长效调控新课题

　　兰洪海

　　“金九银十”，楼市究竟成色几何？就在购房者对房价下降望穿秋水之时，土地市场再度释放出上涨的强烈信号，让人们再度陷入惴惴不安之中。

　　9月5日，素有“最美校区”之称的杭州浙大华家池地块正式挂牌出让。起始总价97.3亿元，最终以137.6亿元成交，这多少有些出人意料。虽说华家池的地段得天独厚，已属稀缺，但出让的三宗地并不一线临湖，还存在一定的缺陷，后期开发的难度不小。对于土地拍卖会的参赛选手，其庞大的全明星阵容，不敢小觑：绿城、融创、大家、滨江、万科、世茂、绿地、城建、中海、招商等等，显然，出场的阵容已经超出了人们的预想。

　　高价地不断涌现的背后，是后市强烈的上涨预期。随着“金九银十”销售旺季的来临，人们对楼市涨价的预期更加强烈。当下楼市的成交量和价格都居于高位，而开发商的资金情况明显好于往年，这种形势也加剧了房产商据利固守的决心。在涨价预期下，购房者入市积极性非常高，“金九银十”甚至有加速上涨的可能。

　　一方面，高价地不断出现，地价高升自然会推高房价；另一方面，高价地对房价的影响，还影响着人们对房价的预期。在房价上涨预期带动下，“日光盘”现象也频频出现在各地，引发了市场高度关注。

　　据最新的统计数据显示，即便在调控加码的重压下，百城房价还是在刚刚过去的8月份，达到新建住宅均价10442元/平方米，环比上涨0.92%。这也是自2012年6月以来连续第15个月环比上涨。其中，北京、上海等一线城市成交量和房价涨幅明显。

　　出台房地产调控长效机制，已成为当务之急。而一个合理的长效机制，首要原则一定要把“保障”和“市场”分开，保障是保障，将市场的归于市场，而非通过打压市场试图达到保障的目的。这样既能做到城市土地价值的有效利用，同时又能够通过税收等途径将价值转移到保障中去。

　　目前，楼市正处于房地产调控政策新的准备期。调控的方向，就是要以改革“地根”、“银根”和“税收”为主。其中，“地根”要重点推进现有土地供给制度改革，推动住房用地供应渠道多元化，增加供应规模，从根本上平抑地价，逐步形成政府供地和市场供地的双轨制；“银根”则是以差别化信贷政策满足市场需求，推进房地产直接融资，将民间资金有效地导入房地产领域；“税收”推进就是进一步推动房产税的试点与扩大。这或许也是近期高价地频现所要给政策制订者提出的新课题吧。