宁波：空间换地换出发展新空间

　　本报记者 蒋敏华

　　通讯员 李风 郏恬甜 庄芬芬

　　2013年，宁波市建设用地地均GDP为453.38元/平方米，高出全省平均数26.01%。宁波以不到全国1‰的土地面积，创造了全国1.25%的GDP。

　　另据省国土资源厅测算，在全省11个地市中，宁波的节约集约用地水平连续两年排名第一，建设用地地均GDP是全国30个重点城市平均水平的1.54倍。

　　这一连串数字的背后，有着什么样的故事？近日，本报记者前往宁波实地探访，看当地政府如何做好用地节地文章。

　　“指挥棒”引领盘活存量低效用地

　　当前，宁波人均耕地0.57亩，建设用地面积已占土地总面积的18.6%，开发强度远高于全省平均水平（浙江省2020年的开发控制目标是13%）。可是企业要发展，城市要扩容，没有土地资源怎么办？用宁波市国土资源局总规划师万江波的话来说，就是不能坐等增量，要在存量上做文章。

　　据初步调查统计，宁波市共有城镇低效用地约21.8万亩，占城乡建设用地总量的10.04%，再开发潜力较大。盘活低效用地，提高土地利用效益，成了宁波国土部门工作的重中之重。

　　如何让21.8万亩的低效用地“活”起来？近年来，宁波市不断加大对各县（市）区政府节约集约用地目标管理考核力度，先后出台了《宁波市“365”节约集约用地目标责任考核实施细则》、《关于印发<宁波市建设用地节约集约利用和耕地保护目标责任评价指标及考核暂行办理>的通知》、《关于进一步促进节约集约用地的通知》等文件，市政府对各县（市）区综合考核中，节约集约用地考核分值从2.3分提高至3.9分，极大提高了各县（市）区政府节约集约用地的主动性。

　　不仅如此，今年宁波市还专门成立了实施“亩产倍增”计划暨推进城镇低效用地再开发工作领导小组，共有19个部门参与，作为下一阶段节约集约用地工作的组织协调机构。

　　与此同时，近年来宁波市企业炒地囤地现象也得到了有效抑制，而这一切变化缘于工业用地分阶段管理制度的实施。翻开任意一本拿地企业手中的建设用地使用权证书，上面都备注了2~3年的项目开发建设期限，以及3~5年的投产初始运行期限。企业一旦未通过单位产出、履约认定，则不得转让房屋和土地；严重不符约定的，可终止合同。

　　“我们的目的不是一次性收取土地出让金，而是要思考如何把地用起来，确保有限的土地资源用在刀刃上，保障经济社会的可持续发展。” 宁波市国土资源局土地利用处处长丁永平介绍说，截至今年10月，宁波市共实施工业用地分阶段管理制度土地360宗，土地面积7500亩，收取履约保证金3.0亿元，另外还收取其他经营性用地履约保证金1.9亿元，全市工业用地亩均固定资产投资比去年底提高了5.1%。

　　目前，宁波市履约保证金和分阶段管理的做法，受到了省政府肯定，并在今年下发的《浙江省人民政府关于实施“空间换地”深化节约集约用地的意见》中向全省推广。

　　鼓励企业“空间换地”

　　宁波柯力传感科技股份有限公司，位于宁波江北工业区，企业占地约82亩，是全球最大的钢制传感器制造商之一。近年来，企业并未新增用地，产能却实现了成倍增长，2013年企业产值已超过6亿元。

　　柯力又是如何做到“增产不增地”的呢？江北工业区管委会工作人员介绍说，短短7年时间，他亲历了柯力至少四次的改建，企业增加建筑面积约3.3万平方米。尤其是最近的一次“增容减绿、空间换地”项目，柯力更是将节约集约用地发挥到了极致。改建后，企业容积率已提高至约1.3，比第一次建造时的0.65提高近一倍。

　　“增容减绿”顾名思义就是减少企业绿化面积，减少的绿地用于新建厂房，提高企业容积率；“空间换地”就是企业向上、向下挖掘用地潜力。为此，柯力相关负责人“秀”出了记录企业变迁的照片。记者发现，办公大楼前原先一片占地1600平方米左右的绿地景观，如今已改建成一幢建筑物。

