入户花园 卖点，还是鸡肋？

　　最近几个月，有关开发商捂盘的传言和报道沸沸扬扬。特别是在金秋10月的省房博会上，购房者普遍抱怨几乎无房可买。然而，杭州某些开发商也在抱怨，他们早想把房子开出来，可预售证却迟迟领不出来。

　　那么，背后真正的原因是什么呢？

　　从9月份拖到11月份

　　凯德·视界缘何迟迟不开盘

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　　凯德·视界是新加坡开发商凯德置地在杭州开发的首个楼盘，项目在杭州桥西运河板块。该盘最早预计9月份开盘，后来一再推迟。目前看来，估计至少要到12月份才能面市。对于凯德·视界迟迟不能开盘的原因，该楼盘主要负责人回应，“按政府规定，在申办项目预售许可证前要先完成一些前置流程，比如项目开户、物业维修基金交纳、物业公司招投标、预测绘报告备案、物业用房缴交确认、房号预登记等手续。我们原本期望在9、10月份开盘销售，所以早在6月份，我们就开始办理这些前置程序了，但有些具体环节尚需进一步完善。领取预售证并完成相关准备工作后，凯德·视界一定会尽快开盘销售。”

　　杭州业内流传，凯德·视界迟迟不能开盘的主要原因是“入户花园”面积计算方式有变。对此，凯德·视界没有回答。

　　对于这份回答，业内人士杨林解读到，“预测绘面积备案”是一个关键，也是凯德·视界至今领不到预售证的主要原因。因为最近政府相关部门正在制订新的预测绘标准，预测绘标准的变更会导致楼盘预测面积的变化，楼盘面积变化最终影响到楼盘规划指标的变化，然后跟相关政策法规产生冲突，导致开发商迟迟不能取得预售证。

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　　可能不再算一半的面积

　　入户花园影响整个楼盘规划审批

　　关于预测绘标准的变更导致开发商领取预售证产生阻碍的传闻在一个月前就有。根据相关政策，楼盘取得预售证之前必须进行预测绘，预测绘面积作为销售以及相关政府备案的法定依据。按以前的预测绘标准，入户花园是算一半的面积，如果入户花园是10平方米，在测绘计算面积的时候就是5平方米。资深建筑师GTI分析，这种政策给了开发商很大的运作空间，特别是“90/70”政策执行以后。因为90平方米的户型比较小，在设计上很难做到功能与舒适的齐备，所以开发商就开始动起入户花园的脑筋。因为入户花园有一半的面积是不计算为建筑面积的，是送给购房者的，于是开发商拼命把入户花园做大，做多。当入户花园足够大足够多的时候，不但户型功能变得更好了，在设计上还可以做到让购房者以后围合成独立的房间，能有效地减少户型偏小导致的功能和舒适度不足的问题。

　　GTI分析，这样做的好处是显而易见的，一方面其实是把建筑面积“做大”了，其次，因为有更多的“免费面积”，至少在表面上购房者看起来是得到了更多的优惠。

　　目前杭州这样的楼盘不少，像华元·芳满庭、名城·左邻右舍，包括前文提到的凯德·视界等“90/70”政策执行后的楼盘普遍如此。这样做对开发商的好处是最显而易见的；对购房者尽管也是好事，但天下没有免费的午餐，购房者为了得到“免费面积”往往要付出更高的单价，所以“免费面积”其实是不免费的；对于政府来讲，就最吃亏了，因为实际上的建筑面积增加而名义上的建筑面积没有增加，结果导致土地出让金和相关税收的流失。GTI分析，开发商的这种做法实际上是打了政策的擦边球，是“偷面积”，这是促使政府相关部门重新制订预测绘标准的原因。

　　尽管新的预测绘标准还没有正式公布，但据知情人士了解，其中一个重要的条款就是针对“入户花园”，原来算一半建筑面积的入户花园在新的标准中如果达到一定的条件，将被算为全部面积。比如，如果入户花园的进深达到2.4米，可能将被算作全部面积。新的标准对某些楼盘影响很大，因为“90/70”政策使得很多楼盘设计了大量89平方米左右的户型，如果按新的标准增加几个平方米，就意味着户型面积将在90平方米以上，从而使得楼盘达不到原先规划审批时“90/70”政策的标准。而且，建筑面积增加意味着将突破原来规定的容积率，从而影响到土地出让金和税收的计算。因为遭遇这样的法律障碍，结果导致一些楼盘迟迟无法领到预售证，不得不一再打破原来的开盘计划。

　　这样看来，入户花园，这个“90/70”新政下的曾经的卖点，今天真的变成了食之无味、弃之可惜的鸡肋？（文/李永生 图/大风）