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00004版:要闻

十问十答丨半年度经济形势系列报道之九

稳定房地产市场重在强信心

——访蓝绿双城控股有限公司董事长曹舟南

  房地产行业正在经历一次历史性的重要转折。

  7月24日召开的中共中央政治局会议,分析研究当前经济形势,指出“要切实防范化解重点领域风险,适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展”。

  当前,房地产市场的重大变化体现在何处?新形势下该如何调整优化房地产政策?记者就此专访蓝绿双城控股有限公司董事长曹舟南。

  记者:我国房地产市场出现了哪些重大变化?

  曹舟南:今年以来,房地产市场呈现明显的波浪式发展,与12年前的2011年有些相似。

  2011年,房地产开发投资、销售面积大幅缩水,上半年的“小阳春”缺席、下半年的“金九银十”势头未能延续,杭州楼市也深受影响。

  今年,从国家统计局的数据上看,上半年全国房地产开发投资58550亿元,同比下降7.9%,且连续4个月加速下跌;商品房销售面积同比下降5.3%,累计增速连续两个月加速下滑,商品房销售额增幅较1至5月大幅收窄7.3个百分点。

  从供给端到需求端,上半年房地产市场全面探底,到了必须高度重视的时刻。

  这些重大变化,是多重压力叠加的结果。

  当前房地产市场下行的最根本原因,是房地产行业市场配置资源的效率下降,全要素生产率也在下降。

  前几年在核心城市采取的“限购、限价、限售”等措施起到了抑制房价的作用,政策有其合理性。但是,当前房地产市场已经发生了根本性变化,主要矛盾和供求关系以及房地产行业的定位、内涵都发生了重大调整。

  当前房地产的问题,不仅要关注房地产市场本身,更要结合宏观经济、国际环境、人口、城市化进程等诸多方面来进行考量。今年前3个月,房地产的成交也曾阶段性放量,但回暖趋势在4月以来未能延续。

  当下的购房者对宏观经济发展趋势比较敏感。当人们对未来的预期收入信心充足,且房地产市场呈现回暖、复苏的长通道,客户的购房意愿和信心才会明显提升。

  记者:中央提出“适时调整优化房地产政策”,您认为政策该如何发力?

  曹舟南:去年底今年初开始,政府已经从供给端推出了一系列政策,包括集中供地等制度的调整、“金融16条”大礼包、开发贷等支持政策延期等利好。

  开发贷延期政策的确是利好,但更重要的是要激活市场,进一步促进市场销售,通过销售加快经营性现金流回流,形成良性循环,才能将政策的本意落到实处。

  目前,中国证监会、国家税务总局、国家住房和城乡建设部已经分别从“活跃资本市场,提振投资者信心”“支持协调发展税费优惠”“大力支持刚性和改善性住房需求”等方面发力。

  未来一个阶段,各项限制性政策,比如限购、限贷、限售等的逐步退出,以及货币金融政策,包括降低首付比例、降低增量和存量房贷利率等面向市场端的政策有望陆续出台。

  同时,也需要关注二手房市场。部分城市的二手房市场出现“高挂牌、低成交”的现象,有形成“堰塞湖”的可能性,必须予以高度重视,尽快让二手房交易量恢复到正常,这是当下面临的又一项挑战。

  从产业看,政策应该着眼于更好发挥市场配置资源的能力,提高生产效率,让房地产更多按照市场逻辑去运行,让市场无形的手发挥更大作用。无论是投资者还是开发商,一定要围绕“市场适销的好房子”展开经营活动。

  房地产是支柱产业、是民生产业,还跟金融、建筑、材料、科技等众多行业都有强关联。多年来,房地产为城市建设、为中国居民提高居住品质、为地方政府的税收财政等都作出了重大贡献。以常态的国民经济产业和市场化规律来看待和对待房地产行业,这是比较中肯的。

  从宏观看,当下最重要的是强信心。中央出台“民营经济31条”就是一个大利好,有助于稳定民营企业家信心、稳定市场,对房地产行业更是一剂良药。客户对家庭收入有预期,才更有信心来购房,来享受美好生活。

  记者:行业在高速增长阶段结束之后,后续机会在哪里?

  曹舟南:对房地产行业的未来,我依然充满信心。西方先发国家在城市化率超过80%时,房地产仍是支柱产业、优质产业。我国有14亿人口,城市化率才刚达到65%,行业发展的空间依然很大,长期向好的基本面没有改变。

  我认为,随着我国经济的逐步恢复,房地产也会在今年四季度进入弱复苏状态,再过一年多的时间应该回到正常状态。作为从业者,我希望这个时间越快越好。

  在复苏周期中,行业依然有机会。当下,开发商都在寻求转型,继续走“三高”(高杠杆、高负债、高周转)的路肯定行不通,而产品品质和服务品质才是最重要的基础。把品质做实、做好,把企业做精、管妥,再保持适当的负债率,企业才可能走得更远。

  同时,房地产新发展模式也在加快形成。新发展模式到底是什么样子?我个人认为,是除了部分经过洗礼更好生存下来的房企外,其他市场主体逐渐形成“共建”的商业模式,即由“投资商+建筑商+专业服务商”三方共建,重构房地产价值链,构建新的事业生态,并以此防范化解重点领域风险,促进房地产市场平稳健康发展。

  我们希望,未来的中国房地产行业是平稳和健康的。这要求所有的行业参与者,包括地方政府、金融机构、专业服务商、建筑商、供应商、购房者等,都能以理性和可持续的方式方法,共同推动房地产业的发展。


浙江日报 要闻 00004 稳定房地产市场重在强信心 2023-08-02 26045837 2 2023年08月02日 星期三