房地产工程开发

　　风险管理及对策

　　房产开发工程风险具有其客观性、不确定性和损失性。工程风险的实质将给发包人或承包人带来额外的经济损失和社会影响，从而给开发项目带来困难，甚至发生社会问题。

　　工程风险大致分为合同、建造、经济周期、利率和通货膨胀等风险。合同风险指合同双方当事人的行为过错、在项目的管理、人力配置、工作疏漏、分析判断失误等行为所引起的，导致合同当事人一方或双方受损。工程项目实施建造风险，指合同当事人双方无法控制或干预，来自合同双方之外的客观事件所导致的风险，包括自然、社会、经济、意外等风险。自然风险指自然灾害：如地震、海啸、台风、暴雨、冻 灾、冰雹、雪崩、火山爆发及其他人力不可抗拒力强大的自然现象。政治及社会风险，指国家或行政职能部门体制变更、制定或修改国家法律、法规、政策等政府行为，以及其他诸如动乱，疫情等社会异常事件。经济风险是指宏观经济调控剧烈波动、经济环境变化、通货膨胀、银行利率调整等因素带来的风险。意外风险是指非包人、承包人责任造成的意外事故，如爆炸、火灾。

　　其他风险：是指在施工中发生文物、化石等考古、地质研究价值的需要而影响施工进度和产成品按时交付带来的风险。还有经济周期风险、利率风险和通货膨胀风险等。

　　笔者认为工程风险基本对策主要有以下四种形式：

　　风险控制对策：

　　实行风险管理，是企业降低风险发生的概率或避免风险的发生，从而减少潜在损失的一种风险防范手段。首先要树立风险防范规避意识，强化预防为主方针。其次加强房地产开发建设合同管理。

　　风险转移对策：

　　工程风险转移是指将风险有意识地转嫁给与其相关经济利益关系和政府职能部门的另一方应承担的风险外置方式，包括拟建工程项目各种保险和工程质量监督管理，依法转移开发工程风险，具体包括工程保险、工程担保。

　　风险分散对策：

　　工程风险分散最好的办法是组成联合体去共同进行开发或合作开发、定向开发，在开发各个阶段选择好的，有法定资质的服务单位，合理划分标段，将工程划分成工程量大小相当、施工难度相仿的单位工程，发包给不同具有合法资质的承包人，这样既有助于调动工作积极性，又广泛地分散了来自承包人的风险，从而获得较好的投资效果。

　　风险自留对策：

　　风险自留对策是一种重要的财务性管理技术，由投资方自己承担风险所造成的损失，对既不能转移又不能分散的工程项目风险，由风险承担人自留。“凡事预则立、不预则废”，风险承担人应充分评价风险、预先作好谋划、测算自留合理风险金，以弥补可能产生的风险损失。

　　（浙江金华银河房地产开发有限公司 吴宝金）