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　　房产周刊 ■ 楼市

　　责任编辑：俞亦赟 版式：缪声远 │ 联系电话：0571-85310695│ 2010年11月4日 │ 星期四

　　19-20

　　业主质疑

　　滨江别墅花园“大缩水”

　　律师提出两种赔偿方案供遭遇此类纠纷者参考

　　随着城市高端物业开发的日益兴盛，别墅购买过程中涉及的相关纠纷也越来越多，其中，“花园”的产权归属及面积问题争议较为突出。最近，由滨江房产开发的高端物业——“千岛湖滨江度假别墅”3号别墅花园业主曹先生向本报投诉，称交付时发现自己的别墅花园比邻近别墅花园少了110个平方米！怀疑是滨江房产内部管理混乱，对别墅的花园分配不公所致。

　　文/汪群芳 

　　实地勘察：

　　一墙之隔两幢别墅

　　花园相差百余平方

　　千岛湖滨江度假别墅位于千岛湖辉照山，开发商系杭州千岛湖滨江房地产开发有限公司，建筑面积4.5万平方米，总户数98户。曹先生的3号别墅，建筑面积400平方米左右。与其仅一墙之隔的是，建有约50平方米的私家游泳池的5号别墅。且5号别墅和6号别墅都建有游泳池。

　　乍一看，3号别墅与5号别墅除了结构有点区别，其他并无多大差异。一般来说，如果两幢别墅花园面积相似，建有游泳池的花园面积应该看上去会狭窄些，但站在两幢别墅前面定睛一瞧，就明显感觉到5号别墅花园面积大很多，显得非常气派。经过丈量，5号别墅花园的确比3号别墅多了百余平方米。

　　业主：

　　花园面积“大缩水” 

　　不相信滨江房产品质

　　曹先生购置的这套别墅时间为2009年8月，他认为别墅花园面积大大“缩水”的主要原因是相邻的5号别墅造了个大游泳池，直接“瓜分”了他大部分花园面积。

　　曹先生说，在别墅交付前，他发现相邻别墅造游泳池有侵占其花园面积嫌疑，就向开发商反映，希望能阻止此行为，但无果。一方面他觉得作为知名上市房产公司的滨江房产内部管理混乱，另一方面他也很疑惑，其别墅与相邻别墅面积相同，价格也差不多，绿化带应该均分，可为何相差如此之大？而根据规划里小区平面布局图，可以计算每幢别墅独用占地面积及花园面积都差不多。他与开发商交涉过，开发商说这是根据每幢别墅整体的景观品质和效果来设计。且花园系别墅销售时的“赠予”行为，合同中对此没有具体约定。

　　曹先生说他发现合同上确实没有对花园作具体约定，感到极为震惊。他说：“我是看了样板房别墅才下单购买这套别墅的。而且我很疑惑，5号和6号别墅既然都建游泳池，那为什么不按照样板房相邻别墅的样式，在5号和6号之间建游泳池，为啥非要建在我未造游泳池的3号别墅和5号别墅中间，太不可思议了！滨江房产一直坚持称为‘整体景观效果’减我花园面积！并说合同中没有约定具体的花园面积，这简直是‘霸王条款’，我再也不会相信滨江房产的品质了。”他向房产公司提出异议，但经多次协商无果。

　　滨江：

　　考虑整体景观效果　

　　每户花园面积均不同

　　开发商对此又执何种说法呢？

　　本报拨通了千岛湖滨江度假别墅总经理童先生的手机，他这样解释：“此楼盘是山地别墅区，整个别墅区的景观都是根据地形来设计的，为了别墅区整体的景观效果，一期98栋别墅每户别墅业主的面积都不一样。再者，购房合同上也没有和别墅业主约定具体的花园面积，销售员在销售别墅时也说明了这一点；第三， 5号别墅建游泳池，也是根据别墅整体的景观品质和效果来设计，而且是业主申请以自愿的原则来建的。曹先生如果提出建游泳池申请，我们也是允许的，但费用由他自己承担。”

　　至于5号和6号别墅都建有游泳池，为何不按样板房样式在这两幢别墅中间造？那是因为样板房两幢建游泳池的别墅都在同一个水平面的一条直线上，建造一前一后两个游泳池不影响整体的景观效果，而5号和6号别墅所处的位置不在同一条直线上，这两幢别墅花园均是后面小前面大，是凸出来的。为了整体的景观效果，5号别墅的游泳池建在3号别墅花园之间比较美观。

　　童先生表示，滨江房产对所有的千岛湖滨江度假别墅业主都一视同仁，并不存在对谁有过分偏心的想法。

　　律师：

　　可要求开发商

　　在合理范畴内均分花园面积

　　对此，浙江浙联律师事务所副主任陈钟律师认为，首先，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）的规定，高层、多层等住宅，其建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的别墅类整栋建筑物的规划占地除外，据此，作为别墅规划占有的土地面积所属的花园面积，应属于业主专有。此案关键要看，该花园面积是否被“规划”了，目前，土地规划的设定，往往局限于对开发用途、绿地率、容积率等指标的约定，而这些指标对于业主的专有部分并没有相关的规划，因此，从开发公司的说辞中，我认为是无法得出被“规划”这个结论。

　　其次，曹先生所述每幢别墅独用占地面积及花园面积都差不多，唯独曹先生与邻里的花园面积差距很大，结合《解释》可以考虑销售过程中的相关证据，要求开发商在合理范畴内均分花园面积。再次，花园内建造游泳池，无论是开发公司还是业主个人行为，都应有规划部门的相关审批手续，否则，属于违章建筑，应予以拆除。

　　目前多数别墅花园的纠纷，都存在合同约定不明确的问题，导致在目前的法律范畴内无法可依，但依据《合同法》和相关的司法解释，只要在签订合同时，严格约定了面积、四至平面图以及相关花园绿化交付标准等，就很少发生纠纷。

　　别墅花园是法律“灰色地带”

　　有两种赔偿方案供参考　　

　　也有业内律师指出，现行房地产法律法规对“花园”问题无论在认定上还是争议解决途径上，都无明确规定，某种程度上形成了法律的灰色地带。

　　结合目前国内的司法判例，对于别墅花园面积缩水，有两种赔偿方案供遭遇此类纠纷者参考。一是合同中约定花园面积的赔偿方案。从司法判例可以看出，对于在合同中明确约定花园面积的开发商违约行为，法院支持的力度很大，除要求赔偿外，还可以要求解除合同关系及赔偿利息、违约金损失等等；二是合同未明确约定的，或者规划、测绘未明确花园面积的。这要综合销售过程中的各方证据予以确定是否属于要约、承诺行为。但在赔偿标准上，没有法定的依据，更多的是和法官的自由裁量权有关，难免造成实际赔偿结果的差异。对于因花园面积缩水所导致的赔偿数额，是一个价格评估的概念，可以委托第三方机构予以确定，但是，至少需要考虑到以下三点损失：一是所减少面积的土地现市场价值；二是因花园缩水给该物业所造成的整体价值损失；三是违约方所应承担的对方的误工、交通等损失。

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