中小户型供需两旺    三大问题六项注意

　　“2008年上半年浙江省房地产业发展报告”新鲜出炉

　　浙江省房地产业协会    浙江大学房地产研究中心

　　1.房地产投资开发增长平稳

　　近年来，浙江省房地产开发投资持续快速增长，完成投资开发额从1990年的9.5亿元发展到2007年的1820.8亿元，增长近200倍。其中，2002~2007年，浙江省房地产完成投资开发额增幅年均增幅超过20%。2008年上半年，浙江省房地产开发投资保持惯性平稳增长。1~6月，浙江省房地产开发完成投资853.1亿元，比去年同期增长18.0%，增幅与去年同期、去年全年和今年一季度相比，分别回升1.6、2.3和3.1个百分点。其中，住宅开发完成投资604.4亿元，同比增长14.0%。表明浙江省房地产开发投资继续保持较为平稳增长的运行态势。可见，虽然2008年以来面对紧缩的宏观形势，浙江省房地产市场表现较为成熟，在短暂的调整之后继续保持平稳运行。

　　一、浙江省房地产市场

　　运行的基本态势

　　7.土地供应总量同比有所增加

　　在国家宏观调控政策、土地资源稀缺等因素的影响下，2007年浙江省房地产业购置土地的面积比2006年减少4.6%，为1804.2万平方米。但是，购置土地的总金额达到了491.5亿元，同比增长了14.6%，表明2007年浙江省单位土地成本增长显著。2008年上半年，浙江省房地产业购置土地面积为833.8万平方米，同比增加了31.5%。购置土地的总金额达到了211.6亿元，同比增长了63.8%。平均来看，2008年上半年浙江省每平方米土地价格为2538元，同比增长24.7%，但较去年全年相比却下降了6.8个百分点。可见，与上年同期相比，浙江省土地市场依然较为乐观，但以往多家房地产企业争购土地的局面大为减少。在今年房地产市场调整情况下，浙江省仍应当保持适度的土地供应，以防止未来出现房地产市场的阶段性供应短缺现象。

　　2.房地产企业出现资金瓶颈

　　随着房地产开发的资金门槛不断提高以及紧缩房地产开发贷款政策的出台，造成浙江省相当部分项目开发遭遇资金瓶颈，也加剧了中小房地产开发企业的生存压力。特别是在房地产销售情况平淡的情况下，更是如此。目前，房地产业的融资渠道还没有得到有效拓宽，住房预售、销售款和银行贷款仍然是房地产开发企业资金的主要来源。资金的限制，使得浙江省部分城市的中小房地产企业已经出现了生存危机，部分城市陆续出现了开发项目转让的情况。

　　2.商品房供应规模继续扩大

　　2007年浙江省房屋施工面积为18597.9万平方米，同比增长9.6%。其中，住宅施工面积13728.7万平方米，同比增长7.9%；房屋新开工面积5229.8万平方米，增长7.9%，其中住宅新开工面积3843.5万平方米，增长8.6%。至2008年上半年，浙江省房屋施工面积为16140.1万平方米，同比增长8.1%，房地产开发规模继续扩大。其中，住宅施工面积11596.6万平方米，同比增长4.8%。房屋新开工面积2517.7万平方米，同比增长24.9%，为2007年增幅的三倍多；其中住宅新开工面积1766.0万平方米，同比增长17.8%，为2007年增幅的两倍多。这表明浙江省房地产开发继续保持着强劲的增长势头。

　　同时，房屋竣工面积增长较快。2007年浙江省房屋竣工面积为3955.7万平方米，同比增长2.0%。其中，住宅竣工面积2945.2万平方米，同比下降1.7%。到2008年，浙江省房屋竣工面积出现了较快的增长。2008年上半年，浙江省房屋竣工面积为1406.4万平方米，同比增长36.5%，增幅很大。其中，住宅竣工面积为1025.6万平方米，同比增长36.3%。与2007年房屋竣工面积和住宅竣工面积2.0%和-1.7%的增幅相比，表明2008年以来浙江省商品房供应正在逐步放量。

　　表1 2007年至2008年上半年浙江省土地出让情况

　　主要指标 2007（1-6月） 2007（1-12月） 2008（1-6月）

　　

