●上世纪40至50年代基于形体规划思想的拆旧建新式改造阶段。

　　这一阶段“城市更新”的主要内容是城市中心区改造与贫民窟清理，主要目的是振兴城市经济和解决住宅匮乏问题，主要方式是推倒重来、拆旧建新。像伦敦、巴黎、慕尼黑等欧洲大城市，都曾在城市中心区进行了大规模的拆旧建新活动；在纽约、芝加哥、曼彻斯特等贫民窟比较多的大城市，则开展了大规模的“消灭贫民窟”运动，将贫民窟推倒重建，居民全部搬迁。

　　但这一阶段的“城市更新”运动并不成功，问题主要出在指导思想上。其最大的缺陷就是把动态的城市发展看成是一个静态的过程，寄希望于通过宏大的形体规划来解决城市发展中遇到的所有问题，而忽视了人的需求，忽视了城市功能，忽视了城市的可持续发展。

　　●上世纪60年代至70年代基于人本主义思想的渐进式综合性改造阶段，提出了一系列以人本主义为核心的新思想。

　　美国著名学者J·雅各布斯在1961年出版的《美国大城市的生与死》一书中，提出了“多样性是城市的天性”的重要思想。她认为，几十年来的大规模“城市更新”改造一定程度上摧毁了有特色的建筑物、城市空间以及城市文化。她指出，那些充满活力的街道和居民区，都拥有丰富的多样性，而失败的城市地区往往都明显缺乏多样性。

　　总之，这一阶段西方国家“城市更新”的主要特点，是不再单纯地考虑物质因素和经济因素，反对大规模的拆旧建新，而且是强调以人为本，强调人的需求，力图通过渐进式、综合性的“城市更新”，系统解决就业、教育、社会公平等城市发展中面临的突出问题。

　　●上世纪80年代以来基于可持续发展理念的多目标和谐更新阶段。最近20多年来，世界范围内资源耗竭、环境污染、人口压力等诸多问题，促使人们对以往的“城市更新”运动和城市发展模式进一步进行反思，并与广泛兴起的可持续发展思潮相融合，形成了更加注重人居环境、生态环境和城市可持续发展的理论导向和政策取向，标志着西方国家的“城市更新”进入了以可持续发展为核心的多目标和谐发展新阶段。