省地税局发布销售二手房和个人出租不动产增值税业务办税指南

　　营改增后

　　两种增值税业务请到地税机关办理

　　经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点（以下简称“营改增”），建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，由缴纳营业税改为缴纳增值税。为实现税制转换平稳过渡，最大限度方便纳税人办税，国家税务总局决定，“营改增”后纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产，暂由地税机关继续办理纳税申报受理、计税价格评估、税款征收、税收优惠备案、发票代开等有关事项。

　　也就是说，5月1日起，需要办理销售其取得的不动产和其他个人出租不动产增值税业务的纳税人，仍向不动产所在地主管地税机关缴纳增值税。那么，这里所说的暂由地税机关代征的“纳税人销售其取得的不动产”和“其他个人出租不动产”，究竟包括哪些项目呢？纳税人在办理具体业务时又有哪些需要注意的事项呢？省地税局根据我省实际情况，为全省纳税人制作了相关政策解读和办税指南。

政策解读　地税代征范围和税收优惠

　　根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，“营改增”后，地税机关代征增值税项目主要有两大类：第一类是所有企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位及个体工商户和其他个人，销售其取得的不动产。所谓“取得的不动产”，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产，俗称“二手房”；需要注意的是，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目（商品房）不在此列。第二类则是自然人个人出租住房、商业用房等不动产。

　　纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产，申请代开发票的，由代征税款的地税局代开增值税专用发票或者增值税普通发票。

　　“营改增”后，针对纳税人销售其取得的不动产原有的减免事项范围有所扩大。除了纳税人销售其取得的不动产原有的营业税优惠减免政策将继续延续外，新增：“个体工商户将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个体工商户将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税”的规定。

　　此外，由于增值税为价外税，计算方式与营业税不同，“营改增”后，纳税人销售其取得的不动产的税负会降低。以一套计税价格为100万元的房子为例：某个人销售商品房含税销售额100万元，征收率5%。原营业税金为100万元×5%=5万元，而现增值税为100万元×5%/（1+5%）=47619.05元，相当于少交税金2380.95元。

地税行动　全力以赴做好代征代开准备

　　为方便全省纳税人办税，确保个人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产“营改增”税制平稳转换。全省地税部门积极行动，认真与国税部门进行对接，就增值税发票领用管理、税控专用设备的安装测试、操作人员培训等有关问题达成一致意见。

　　4月18日，省地税局下发《浙江省地方税务局关于扎实做好营业税改征增值税委托地税代征税款和代开增值税发票工作的通知》（浙地税函﹝2016﹞100号），4月19日联合省国税局下发了《浙江省地方税务局 浙江省国家税务局关于贯彻落实营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票有关问题的通知》（浙地税函﹝2016﹞99号），明确了职责分工和国地税合作方式等，以确保“营改增”后有关纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产代征税款和代开增值税发票工作的顺利开展。

　　与此同时，省地税局提出了纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产代征业务需求，组织人员加班加点对《税友龙版》相关操作程序进行修改，确保相关信息系统更新升级上线。

便民服务　制定发布两份办税流程指南

　　为保障代征代开业务平稳运行，最大限度便利纳税人，全省各级地税部门办税服务厅已增设窗口、增派窗口工作人员，同时切实落实好各项制度，如午间值班制度、预约服务制度、延时服务制度、一次性告知制度等，通过高效服务保障税制转换的平稳过渡。

　　由于“营改增”后，纳税人办理销售其取得的不动产和其他个人出租不动产增值税业务所需资料发生了变化，省地税局结合我省纳税人办税实际情况，制定了《“营改增”后销售其取得的不动产办税指南》和《“营改增”后其他个人出租不动产申请代开增值税发票办税指南》，并发放到全省各级地税机关。各级地税部门将结合指南内容，对相关事项的办税服务地点、联系电话、办理时间段等内容向纳税人做好一并告知服务。

　　针对代开发票应提供的资料，两份指南中有具体说明。

　　其中，纳税人销售其取得的不动产申请代开增值税发票应提供的资料，除按原代开营业税发票的有关规定提交相关资料外，还需提交《代开增值税专用发票（普通发票）缴纳税款申报单》（以下简称《申报单》），不再提交《代开通用机打发票缴纳税款申报单》。

　　而个人出租不动产申请代开增值税发票则需要提供《申报单》、个人身份证明（居民身份证、户口簿、护照）原件及复印件、不动产租赁合同原件及复印件等。

　　纳税人可在省地税局门户网站“浙江地税”（www.zjds.gov.cn）下载电子《申报单》，或在税务分局及各个人出租房代征点领取纸质的《申报单》填用。

　　为方便纳税人了解“营改增”最新政策和办税流程，省地税局已在门户网站“浙江地税”（www.zjds.gov.cn）开辟“营改增试点工作”专栏，还将通过“浙江地税”政务微博、微信等渠道全方位推送相关政策解读和办税服务信息，欢迎纳税人关注查询。