至2009年开始，杭州大城北板块开启全面的旧城改造，房地产开发也大刀阔斧地进入发展迅猛期，涌现出众多明星板块。

　　2007-2013年，桥西板块是大城北的“明珠”，大运河、小河直街、拱宸桥拼合了桥西高大上的基因；2012-2014年大桥西范围的北部软件园，则成了城北楼市的香饽饽。随着杭州第一座万达广场的开业、卖鱼桥小学学区的确定，和板块内北海公寓的杭州马年第一降，北部软件园板块的关注度、知名度和认可度，在2014年达到历史高峰。进入2015年后，大城北的热点逐渐向北转移，以北宸之光、万家名城为代表的勾运路板块成为城北最受关注、热度最高的板块。

　　那么，勾运路板块之后，谁将主导未来大城北楼市，开辟新格局？

　　大城北坐拥五大优势的最后处女地

　　说起城北的楼市，不得不提大运河。大运河一直是伴随城北发展“灵魂”，沿运河开发成为城北楼市的基本格局。随着2014年6月运河申遗成功，运河在杭州人心目中的地位进一步提高，而紧依勾运路的一座城北新城——“运河新城”也悄然崛起，成为大城北最后一片处女地。

　　运河新城，南起石祥路，北至绕城高速，西起上塘高架，东至拱康路，横跨拱墅、余杭两个区，预计总投资124亿元，规划居住人口10多万，建设成为集生活居住、商务办公、商贸物流、旅游休闲、文化创意、总部经济于一体的城北城市副中心。

　　对于其他板块而言，特别是政府规划“其他新城”而言，运河新城有着五大先天优势：一，一条运河连接了城市南北，且将城中的繁华、人文、生活一脉相传到城北，运河新城传承了运河特别是拱宸桥一带的底蕴和气质，有了历史和人文的传承，自然是许多新地带人工建造没有底蕴的新城不可同日而语的；二，大城北的交通枢纽所在，城北交通命门所在，石祥路、上塘高架、秋石高架、绕城高速组成立体交通网络，加上运河和地铁4号线的规划，可谓水陆空具备，便捷到达城市各大区域；三，西临京杭大运河，东部与半山相邻，独一无二的山水资源成为城北宜居胜地；四，建立在城北繁华的商业体系之上，南面距离万达广场和运河天地仅2公里，西面至西田城和东面至中大银泰城均在4公里范围内；且运河新城自身商业规划完善，在建的迪凯运河印象商业综合体商业部分将打造成为主题性购物中心，作为一个规划新城而言，完善的配套为居住减轻后顾之忧；五，规划有特色，依托天然丰富的水系环境、沿运河形成独一无二的岛居生活布局是运河新城核心区的一大特色。城北衔接市中心的稀缺地段、水陆空三维交通网络、运河半山的山水资源、毗邻万达的商业配套、独一无二的中央导居规划等五大优势奠定了运河新城房地产开发的优质血统，也预示着未来强大的发展动力和升值潜力。

　　亲民楼盘为何难以快速走红

　　运河新城的开发启动，以凯喜雅房产2011年取得的第一宗运河新城地块为标志。近三年总共出让6宗地块，涉及住宅地块总共有四宗，凯喜雅、瑞麒时代、保定华瑞、杭州城建等先后入驻运河新城，但目前仅两个项目进入开发状态，呈现出较好的亲民姿态：瑞麒时代处于尾房状态，一口价10000元/平方米，凯喜雅锦河湾处于开发中期，目前售价11500元/平方米左右，产品定位刚需市场为主，89平方米设计成舒适三房两厅一卫，115平方米可做到四房两厅两卫。目前市场情况下，无论是价格还是产品，运河新城均表现出较高性价比。10000-11000的售价，较一路之隔的勾运路板块低2000-3000元/平方米，较2公里左右的北部软件园板块更是有6000-7000的差距。

　　运河新城新盘出身高贵且姿态亲民，理应在楼市中快速走红，成为热销中的经典。

　　事实上，运河新城目前开发的两个住宅楼盘表现一般：瑞麒时代2013年开盘到目前住宅销售仅50%，不得已走上低价清盘的道路；锦河湾2014年开盘目前销售率不足40%。

　　有业内人士分析，运河新城基础建设尚未完善，公共交通有待完善，基本形象尚未建立。从目前情况看，运河新城的几条主要道路金昌路、丽水路尚未开通，区域四通八达的交通优势还未显现，目前公共交通基本未建立；二，区域识别度不够，区域宣传力度不大。运河新城还缺乏强势的推广，加上楼盘品牌知名度不高，区域识别度极弱，在周边火热板块的夹击中，难以脱颖而出。这可能是运河新城板块楼盘表现不足最主要的原因；三，推地量少、推地节奏慢且分散，难以激发品牌开发商的兴趣，难以在土地市场上形成轰动效应；四，区域优质景观环境尚未呈现。运河新城最大特色，为运河岛居，而此尚在建设中。对于购房者和市场而言，正所谓方兴未艾之地。

　　自身形象未立，周边竞争激烈，此时的运河新城，正如三月弱桃，历风雨，待春暖。

　　后记：杭州大城北开发依然如火如荼地进行着，运河新城作为大城北最后的一片处女地，稀缺、高贵，道路、形象等已具雏形，只待时间的培育，便可呈现迷人风采。城北热点北移之后，“运河新城”成为桥西的延续，也将继续着城北的“运河”繁华和宜居。对于运河新城来说，未来是明媚的。

　　就让我们一起来等待一朵花开，用时间和激情。

　　（合创地产机构 言午）