在政策相对明朗的市场背景之下，供求关系是决定市场走势的关键因素之一。

　　从宏观层面来看，杭州房地产市场总规模已由2008年的425亿元快速增长至2014年的1500亿元。考虑到杭州隐形库存以2013年出让土地变现为主，2014年以来正在加速上市，可以认为主城区实际库存在2014年底已经到达高点。考虑到杭州人口的稳定增长及土地市场的持续低迷，楼市回暖有利方向通道实际已经形成。

　　事实上，近期市场已经开始往卖方市场倾斜。从杭州市主城区商品住宅去化情况来看，2014年3、4、5月份存销比分别为25个月、19个月、22个月，而2015年3、4、5月份相应存销比迅速回落至16个月、9个月、8个月。换句话说，若按照5月份的去化速度，主城区商品住宅仅需8个月就会去化完毕，杭州近几年来一直被诟病的“高库存”问题慢慢转变为一个伪命题。

　　要全面认识市场的真实现状，除了供求关系之外，还要关注板块分布以及产品结构之间的关系。杭州市场住宅库存量40%集中在余杭，已经与主城区基本持平，这个区域我们认为相对危险，短期内不会有太大的变化。当然，余杭区板块分布广泛，情况相对复杂。像乔司、勾庄等板块，我们认为仍处在供大于求的阶段；而未来科技城、星桥等板块，相对来说基本实现了供求平衡。主城区的钱江新城、滨江核心区以及武林板块等地段，由于潜在供应量基本已经释放完毕，有望率先回暖。

　　杭州的市场还有一个关键特点。由于民商发达，杭州购房者的投资、投机心态更甚于其他地区，因此与其他城市相比，杭州市场呈现出更为不规律、振幅更为强烈、受市场及政策影响更为剧烈的金融型市场特征，用房地产市场的一般趋势去判断杭州市场的趋势，往往是不准确的。这样的市场，持续保持高度增长的销售额和占有率难度较高且意义不大，更加考验开发商对于市场的准确把握与解读。中海在2012~2013年的市场上升期积极扩张，取得100亿元左右的销售额；在2014年的市场下行期调整步伐，等待机会，也正是基于对杭州市场金融属性的考虑。在市场上升期不“惜售”，积极冲刺高份额、高目标；市场下行期少“割肉”，适当补仓土地，静待时机，才能最大程度地确保企业自身经营利润。