　　购置土地面积（万平方米） 634.1 1804.2 833.8

　　

　　购置土地总金额（亿元） 129.2 491.5 211.6

　　

　　每平方米土地价格（元） 2036 2724 2538

　　3.房地产市场竞争更加激烈

　　近年来，在高投资回报率的驱动下，浙江省的房地产市场出现了许多“三外企业”。经过浙江房地产业这些年的洗礼，它们呈现出不同的发展态势。第一，非专业从事房地产企业纷纷转手或倒闭，房地产行业更加趋向于专业化运营；第二，浙江省外资企业和外地企业越来越多，它们往往愿意采用兼并、合作等形式参与浙江省房地产市场的竞争；第三，大量的热钱、游资涌向中国房地产业。2008年上半年，浙江省房地产市场“降温”的同时，房地产企业之间的竞争却进一步加剧。

　　综上所述，不难发现浙江省房地产企业的经营环境不容乐观，销售有所回落、资金出现瓶颈、竞争更加激烈，这些都预示着2008年将是浙江房地产企业的“洗牌年”。然而，房地产企业的倒闭，却又派生出民间融资、群众上访等诸多问题，影响了社会的稳定。

　　三、浙江省房地产业健康发展的对策建议

　　8.企业融资渠道依然较窄

　　资本已经成为房地产开发企业的发展瓶颈，开发企业是否拥有合理的融资渠道成为左右企业持续发展的一个关键因素。2008年上半年，房地产开发投资本年资金来源1416.3亿元，比去年同期增长8.3%，增幅比一季度提高1.3个百分点。其中，国内贷款、利用外资、自筹资金分别增长7.0%、30.5%和20%，增幅分别比一季度提高3.0、43.5和5.1个百分点；而来自于购房者的其他资金来源仅增长4.0%，且增幅比一季度回落1个百分点，这表明目前购房者观望态度仍然较为浓厚。

　　2008年上半年，来自于购房者的其他资金来源（包含定金及预付款和个人按揭贷款等在内）、银行贷款和自筹资金依次是浙江省房地产开发企业的主要资金来源，三者的资金规模分别占开发总资金的50.4%（定金及预付款和个人按揭贷款分别占29.4%和15.8%）、25.0%和23.3%。这表明，除了自筹资金外，目前浙江省房地产开发企业对住房预售/销售款和银行贷款的依赖度仍然很高。然而，来自于购房者的定金及预付款和个人按揭贷款所占比重则分别较2007年下降了4.8和2.4个百分点，这也从侧面反映出浙江省房地产销售有所趋缓，目前部分浙江省房地产开发企业通过销售实现资金回笼的压力加大。相反，来源于银行贷款和自筹资金所占比重较2007年有所增加，分别提高了5.4和2.7个百分点，房地产开发企业对于银行贷款和自筹资金的依赖度进一步增加。可见，浙江省房地产市场销售形势趋紧时，融资渠道是否畅通将成为左右开发企业持续快速发展的重要因素。

　　1.稳步促进房地产业持续稳定健康发展

　　现阶段房地产业已经成为国民经济的支柱产业和社会消费的热点，对于浙江省经济发展和社会稳定有着重要意义。受宏观调控政策的影响，2008年以来浙江省房地产市场形势有所趋紧。一方面，要在宏观调控的力度把握上多下功夫，宏观调控的最终目标仍然是促进房地产市场稳定；另一方面，向社会大众发出有利信号，加强舆论引导浙江省居民合理适度住房消费。

　　3.住房供应结构性调整明显

　　2007年，浙江省90平方米以下住宅完成227.7亿元，占当年住宅投资额的17.4%。施工面积、新开工面积和竣工面积分别为1741.2、798.4和221.7万平方米，分别占住宅面积的12.7%、20.8%和7.5%。从新开工所占比重来看，未来两年90平方米以下住宅的供应将会逐步增加。进入2008年，随着房地产调控政策的进一步贯彻落实，浙江省中小户型商品房建设速度明显加快，房地产市场供给结构出现了积极变化。2008年上半年，浙江省90平方米以下住宅完成投资153.1亿元，占住宅完成投资的25.3%，比去年同期增长约1.4倍。90平方米以下住宅施工面积和新开工面积分别为2171.3和3479.0万平方米，同比分别增长约1.2和1.3倍。同时，竣工面积为127.1万平方米，同比增长1.6倍。表明中小户型住宅供应明显加快，住房供应结构型调整较为显现。

