一手房与二手房价格陡然拉大

　　青年人买房，抢新不如淘旧

　　李永生 吴前

　　新旧小区，房价差距有多大？

　　用脱缰的野马来形容今年杭州房价的涨势应该并不为过，除了东方润园千万豪宅、阳明谷8万元/平方米的别墅单价屡屡刷新杭州的房价，某楼盘一夜之间爆涨6000元/平方米的神话也一度成为杭城楼市话题的中心。面对涨涨不停的楼市，消费者普遍感叹，现在的房价是“没有最高，只有更高”。

　　与飞涨中炙手可热的新盘一手房相比，市区二手房特别是老小区中的二手房爬升缓慢，两者的价差越拉越大。裕兴不动产的陈燕燕举了一个例子，文二路上的枫华府第最近一批精装修二手房挂价达2.3—2.4万/平方米，而今年年初，该盘的毛坯房是1.3~1.4万/平方米，扣掉精装修费用，在半年多一点的时间里，该盘涨幅在8000元/平方米左右。离枫华府第不算很远的翠苑小区，年初的价格是8000—9000元/平方米，现在虽然已经过万，但成交价也普遍只在10000——11000元/平方米，涨幅在2000元/平方米左右。

　　如果说1988年的翠苑小区比较老，与新盘不是很好比的话，那么钱江新城的近江家园和通策·钱江时代也许更能说明新盘和旧盘之间的价差有时是多么地悬殊。据陈燕燕介绍，近江家园二手房的成交价目前在11000元/平方米左右，而邻近该盘的通策·钱江时代，目前价格已突破2万元/平方米。近江家园是2000年以后的小区，虽然是经济适用房，但小区环境和楼盘品质并不差，房价却几乎只有钱江时代的二分之一，不免让人疑问，是近江家园的房价被低估？还是钱江时代的房价被高估？毕竟，钱江时代并非高档楼盘，而近江家园因为是近邻，配套几乎可以共享。

　　

　　房东心理预期太高

　　亲亲家园连“爆”7单

　　作为有着丰富二手房从业经验的业内人士，在陈燕燕看来，这种价差显然是不合理的，因为市场已经给了答案。对于枫华府第2.3—2.4万/平方米的挂价，购房者根本不买账，因为觉得离谱，他们连房子也不要去看。

　　在她看来，因为今年房价涨势过猛，房东特别是新盘房东普遍存在对房价心理预期过高的现象。据她透露，因为房东一天一价，前几个月他们裕兴在三墩的青青家园曾连续“爆”了7个单子，都是因为房东改变初衷，临时大幅度提价，使得最终没有成交。而更夸张的是，滨江某楼盘的房东，对其持有的一套江景房连夜提价40万，宁愿因不能成交而承担违约赔偿责任。

　　易居臣信策划经理龚云云分析，市中心老小区的房价涨势远不如新房，没有一些外围地段的次新房和二手房抢手，原因是多方面的。由于这些老小区大多是上世纪90年代甚至是年代更早的房子，银行再贷款方面有比较严格的限制，一般要求首付要4成以上甚至是5成，首付压力大加上小区人群年龄构成一般比较大，也影响了许多年轻人不愿意在此置业。另外车位越来越紧也是一个弊端。

　　

　　市区老小区可淘房

　　正因为如此，业内人士朱女士建议购房者去市中心老小区的二手房中淘房，尽量避免跟风买一手房和那些已经在高价位上的热门二手房。而且，在她看来，现在买一手房也比较危险，因为一手房通常交房时间都在几年之后，而几年之后市场会发生什么变化，很难说。对于购房者来讲，万一发生市场风险，因为在交付之前不可以转让，购房者根本就没有风险规避能力，更无法控制风险。而买一套二手房，万一房价下跌，至少还能抛得掉，损失还能控制。尽管一手房现在看起来还在上升空间当中，但这种上升只是帐面上财富的上升，未必是可持续的，也未必可以兑现，因为不一定卖得掉。

　　她认为，现在年轻人买房有一个不太好的习惯，喜欢一步到位，买郊区的大户型房子。她觉得，郊区目前的可居住性现在普遍还比较差，买了郊区房子的年轻人还是需要在市区租一套房子住。与其如此，何不干脆在市区买一套可以马上入住的二手房？

　　在二手房中，她建议尽量选择那些老小区中的房子，而不是热门的二手房。在她看来，老小区中的二手房价值基本上是被低估了的，而且一直以来，这部分房源几乎不受市场和调控风险的影响，一直是稳步上升，尽管幅度很小。她不建议购买那些热门楼盘的二手房，这些楼盘因为外地人购买的比例非常高，又因为热门，房价已经被炒得很高。她觉得，找那些知名度比较小的小区，因为关注的人少，可能会淘到比较好的房子。

　　龚云云也觉得，老小区虽然存在一定的缺陷，但就交通和配套而言，还是具有很大优势。许多市中心的老小区在小区绿化和物管方面事实上也非常不错。且虽然从现在的走势看来，老小区的房价虽然涨势比较平稳，但是升值的空间可能还不小，而且入住率高，租金回报率也高。