我爱我家市场研究中心 马恒玲

　　猴年楼市即将收官，今年无论是新房还是二手房的交易量均再创历史新高，达到历史最高值。难怪有人用“猴赛雷”来形容。

　　根据透明售房网数据，2016年截至12月25日杭州主城区（不含大江东、萧山、余杭）二手房共成交70106套，环比上涨幅度达到56.34%。而主城区新房去年卖出55886套，今年卖出80741套。二手房行情直逼新房。

　　新高的四点理由

　　从2011~2016年杭州楼市交易量变化来看，今年全年交易量是近6年来成交最高点，主要原因是：

　　互联网产业集聚，私营和个体经济发达。

　　杭州的IT产业比较发达，聚集了高端的互联网企业，能够吸引众多高端外来人才来杭置业定居。此外这里的私营和个体经济活跃度高、创业气氛浓厚，因此各行各业吸纳了众多就业人口，这也就为楼市带来了大量的购房需求，同时也奠定了楼市高交易量的基础。

　　就业机会多，对年轻人的吸引力更高。

　　杭州作为一个包容的城市，特别是随着城市化进程的加快及经济规模的不断扩大，在带动相关产业发展的同时，也催生出了许多就业机会，而这些就业群体更多以年轻人为主，这一类群体在阶段时间内累积了一定经济实力后，也更愿意选择留杭置业。

　　政策环境持续利好，刺激购房需求释放。

　　从政策面看，2016年前三个季度在延续2015年“去库存”以促进房地产市场持续发展的市场背景下，杭州楼市整体政策环境持续宽松，购房者的购房信心指数持续走高，进而拉动了购房需求的入场，促进了二手房市场的持续活跃。

　　存量房容量和结构发生变化

　　2016年二手房交易大幅提升的背后还有一个重要因素，就是存量房容量的不断扩大。从近两年主城区二手房和新房交易水平来看，杭州正逐步进入由新房主导的市场向存量房市场的过渡。预计随着更多“刚需”不断进入二手房市场，未来一段时间市场上对存量房的需求及消化能力还将加大。

　　2016年的杭州楼市在支持刚需、改善型需求以及去库存的宽松政策基调下，整体市场持续复苏，虽然年末以限购为目的宏观调控政策再度袭来，但市场交易升温复苏的主基调并未改变。同时，还应该看到，在以刚需和改善型购房者为主导的市场，投资客现在已经完全退出市场，房价缺乏上涨动力。

　　年底是下单窗口期吗

　　从价格角度来观察，2016年杭州二手房交易量大幅上涨的同时，二手房市场的交易价格同样涨势明显。数据显示，今年二手房交易均价为20505元/㎡，同比2015年的18467元/㎡上涨了11.04%，而全年成交均价上涨最为明显的阶段出现在8月和9月，环比涨幅分别达到3.12%和6.81%。

　　从全年交易均价走势图发现，今年二手房交易均价呈现出“三段式”变化。第一阶段自上半年1-5月，整体房价在延续15年末的市场行情下呈现出逐月“温和”增长的趋势，其中年后2月份开始，月环比增长幅度分别为1.99%、0.52%、1.78%、1.94%，到了5月份二手房交易均价已经突破2万大关。第二阶段自6月份开始，在上半年交易量大幅上涨的带动下，二手房交易价格波动幅度持续加大，整体价格走势呈现不断偏高水平，7、8月价格环比分别增长1.61%、3.12%，特别是到9月份价格环比涨幅更是高达6.81%，达到今年最高。不过进入第三阶段，自10月份开始在调控政策效应的影响下，交易价格上涨势头逐渐回落，分别环比降幅为0.15%、0.29%，从幅度来看跌幅虽不明显，但反映出市场在政府整体调控下，价格已经释放出回跌的信号，同时也结束了这一年价格持续上涨的行情。

　　从房价涨幅来看，今年二手房交易价格整体表现为“涨多跌少”。上半年在信贷市场环境宽松，尤其在降息、首套房契税优惠及“营改增”等举措的助力下，置业群体入市积极性明显，购房需求得到快速增长，随之出现了涨价的趋势，不过月环比涨幅并不明显，涨跌幅度基本维持在2%以内。此外，从同比涨幅变化来看，上半年二手房交易价格涨幅也基本维持在8%以内，这说明上半年二手房价格涨幅以渐趋缓。

　　下半年，随着政府在楼市政策上的继续宽松，二手房交易量得到进一步提升，使得市场交易价格涨势不减。此外楼市的继续向好，也让买卖双方对未来市场的预期有所变化，特别是房东方面，在挂牌价格上抬升明显，且市场议价空间逐步缩小，进而影响了市场价格走向。进入9月份，随着楼市的升温，市场的供需矛盾再次趋于紧张，并导致二手房交易价格有所攀升，环比涨幅高达6.81%。不过值得注意的是，进入年末，随着限购、限贷等紧缩性调控政策开始发挥效力，二手房交易价格开始逐步企稳。

　　供不应求行情延续进入新年

　　2015年，整体供需走势基本平稳，月度供需比基本维持在1:4左右。而进入2016年，二手房供需比始终在高位徘徊，特别是9月份，政策出台后造成的恐慌性需求比例急速上升，单月供需比最高一度达到1:9.33，意味着一套房源对应有9名有购房意愿的客户。

　　这表明杭州二手房市场潜在购房需求量依旧巨大。具体来看，今年2月份春节结束之后，市场房源挂牌量和客户需求量两者比例陡然上升，从1:4.1上升至1:6.91，客户需求增速明显，新增挂牌房源不足迹象明显，因此自年初开始杭州二手房供需矛盾就处于紧张的阶段。3、4月份供需比虽下降明显，但整体仍旧向买方市场倾斜。之后在市场政策持续利好的市场背景下，二手房市场需求不断上扬，房源挂牌不足，导致市场供需比例再次持续扩大，最高供需比在9月份攀升至年内新高，达到1:9.33。10月份作为今年供需变化的一个重要转折点，随着限购和信贷政策的收紧，在交易下滑的同时，市场供需关系虽未发生大逆转，但紧张度明显缓解，截至12月，市场供需比已经回落至1:4.93，基本已经恢复至年初水平。