　　2.加快解决城市中等偏低收入家庭住房困难

　　国务院国发［2007］24号文件的出台，使得低收入家庭的居住问题有望得到较好的解决。在城市化进程加快、土地供应相对稀缺和房价不断上涨的背景下，浙江省城市中等收入家庭的住房问题就凸现出来。为此，浙江省政府也在探索“限价商品房”等做法。从2008年上半年浙江省中小户型商品住宅6372元/平方米的销售均价来看，解决城市中等（特别是偏低）收入家庭住房困难，在实践中仍存在着不少亟待解决的问题。对于浙江省中等收入家庭住房问题，应当坚持“市场主导，政府扶持”的原则，通过税率、利率、舆论等手段引导企业增加中低价位普通商品房开发。

　　4.商品房销售降幅有所扩大

　　浙江省商品房销售受宏观调控影响较大。2002-2007年，浙江省商品房销售面积年均增幅为16.7%。2004至2006年，尽管受宏观调控的影响，商品房销售面积仍然保持8.8%、10.1%和7.6%的增幅。进一步受到银行信贷资金紧缩、贷款利率上涨以及第二套房政策的实施等多因素的影响，市场观望气氛浓厚，房地产消费信心不足。2007年10月后浙江省商品房销售增幅明显回落，至2008年1-2月则出现了负增长的局面，后期降幅持续扩大。上半年，浙江省商品房销售面积1431.9万平方米，同比下降19.8%，降幅比一季度和1-5月进一步拉大了8.5和3.6个百分点。其中，住宅销售面积为1221.2万平方米，同比下降20.9%。可喜的是，2008年上半年浙江省商品房销售额为872.0亿元，同比上涨12.4%（而1-5月商品房销售额仍同比下降9.1%）；但其中住宅销售额为723.7亿元，同比下降13.9%。一方面商品房供应逐渐加快，另一方面商品房销售却出现回落，这表明商品房供大于求的态势逐渐显现，供需结构逐渐向有利于消费者的方向转移。

　　3.有效缓解房地产开发企业资金瓶颈

　　资金是房地产开发企业的生命线。目前，浙江省房地产业的融资渠道还没有得到有效拓宽，住房预售销售款和银行贷款作为开发企业的主要资金来源，仍然承担着巨大的经营风险和金融风险。保障房地产开发的资金来源，优化资金结构，可以从以下几方面入手：一要积极推动资本市场的发育，鼓励开发企业通过股权合作、上市、房地产信托、房地产项目债券化等渠道筹集资金；二要研究房地产基金管理办法，加快出台产业基金法；三要推进房地产抵押贷款证券化和住房反向抵押贷款服务等。此外，要根据中央“促进资本市场健康发展，保持房地产市场稳定”的精神，要切实防范房地产金融风险，保持房地产市场稳定。

　　图1 2008年上半年浙江省房地产开发企业的融资渠道分布情况

　　4.大力增强房地产企业的抗风险能力

　　房地产形势的趋紧，使得浙江省房地产企业的抗风险意识大大增强，这反过来可以说是好事。但意识并不等于能力，要想实现抗风险能力的增强，浙江省房地产企业要加强自身的修炼。一要鼓励进行多种方式合作，通过购并或合资等方式增强企业的竞争实力，通过（项目）联合开发或品牌合作等，突破资金、技术等方面瓶颈；二要鼓励进行品牌化运营，树立自身产品（项目）品牌和公司品牌的意识；三是鼓励进行特色化开发，通过实施产品特色化战略来满足细分市场的需求；四是鼓励进行跨区域发展，利用自身资本、技术、品牌等方面的优势，快速占领其他区域的市场。

