07年商业地产呈现六大趋势

　　持有型物业明显增加

　　由中国城市商业网点建设管理联合会和中国商业地产联盟发布的《2007中国商业地产发展报告》(下称报告)显示，2007年我国商业地产市场格局正在悄然发生变化。

　　一、持有型物业明显增加。

　　商业地产的营销模式从发展初期的以“产权式商铺”为主要销售模式开始逐渐被经营持有型物业所取代。据中国商业地产联盟2007年年初对699家商业地产开发商的网上问卷调查显示：选择“只租不售”模式的达到了39%，而在2006年的调查中，选择持有性物业比例仅为21.4%。

　　受整体持有趋势的影响，一些原本是分割出售的商业项目也转向了“自持物业”，如北京三环新城社区商业街SUNNY TOWN、明天第一城部分商业、珠江帝景部分商业等。

　　二、大项目集中放量。

　　报告认为，2006年北京商业营业用房投资翻倍，其主要因素是为了赶奥运会商机，2007年北京投放市场的大型商业项目有美罗城、新三里屯、鹏润国际时尚购物中心等数十个。上海也因世博会概念和打造奢侈品天堂理念而大项目层出不穷。

　　在二三线城市，宝龙、明发等福建系地产商在无锡、扬州、青岛等地相继开发四、五十万平米之巨的商业项目，恒隆、华润、万达等公司在沈阳、大连、杭州、无锡的项目规模都在十万平米以上。

　　根据中国商业地产联盟对开发商已开发商业地产类型的调查，开发集商业、写字楼、酒店、住宅、公寓等于一体的综合体占据的比例最高，达到29%。

　　三、商业与地产迈向深度合作。

　　大型房地产开发企业与连锁商业企业“强强联合”已经逐渐成为趋势。随着零售业和商业地产市场竞争程度的加剧，零售企业扩张欲望的增强和商业地产开发商提高项目成功率的压力，将使双方合作需求进一步加强，预计这一模式将在2007年继续向深度发展，并深刻改变商业地产的开发格局。

　　四、大中型城市开发布局多中心化。

　　随着城市居住区域的变迁，城市传统的商业中心已经无法满足新兴居住区的消费和购物需求。新建小区规模的扩大、交通的大幅改善、服务人群较高的消费能力以及商业竞争环境相对平缓，均为一定规模的商业物业的发展提供了空间，使服务于城市副中心区域的商业中心逐步形成。

　　五、二三线城市成投资新热点。

　　在经历了一个发展阶段后，很多的国内外商家店铺在一线城市的布局已经趋于饱和，因此纷纷开始着力关注更为庞大的中小城市市场，区位和交通优越的二线城市逐渐成为商业地产投资的新宠。

　　二、三线城市的巨大市场潜力吸引了大量外资企业进入。例如，香港商业地产巨鳄恒隆地产2007年以前在上海以外的内地其他10个城市，每年购入3—4块大型土地，共建约10个购物商场，投资金额预计将达200—250亿港元。这种发展势头在2007年将继续保持。

　　六、外资进入方式趋于多样化。

　　随着2006年年底金融业全面对外开放，加之人民币升值的预期和宏观调控后国内资金环节收紧等因素影响，2007年的中国商业地产将迎来更多的境外投资者。外资企业开始由单纯并购深入到开发环节，进一步拓展市场。外资只租不售的做法将给市场带来更多的正面示范效应，并对分散销售产权的商业地产项目形成压力；外资大规模的资本投入带来了大项目的开发，也将进一步推进中国商业地产购物中心模式的发展。（钟经文）