兰洪海

　　日前，我省某市一块被业内称为近年来其城区推出的最好住宅宝地，经过85轮叫价，由挂牌起始价人民币18亿元，加价至29亿元，终因竞拍价没有达到政府最低保留价30.08亿元而致流拍。这个结果，令很多人匪夷所思和不解。

　　究其原因，就是竞拍这块总面积约为14万平方米，容积率1～1.8，建筑限高100米内的土地，竞买人不仅需要是“近两年连续被国务院发展研究中心企业研究所、中房指数研究院等机构评为全国房地产前50强的国家一级房地产开发企业，还要近三年年平均开发量达到1000万平方米，年交付量达到200万平方米等”。

　　也难怪有人质疑，为一块纯宅地设置如此苛刻的条件实属罕见，即使放在全国能符合条件的开发商也屈指可数。最终三家企业入围。

　　当然，人们关注的关键是：既然政府设定了远高于市场预期的保留价，为何还要再出个起始价？事实是挂牌价18亿元，竞拍价29亿元，溢价率达到61%，如此高的溢价率依然未达到保留价，这在以往从未发生过。按照专家估算，这块地拍到26亿元就已很难操作，而政府保留价30.08亿元，按最大容积率算楼面价将达到1.2万元/平方米，算上土建、管理等综合成本约要1.8～2万元/平方米，那么，楼盘须卖到2万元/平方米以上似乎才能盈亏平衡。目前，地块周边的房价在1.6～1.8万元/平方米，如果新盘超过这个价格，对购房者势必会降低吸引力。

　　为什么一个看似“量身订做”的拍卖，成为一个“三不爱”，出现多方都不乐见的结果？我们知道，此前在商品住宅用地的供应方式上，国土部门曾推出一些新型招拍挂出让办法，包括“限房价、竞地价”，“限地价、竞政策性住房面积”，“在商品房中配建保障房”等等。如果有一块宅地，争抢的开发商很多，叫价不断上升，政府会考虑增加地块内保障性住房的配建比例。总之，对于像地块超面积出让、捆绑出让、毛地出让，住宅用地容积率偏低，出让主体“量体裁衣”设定唯一性、排他性的竞买或投标条件等问题，都属触碰规定出让的高压线，将责令终止出让行为，并依法循规追究责任。

　　同时，调控也同步催生了严厉的用地管理措施。在商品宅地供应过程中，严防拍出高价地；一旦出现溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的宅地，将究其原因和责任。为有效防止异常的高价地出现，多地国土部门都在加强对拟出让地块的价格评估，合理确定出让底价。

　　对地方政府来说，一方面，需要抑制房价大幅上扬和大起大落；另一方面，又要想方设法实现土地价值的最大化。而对房企来说，觊觎那些城市中日益稀缺的土地资源，则有一种“爱恨交加”的复杂感情。

　　而土地“流拍”的发生概率日益上升，当我们穷其缘由，不难发现进入楼市低迷期，开发商不愿购地；而市场火热时，地方政府待价而沽，流拍亦在所难免。这里存在一个政府与企业对楼市预期研判的“不匹配”和“目的交错”。当住房市场化程度越高时，作为市场主体，房企“以市场为导向”的运营要求，也直接促成其对政府的“不解风情”。成熟房企“惟市场化”，政府担心土地贱卖，形成了一个南辕北辙的“悖论”。

　　“土地流拍”是否可以避免？纵观全国，以往土地流拍不外乎是，拍卖价格没有达到政府的保留底限，抑或超过了保留上限，或无人问津等等。亚洲金融危机之后，香港楼市泡沫破灭陷入低迷，开发商停止购地，地价一泻千里，港府便转“卖地”为“勾地”制度，以避免土地在市场低潮期被贱卖。

　　国土资源部于2006年8月1日实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》中也充分借鉴香港的“勾地”制度（即土地预申请制度）。规定表明，为充分了解市场需求情况，科学合理安排供地规模和进度，具备条件的地方，可以建立用地预申请制度（即勾地制度）。实施“勾地”制度后，对于出价并未达到政府评估价格的土地，政府可选择“不出让”。如果地产商“勾地”成功，随之进入“招拍挂”阶段，如竞价，出价高者将得到土地；若无竞价，按规定“勾地”成功者“必须以不得低于其承诺的土地价格”买入。这样，政府可以规避土地出让时面临的“流拍”风险。同时，也能使土地价格稳定在一个相对合理的水平。

　　当前，我省部分城市房价居高不下，处于高位，楼市调控亦进入深水区，这就需要地方政府着眼于长效机制，在土地供应到促进房价合理平稳发展上，动更多的心思，有更加切实可行的方法。