商业地产

　　持有型物业

　　缘何风行

　　□ 本报记者 秦正长

　　

　　针对商业地产持有型物业风行现象，本报记者采访了汉嘉机构资深研究人员。

　　

　　记者：为什么越来越多的地产商开始持有、经营自己的物业？

　　汉嘉机构：国内主流的传统物业销售模式是以回笼资金为主要目的的，他们往往采用返租回报的销售方式（即开发——回笼资金——再开发——回笼资金），但由于开发商自身缺乏招商和运营的能力，导致未来小业主收益情况普遍不好。所以，近来商业地产界出现了另一种声音，就是国内的商业地产开发也要走国外的开发模式，发展商应该更多地考虑自己持有、经营物业。

　　就目前来讲，分二种方式经营，一种是租给主力店，获取一部分租金回报，来解决当前资金链问题，特点是租金较低廉，但发展相对稳定，可以带动整个区域的商业气氛。另一种是自营，这对开发商的经营能力有一定的要求，国内的开发商拥有许多开发人才，但往往缺乏经营人才，需要在经营的过程中，不断摸索，逐步培育，一旦运营成熟，收益便很可观，为开发商带来长期的现金流，并可作为优质资产卖给投资基金。

　　汉嘉机构认为：只有商业经营做起来了，才会有相应的商铺价值存在；否则商业价值为零。

　　记者：此种模式对单个商业地产项目的成长有何影响？

　　汉嘉机构：通过摸索，开发商自己可以掌握一套成熟的开发经验，保证稳定的收益，譬如万达地产成功运营大连万达广场，形成自己的商业品牌，品牌带动项目，实现良好的经济效益、社会效益、品牌效益，譬如广州天河商业城，作为良好的盈利性资产，为开发商未来开发提供融资保证。

　　但是也有负面影响。商业经营人才目前匮乏，商业经营模式有一个摸索过程，周期较长。

　　记者：普通客户投资此种物业需要注意什么？

　　汉嘉机构：投资时必须谨慎，不要轻信过高的回报承诺。有的开发商承诺年收益在１２％－１５％之间，而事实上，能实现８％－１０％就已经相当不错了。如果市场培育得好，回报率则是呈每年递增的态势。

　　要了解开发商的背景及经营管理理念，商铺的地段、将来业态定位，是否有成熟的商户进入，政府的支持力度等等。譬如勾庄农副产品物流中心，就是政府花大力气扶持的，对投资者来说，具有一定的投资价值。

　　由于开发商与经营商于一体，投资者一定要谨慎，选择大品牌相对中小品牌风险会降低一些，大品牌的经营能力较强，经营可行性高。

　　在进行投资时，也可以几个人合伙吃下相邻的几个商铺，未来出租有更大的主动权，经营业态选择余地大，降低投资风险。

　　记者：此种现象对今后商业地产开发具有什么影响？

　　汉嘉机构：此种现象在国内可能是暂时性的，目前国内开发商面临很多资金及人才方面的困难，商业地产开发、持有必须立足中国的国情，走中国化特色，中国作为发展中国家、人口众多，以零售中低端市场需求和尚未进入连锁化渠道的各类专业市场需求为主，与购物中心和百货商场形成互补性经营。

　　譬如武汉万达广场为例，其一层商铺原以经营精品店中店为主，而在商场的边上就有大型百货商场，不远处更是武汉广场超级百货商圈，结果导致经营惨淡。万达广场一层商铺后来进行业态调整，以价廉物美的年轻时尚用品为主，加上小吃业态和大型电玩城，业态调整之后生意十分兴旺。