　　5.商品房价格继续维持高位运行

　　2002年至2007年间，浙江省商品房交易价格以年均23.5%的速度快速增长。2007年，浙江省商品房均价为每平方米5802元，同比增长21.5%。2008年上半年，浙江省商品房均价为每平方米6090元，与上年同比增涨5.0%，与一季度相比基本持平。可见，浙江省房价增幅明显放缓，但仍然维持高位运行。其中，住宅均价为每平方米5926元，较上年增长5.1%，幅度不大。其中，90平方米以下商品住宅销售均价为6372元/平方米。可见，虽然浙江省商品房的销售情况有所回落，但商品房价格基本保持平稳，宏观调控“稳定房价”的成果逐渐显现。

　　二、浙江房地产市场运行中

　　值得关注的几个问题

　　5.适当调整房地产相关的政策限制

　　在浙江省整体房地产形势趋紧的情况下，政府可以考虑适当松动房地产相关的政策限制，使得房地产企业具有更大的经营灵活性。主要体现在：第一，适当松动个人按揭贷款。从图1中，我们不难看出，房地产预售销售资金仍然是企业主要的资金来源之一。宏观政策抑制的是住房的投资投机性需求，而自住需求实际上可分为“首次置业”和“首次改善”两种，对于改善型需求的个人按揭贷款可以适当松动。这不仅可以增强消费者的购买力，而且可以增强市场的信心。第二，科学贯彻90/70政策。90/70政策作为国家稳定房地产市场的主要措施之一，应当继续深入贯彻执行。但在实际运行中，如针对大面积高价位的高端住宅等，90/70政策显然不太适合。浙江省可以在工作中考虑地域环境、消费群体等因素后，对不同地域的项目设立不同的控制指标，最终统一规划，在整个城市范围内实现指标总体平衡。第三，充分发挥开发商的主观能动性。如杭州市《关于规范阳台建筑面积计算的规定》中，对阳台、露台、空中花园、入户花园等的严格规定，不仅限制了开发商在空间上的想象力和创造力，而且90平方米住宅享受120平方米待遇的这种让利消费者的市场行为也受到了限制，可以考虑适当调整。

　　6.中小户型商品住宅销售依然旺盛

　　随着宏观调控政策的进一步深入，浙江省政府逐渐重视中小户型商品住宅的开发。2007年，90平方米以下商品住宅的销售面积为348.9万平方米，销售额为176.1亿元。2008年以来，虽然浙江省商品房销售有所回调，但不管是销售面积还是销售额，90平方米以下商品住房的增幅均很大。上半年浙江省住宅销售中，90平方米以下商品住房的销售面积为279.8万平方米，销售额为178.3亿元，同比分别增长了1.3和2.3倍。但上半年，90平方米以下商品住宅的竣工面积仅为127.1万平方米，呈现求大于供的形势。这充分表明，中小户型普通商品房十分受欢迎，住房结构性矛盾有所缓解。

　　1.房地产市场形势有所趋紧

　　浙江省房地产完成投资开发增长趋于平稳，商品房供应快速增加的同时，商品房市场销售却持续回落，这些都表明浙江省房地产市场已经有所趋紧。另一方面，房地产价格持续高位运行，极可能出现“有价无市”的局面。这一形势如果长期持续下去，将会对浙江省房地产市场的健康平稳发展带来某些不利的影响，应当加以警惕。

　　6.着力加强房地产企业的精细化经营

　　国家宏观调控政策的颁布，以及浙江省房地产形势的趋紧，使得房价过快上涨为开发商短期内带来大量利润（甚至是暴利）的时代“一去不复返”。随着浙江省房地产市场逐渐趋于理性，市场环境的进一步规范，开发商之间的竞争将逐渐加剧。一方面，重视项目精细化经营。部分房地产企业改变原来粗放的经营模式，开始重视应收账款的收回和银行贷款的落实等，实现有效的“开源节流”。同时，对项目管理的施工、销售、资金等层层设置指标，进行考核。另一方面，强化产品个性化营销。新形势下，房地产企业由以前仅进行一些简单的项目营销推广，转变了十分重视产品的营销，突出自身的特色。部分销售形势不好的项目，也陆续推出打折、抽奖等促销措施。面对当前变冷的市场状况，开发商的思维也逐渐冷静。大多数新推出的楼盘定价较为合理，更多考虑的是市场接受程度。