冯焱东

　　新常态下房地产企业正在纷纷谋求转型，多元化、互联网、金融、智能家居、健康养老等等成为热门话题，但我认为向制造业学习和转型才是首要的，必须高度重视。

　　房地产虽然被归类服务业，但其制造业特征却比较明显。一般第三产业提供的是无形的服务产品，但房地产企业必须先拿地，然后作为建设单位负责把房子设计并制造出来，最后把有形的产品交付给业主，这与一般服务业区别很大，与制造业倒颇为相似。当经济进入新常态，房地产进入白银时代，开发商向制造业学习和转型显得十分必要和迫切。

　　1、积极推进建筑工业化，提升制造水平。

　　建筑生产工业化在美国、日本和新加坡等工业发达国家已有近50年的发展历史，已达到了相当高的水平，一栋住宅有一半用预制构件组装完成，预制构件率最高达到80%以上。建筑工业化有很多优点，表现在设计简化、施工速度快、施工质量提高、施工环境改善、劳动条件改善、资源能源节约、成本节约、建筑效果丰富、抗震性提高、可持续性提高等。2013年，万科全国新开工产业化面积698.07万平方米，主流项目工业化开工占比达42.37%。目前我国住宅产业化占比还非常小，但未来一定会成为主流方式，有远见的开发商都应该积极主动参与到这一进程中来。

　　2、向制造业学习以客户为本。

　　制造业十分重视对客户的研究，小米手机创始人雷军谈成功经验时很在意“参与感”三个字，“我们在网上发动过百万人参与……你看小米按我这个改了吧，就是我设计的，这种荣誉感是他们推销小米很重要的动力。说得直白一点，小米销售的是参与感。”

　　再看海尔，张瑞敏于2005年9月创造性地提出了具有战略意义的“人单合一双赢模式”竞争模式。“人”即为员工，“单”即是市场目标，并不仅是狭义的订单，而是广义的用户需求。“人单合一”即让员工与用户融为一体。而“双赢”则体现为员工在为用户创造价值的同时体现出自身的价值。原来员工听企业的，现在变成员工听用户的、企业听员工的为用户创新的方案。

　　客户是衣食父母，与海尔和小米相比，开发商对客户的尊重和研究相差甚远，开发商必须向制造业学习对客户的态度。

　　3、向制造业学习管理。

　　在管理上房地产与制造业相比有较大差距。比如信息化管理，制造企业的信息化管理走在时代前列，可能更新换代都很多次了。以ERP（企业资源计划）为例，制造业走过了ＭＩＳ系统阶段、ＭＲＰ阶段、MPR阶段、ERP阶段和电子商务的ERP等5个阶段，而房地产企业引入ERP是近几年的事，而且应用程度和水平总体不高。再比如成本管理，制造业在很多环节精确到0.5%以内，房地产能达到5%就可能不错了。又如人才资源管理，很多优秀制造业把全世界、全国最顶尖的人才引入企业，广纳天下英才，而房地产公司除了少数外，大部分用人是不够开放的，有较强的封闭性、地方性。再从国际化经营管理看，制造业龙头华为、联想、中兴、海尔等早已成为国际化企业，而房地产龙头企业的国际化进程刚刚起步，需要学习的地方很多。

　　郁亮曾说：“和中国制造业相比，地产行业太粗放了，精细化程度太低了，我们完全可以从管理要效益。”

　　4、学习制造业在低利润水平下的生存发展能力。

　　先看几家制造业龙头的销售净利润率情况，2013年海尔电器销售净利润率为3.3%，华为是8.8%，美的为6%，联想集团为1.87%，上汽集团为4.4%，东风汽车基本为0，格力最高达到9%，钢铁、造船、光伏、纺织、服装等行业普遍亏损或维持微利，而2013年房地产行业销售净利润率高达10%以上。

　　必须看到，绝大部分制造业都处于红海之中，表现为增长缓慢、产能过剩、竞争激烈、利润降低、价格下滑等。在严酷的环境中，制造企业通过加强技术创新、控制成本、提升产品品质和服务水平、贴近市场需求、发掘细分市场、增强营销能力、开拓国际市场、实施薄利多销策略、扩张规模等等办法首先维持企业的生存，然后再谋求企业的进一步发展。开发商应积极主动借鉴制造业，提升自己的生存和发展能力。

　　5、向制造业学习研发。

　　研发被很多制造企业视为立企之本。“微笑曲线”表明，制造业附加值主要体现在两端，即研发设计和营销品牌。房地产实际上科技含量很高，人文内涵很深厚,必须加强研发。

　　先从人文社会内涵来看，开发商需要研究的范围就非常广阔，如主体功能区规划和各区域规划、新型城镇化规划实施对房地产影响、交通规划与高铁对各地房地产的影响、人口变迁对房地产的影响、房地产周期波动规律、宏观经济与房地产的关系、房地产税等税制体制改革对房地产的影响、中国房地产泡沫的成因及趋势、保障房政策实施、房地产宏观调控目的与手段分析、各类产业地产（文化旅游、养老养生、物流等等）分析、开发商如何在波动中可持续发展、金融大变革对房地产影响等等众多课题，无不与房地产企业的利益和风险密切相关。

　　再从科技方面看，房地产与新能源、新材料、新技术、信息科技、环保节能、建筑科技、智能家居、智能建筑、互联网、物联网、住宅产业化等等自然科技与房地产关系非常密切。对各类新科技运用、信息技术和低碳技术运用不够专业和系统的房地产公司可能有落伍的危险。

　　房地产已经不是一个简单的传统行业，它已经是一个需要大量人文社会理论和科学技术支撑的“知识密集型行业”、“新兴科技行业”。房地产不仅是“人文产品”，也是一种“科技产品” 。

　　华为2014研发投入408亿元，达到销售额的14.2%，但目前很少有开发商愿意在研发上投入哪怕达到0.5%，开发商必须马上建立新的思维，让研发成为行业新的关键词。

　　（作者系民生银行地产研究院首席研究员）