上海市公积金管理中心经过几年的调研，试点成效并不显著，“以房养老”方案虽然在今年6月找到了愿意尝试的老人，但之后便无人问津。

　　该管理中心的方案针对65岁以上的老年人，将老人的产权房收购后，再将房屋返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同，老人可按租期将租金一次性付给管理中心，不需要承担其他费用。

　　尽管上海市户籍老年人达270万，老龄化指数达20%，拥有潜力巨大的养老市场，但上述方案的推动非常不理想。“中国房地产市场将会长期向好，公积金管理中心要求老人先把房屋产权过户的做法，肯定不会有好的拓展前景，按现价卖掉房子很容易吃亏。”上海协力律师事务所律师卫新对记者说。

　　除此之外，《合同法》和《租赁管理条例》都规定，租赁合同最长有效期限为20年，“如果一位老人将房产卖给公积金管理中心20年后仍然健在的话，法律并不保护他今后仍然有优先租住该房屋的权利，届时老人的权益如何保障，会是个比较麻烦的问题。”

　　其实上海模式无人喝彩并不奇怪，这一点早在2005年就已在南京得到了验证。位于南京汤山的温泉留园老年公寓当时曾推出“以房换养”模式：拥有南京市60平方米以上产权房、年龄在60岁以上的孤残老人，可以自愿将其房产抵押；经公证后入住老年公寓，终身免缴一切费用；房屋产权在老人谢世后归养老院所有。

　　问题随之出现。如果温泉留园破产，谁来保障老人以后的生活？老人的寿命与该机构的利益是成反比的，如何保证老人在生病时能得到及时、到位的照料和救治？每月发放的生活费如何核定？

　　这些问题的难以解决，最终导致了温泉留园公寓的此项业务陷入停滞。

　　为应对这种尴尬局面，今年10月29日，上海普陀区为老社区服务中心、上海房地产业企业家联合会等编制完成了“以房自助养老”方案。其具体做法是，帮助拥有产权房的独居老年人将现在居住的房屋出租、包租，得到的租金作为入住养老院的费用；如果老人不愿意出租房屋，还可以通过市场置换的方式，让拥有部分资金的老年人、残疾人入住较低楼层。这种方式绕过了产权变更问题，但其方式、意义与民间自发的以租换养相比，没有更大拓展。