　　“大楼设计刻意仿造旧厂房风格，地上2层建筑为挑高设计，作为企业研发场所；开发利用地下一层空间，则设有柯力博物馆、产品展厅和健身场地，总建筑面积3800平方米。”柯力相关负责人解释道，虽然开发地下空间耗时长、成本高，每平方米造价约为4000元，但是政府为此推出了免收土地出让金、减免配套费、允许房地产变更登记等“政策利好”，极具诱惑力，也契合当下节约集约用地的趋势，因此企业才完成了数次“空间换地”的华丽蜕变。

　　有了准入管理和低效腾退等机制，如今，愈来愈多的企业，正在政策的引导下尝试提高土地利用效率的“新招”。宁波市江北区自2011年以来启动实施了“工业低产地改造倍增工程”，创新推出8种不同的改造方式，引导企业由“圈地求发展”向“集约谋用地”转变，实现工业企业亩产税收的整体大提升。

　　近3年，江北区工业企业亩产税收连续3年实现增长，年均增幅近10%；规上企业亩均实缴税收从2010年的8万元/亩上升到2013年的12.53万元/亩；2013年，“状元亩产”高达355万元/亩，比2010年增长52%。据不完全统计，近年来宁波全市共有1000多家企业通过增容改建，新增建筑面积543万平方米，按平均容积率0.8计算，可节约土地10181亩。而第三产业也已成为宁波产业用地供应的主体，占58.82%。

　　掘地三尺向下要空间

　　置身宁波市东部新城核心区，高楼林立，施工繁忙。在这片规划约8.5平方公里的核心区，地下开发面积达4平方公里。这里不仅将出现全省“海拔”最高的商务楼，也隐匿了已经建成的目前全省最长的地下共同沟，是宁波市节约集约用地的一个典型。

　　多数的地下空间开发为单体设计，然而东部新城核心区，各功能区块间有很强的连通性，相当于建设地下综合体。目前，区域内已建成的金融中心北区，总建筑面积36万平方米，其中三分之一就是地下面积。

　　在核心区中心地带的中央广场项目所在地，记者看到，高楼合围下的大面积空地正在做基坑开挖；远处的起吊机，吊臂正徐徐向地下传输材料。丁永平介绍说，项目建成后，这里看似是简单的一块绿地和广场，地下则别有洞天：不仅包含3层停车场和部分地下商业，还有连接周边楼宇地下车库的通道，以此缓解周边楼宇停车位紧缺。

　　而核心区的主干道下方，则盘踞着三纵三横的地下综合管沟，全长9.8公里。据宁波市东部新城国土资源管理处副处长叶新革介绍，地下综合管沟实际上就是一条规模巨大的地下隧道，它将原本架设在地面、铺设在地下的各类公用类管线如水、电、通信等，集于一体；“共同沟”在地面上预留有人员出入口、材料投放口，里面有宽阔的检修通道供人员进行维护工作。地下综合管沟的建设，不仅可以避免市政管线维修时道路反复开挖的问题，更重要的是为地下空间的成片开发、统一利用奠定了基础，从而提高土地集约利用水平。

　　为了充分利用地下空间，宁波制定了《关于落实省政府空间换地政策鼓励开发利用地下空间的通知》，最大的政策突破是：第一是土地出让时规划条件容积率不包含地下空间，土地出让金仅为地上部分，鼓励企业开发利用地下空间，并在开发完成后补交土地出让金；第二是地下空间用于商业、办公、娱乐、仓储等经营性用途的，地下首层部分土地出让金按所在地基准地价对应用途楼面地价的20%收取，地下二层按首层的40%收取，地下三层以下（含三层）免收土地出让金。该市国土资源地质环境部门，还专门绘制了地下空间开发地质环境适宜性区划图，为地下空间开发利用提供科学依据。

　　根据《宁波市中心城地下空间开发利用专项规划》，到2020年，宁波要开发6000万平方米的地下空间，这相当于两个海曙区的面积。