土地发展权是土地变更为不同使用性质的权利，是一种可以与土地所有权分割而单独处分的财产权。它既可以与土地所有权合为一体，由拥有土地所有权的土地拥有者支配，也可以单独支配，它是土地处分权中最重要的权利。

　　土地发展权包括：农地变更为非农用地的发展权或称之为农地发展权；未利用土地变更为农用地或建设用地的发展权；在农地使用性质不变的情况下扩大投入的发展权；在建设用地上进行建设的发展权。

　　土地发展权的提法在我国目前还仅限于理论界，在实践中并未作为一个明确的概念使用。在国外，土地发展权一般归政府所有，这主要基于社会公平的考虑。土地所有权可以买卖、土地使用权可以转移，但是土地所有者和使用者都不能随意变更土地发展权。如果土地所有者要改变土地用途或增加土地使用集约度，必须先向政府购买发展权。

　　而我国现行国有土地使用权出让过程成中，其土地使用出让金在性质上是地租。“地租是土地使用权的价格——对于土地所有者来说,地租是出售一定时期的土地使用权所收取的价格,其经济实质是土地所有权在经济上的实现；对于土地使用者来说,地租是购买一定时期的土地使用权所付出的价格”。因此，土地使用权出让金只是一定年限土地使用权的对价,而不是土地发展权的对价。

　　创立归国家所有的土地发展权尤其有利于保护耕地，使对耕地的保护置于国家的总体规划之下，从而防止有关组织或部门任意变更农地为非农建设用地。对确实需要变更土地使用性质的，则必须向国家购买发展权，这样就能明晰变更土地使用性质而产生的收益，以此补偿土地发展权变更后相关利益群体的损失。