随着我国步入城镇化“下半场”，城市更新逐步成为主流，而老旧小区改造又是城市更新的重点。

　　老旧小区改造，居民普遍叫好。但在推进过程中，也存在居民意愿难协调、改造方案重“面子”、工程质量“打折扣”等问题。如何高质量推进老旧小区改造？

　　正在建设杭州城市重要新中心的余杭，坚持问需于民、问计于民、问效于民，抢抓杭州打造全国首批城市更新示范城市的历史机遇，创新实施“提质城市新中心、建设幸福红立方”工程，联动未来社区建设，用实际成效全景式展现“老小区新生活”美好宜居新场景、新风貌，令居民幸福感“就地升级”。

　　截至目前，余杭已累计改造老旧小区57个，惠及居民6300余户，今年正在实施改造小区16个。

　　改造前，问需于民

　　多元协商凝聚共识

　　老旧小区改造涉及居民切身利益，协调各方意愿是一大难题。

　　改造需求和利益诉求，往往千差百异。一些居民只是希望改善居住环境；一些居民却是要求既能解决实际问题，又保留历史记忆和特色风貌。

　　余杭街道通济社区金源公寓小区建于20世纪90年代，基础设施普遍老化。“大家基本上都支持改造，但由于小区普遍以老年人居多，改造上希望能够更关注老年人的需要。”通济社区相关负责人说。

　　怎样把老旧小区“改”到居民心坎上？

　　余杭践行“众人的事情由众人商量”民主协商理念，创新建立提出议题、广开言路、民主协商、拟订方案、居民表决、形成决议的“六步圆桌议事法”，指导各镇街健全居民议事协商机制，发挥居民主体作用，变“要我改”为“我要改”。

　　居民提出的20余项意见，在通过“六步圆桌议事法”后均被采纳。通济社区相关负责人介绍，小区单元楼外立面改造，在保留原有红色外墙颜色的基础上局部增加新元素，做到了“记忆保留”，深受好评。

　　有居民在圆桌议事中表示，希望改造能更加聚焦“一老一小”需求。因此，除外立面换新装、老旧管道统一更换、电梯加装等常规内容外，社区还针对小区公共服务配套不足等问题，做细做实空间挖潜工作。

　　不久后，小区北侧的闲置用地新建一处7000余平方米的社区公园，增设了老年人健身场地、幼儿活动空间等配套设施。

　　如今，金源公寓小区已被评为杭州市老旧小区改造典型案例，通济社区公园则成了周边小区居民健身休闲好去处。

　　改造中，问计于民

　　全程参与强化保障

　　老旧小区改造是一项复杂而系统的民生工程。随着改造的深入推进，一些“难啃的硬骨头”逐渐显现。

　　良渚街道施家湾社区花苑新村北区始建于20世纪90年代，部分房屋配建的储物间割裂了楼幢间可用空间，让停车逐渐成为“老大难”问题。

　　小区改造的第一步，就是挖掘整合闲置资源，通过拆除储藏间拓展停车泊位。“这项工作说说简单，真正做起来可不容易。”时任施家湾社区书记的金国平回忆道，储藏间虽多数仅占地约5平方米，但也是陪伴居民多年的生活配套。如何让居民愿意改、放心改？

　　切实保障居民的知情权和参与权，才能充分调动居民参与老旧小区改造项目的积极性。

　　施家湾社区探索建立“监督队—社区—城建办—项目部”的日会商机制。小区公开招募了7名热心且具有工程知识的业主组成监督队，将业主群内500多户居民反映的诉求及时反馈给社区及街道城建部门，有效推动改造进程。

　　经过前后近一个月的努力，100多个储藏间全部拆除，再加上调整部分绿化，增加了近70个停车泊位。

　　“老旧小区的空间是有限的，光靠内部挖潜，永远也解决不了停车问题。”金国平说，在居民的启发下，社区还想到向外拓展，整合可用资源。

　　在良渚街道的协调下，社区和周边的社会停车场取得联系，争取到了与内部停车相同的包月价格，并在小区围墙一侧开通门禁，让居民步行5分钟就能抵达停车场。

　　通过内外结合、双管齐下，花苑新村北区的可用停车位增加了一倍多，大大缓解了停车难题。

　　改造后，问效于民

　　探索物业长效管理

　　老旧小区改造之后，如果后续的物业管理跟不上，前期改造的效果就难以持续，各种问题容易死灰复燃。

　　瓶窑镇华兴社区桃源小区始建于20世纪80年代，是典型的开放式老旧小区。曾经由于物业缺位，居民普遍抱怨小区服务差，生活没有安全感。而类似的无物业老旧小区，在余杭的数量不少。如何破解？

　　围绕“提质城市新中心、建设幸福红立方”目标任务，以党建引领为主线，以“站在一起、想在一起、干在一起”新优势，余杭构建社区、业委会、物业“三方协同”的共治路径，推动片区化“市政养护+物业服务+商业运维”的城市大物业综合运营模式，将公共区域的绿化、保洁、设施设备养护等工作委托物业服务企业实施。

　　瓶窑镇相关负责人介绍，他们在征询居民改造意见时，逐步引导居民树立起了花钱买服务的理念，最终明确由居民每月缴纳每平方米0.5元物业管理费，并引入定酬制职业经理人，以“企业化、市场化”模式实现了小区物业管理质的提升。

　　现在，华兴社区有了“瓶窑大管家”这个片区化物业，除负责维护小区秩序、环境卫生等基础工作外，还能提供水管、楼道电灯维修等服务。

　　为加快推动物业服务提质增效，余杭还在构建组织体系、探索工作机制、拓宽服务渠道、优化管理考核等方面创新举措，包括成立物业行业协会综合党委、完善前期招投标和选续聘标准等。

　　比如，余杭街道就下大力气建成了浙江省首个街道级物业管理综合服务中心，旨在通过专业社会组织的实体化运营，联动职能部门进行矛盾纠纷调处，从多维度为小区治理赋能。

　　随着大物业综合运营改革的持续推进，余杭老旧小区展现出更加生机勃勃的城市新面貌。