这也意味着，浙江省房地产行业进入整合期。一方面，市场调整必然带来行业“洗牌”、企业重组。此外，包括房地产中介公司、策划代理公司、经纪公司、评估公司、担保公司等在内的从业机构也将随之迎来一轮行业整合。另一方面，房地产行业将更加注重专业分工。随着此次房地产市场的调整，仅仅依靠土地和产品就能赢取市场的时代即将结束，未来的竞争将越来越体现在企业的生产效率和管理效率上，产品精细化和专业分工细化将是未来重要趋势之一。越来越多的浙江省房地产企业，将由全能型向专业型转变。