限购令下 楼市“囧”态百出

　　大佬真言

　　距离限购令出台正好一月有余，而在这新政出台一个月，楼市可谓是热闹纷呈，囧态百出：退房、房产税风波、澳大利亚楼市意外走俏、土地市场爆冷…… 

　　“囧”态一：

　　退房潮

　　金地自在城连续预订房源最早出现在9月19日。该楼盘一套房源分别在9月19日、9月27日及10月11日被预订，订房人为同一人。随后该楼盘出现接连有9套房源被连续预订，截至10月18日，9套房源被连续预订达42次之多。

　　“退了又订，订了又退”，浙江大学房地产研究中心主任、博士生导师贾生华教授认为，之所以出现连续预订现象，主要还是和市场观望行情有关。“有关房地产调控的新政策刚刚出台，后市不明朗，购房者信心不足，大家都在观望，这是首要原因。很多客户交订金后，犹豫不决，而一旦超过预定日期，透明售房网就会自动取消预定。但开发商又不愿意放弃客户，所以就会出现连续预定的现象。”

　　贾教授认为，必须承认当前的退房者大部分是投资客。新政策将自住、改善型住房与投资炒房分别对待，投资客看到收益不大，投资策略改变，投资节奏也跟着放缓。退房者中也有出于刚性需求买房的，但是在大家纷纷观望的情况下，买方也会人云亦云，引发大量退房的现象。另外，一些拼凑的户型也会出现问题，本来就是由几个小户型凑成一个大户型，现在限购了，不能一次买几套，所以就只能退房了。

　　“囧”态二：

　　房产税风波

　　近日有媒体报道，房产税征收试点“2个月内将在深圳落实实施，税率将在0.5%-0.6%”，此消息在业界引起不小的骚动。消息称“深圳市委、市政府会同各部门召开紧急会议,讨论房产税在深圳试点的落实工作,并就深圳房产税试点实施方案的相关修订稿提出了修改意见”。消息还称，深圳市房产税初步拟定“分类累进”征收模式，即根据家庭拥有房屋套数或面积的不同，制定并征收不同税率房地产税的累进征税方式。不过，针对“深圳将在2个月内试点开征房产税”的传闻，深圳地税局发言人已经回应，没有接到税务总局下发要在深圳试点的通知。

　　是实？是虚？弄得人心惶惶。不过专业人士还是从中看出了端倪。贾生华教授认为，虽然消息真伪还有待时间的验证。不过有一点可以肯定的是：整个宏观政策还是会收紧。相信调控会延续到明年，相信从现在开始到明年一年，整个房地产市场形势都会比较严峻。

　　“囧”态三：

　　意外催热澳大利亚楼市

　　虽然国内楼市在政策打压下一片冷清，却意外催热了澳大利亚的楼市。

　　“国内房产投资前景不明，何不转战澳大利亚？”、“300万人民币能买到一套”、“不出国门就可当海外‘包租婆’”，这一系列的“噱头”让澳大利亚房产吸引了不少中国投资客，年升值10%左右的澳大利亚别墅正成为投资客的新宠。在澳太置业的房产推介广告中，投资澳洲房产和中国房产的不同被细心地进行了列表比较，条目竟多达十多项，其中包括拥有永久产权、首付低、还款灵活、风险低、管理规范等优势。在这些优势当中，“永久产权”是国外房产置业顾问公司最常用的卖点。不过对于去国外买房，专家还是认为风险不小：尤其是一旦出现问题存在维权困难等情况，投资客需谨慎。

　　“囧”态四：

　　土地市场爆冷

　　10月28日，杭州主城区迎来房博会后的首次土地出让会，而且是下沙专场。当天三宗宅地全部直接成交，爆出了杭州土地市场大冷门，而这次土地拍卖会也被称为杭州土地拍卖历史最“囧”时刻。其中保利拿下建面最大的42号地，总价73550万。宋都包揽43、44号两宗，总价115812万。三宗地块楼面价分别为：5257元/平方米、5260元/平方米和5258元/平方米。

　　下沙大学城北如此好的土地出让居然备受冷落，让我们看到了新政的威力，也让我们感受到了楼市的寒冷，特别是开发商面临的资金等各方面的压力。为此，就目前的市场行情开发商该如何应对这一话题，本报与杭城四大房产公司的老总进行了面对面的对话。

　　限购令下

　　高端物业也不能幸免

　　杭州市城建开发集团　总经理　 徐崇峰

　　市场总体趋冷，高端物业当然也不能幸免。这次的限购令，不仅压制了投资需求，对刚需也产生了很大影响。

　　而且这次中央的调控政策一个接一个，打压的决心很坚决，估计这样的态势会维持很长一段时间。虽然市场不好了，不过企业还是要生存的。这就要求我们在营销方式、经营模式上进行创新，不断提高企业实力和产品品质。高质量的产品和创新的服务理念，将是房企生存的唯一法则。业内竞争加剧，今后每一个房企都要面临和标杆房企竞争的压力。虽然说各大房企的压力普遍增加，不过对于整个行业水平的提升还是很有好处。

　　考验房企融资能力

　　浙江省直房产 董事长　冯建德

　　很冷，很不好，就连房博会也是惨淡收场。我觉得延续这样的态势，可能个别发展比较快，摊子比较大的房地产公司资金链会出现问题。目前除了“限贷”“限购”，还有预售资金监管，这些都将考验房产公司的融资能力。

　　看最近的态势，相信这次的宏观调控会持续比较长的时间，市场将会冷淡很长时间。所以各大房产公司都应该做好准备，留好资金，迎接最寒冷的地产冬天。

　　”绿城式的合作“

　　或成主流模式

　　莱茵达置业 总裁　陶椿

　　市场出现了前所未有的观望气氛，由于新政一个接一个，开发商也是应接不暇。莱茵达作为上市企业，在资金上还是很有优势，另外，我们对杭州市场也很有信心。所以我们对于杭州项目没有太大的调整，唯一的变化就是要进一步优化产品，增加产品附加值，以得到市场的认可和肯定。

　　对于今后房产企业的发展，我认为不少房产企业可能会抱团合作。绿城这样的合作模式很有可能将会成为今后一段时间的主流。绿城和西子、赛丽、能源合作成功的先例就是大家的榜样，抱团合作、优势互补，会是新政下中小房企最好的出路。

　　分散投资

　　转战二三线城市

　　金都房产集团　总裁　吴忠泉

　　其实限购令的出台，对于市场的平稳发展还是有好处的。今后的房产品将进入以品质取胜的时代。现在中央正在加快推进城镇化进程，所以我们房企也要向二三线转移。相信这对于二、三线城市的房产品质，将有很大的提升。当然今后大家买房子的标准也会发生改变：消费者都会要求买好房子。绿色建筑、科技节能、生态环保、文化内涵，这些都将成为消费者衡量一个楼盘好坏的标准。

　　另外，对于控制房价我还有一个建议：希望地方政府土地出让可以在原来的招拍挂的基础上完善一点，土地款不是限定的，而是应该随房价水涨船高。就像营业税一样，有一定的比例。这样开发商即使把房价卖得高也是在给政府赚钱，自然就可以避免房价一涨再涨。