从比拼关系、做产品、造概念，演变为资金实力的较量

　　杭州楼市开始大象之舞

　　□ 李永生

　　杭州正成为国内外地产大鳄的跑马场

　　“现在缺钱的企业很多，我前天在房管局就遇到一家企业的老总，他说如果贷不到钱房子就造不下去了——”就在杭州房产界一片乐观之际，杭州某房产公司副总透露出一个不和谐的音符。

　　这位不愿透露姓名的开发商进一步指出，最近楼市火，其实只是少数楼盘火，大部分楼盘和以前一样，卖得并不火，不少开发商仍然面临着很大的压力。最近一两个月几次排队买房，给市场造成了一种盲目乐观的假象，这其中很大程度上是媒体炒作的结果。

　　锦天房产总经理助理章来军证实了这种说法。他觉得，少数楼盘热销对其它楼盘特别是老盘来讲未必是好事，“近期热销楼盘大部分是新盘，或出身名门，或在热点区域，而且因为是新政之后的楼盘，产品比较成熟，所以卖得不错。市场树立了一个新的参照系，那些还没有卖完的老盘压力很大。”房子卖不动，必然资金缺血，自然会出现“如果贷不到钱房子就造不下去”的情形。

　　华润新鸿基杭州公司助理总经理陈进认为，在外来大型房企不断进入的冲击下，杭州楼市正在进行新一轮的淘汰赛。如果说前几年杭州房企的淘汰赛主要是因为宏观调控的话，那么，从今年开始，因为政府已很少出台调控政策，本轮淘汰赛更多的是因为不断有高水平的外来“选手”参赛，是一场真正市场上真刀真枪的角力。而市场的竞争残酷程度无疑远远高于调控。

　　市场比调控更残酷

　　杭州房企开始新一轮淘汰赛

　　资源向优势房企集中

　　资本成为推动房企成长重要力量

　　与“贷不到钱房子就造不下去”形成鲜明对比的，是宋卫平、戚金兴们不断十亿几十亿砸向土地市场的的意气风发，以及外来地产大鳄们不断投向杭州市场的觊觎目光。

　　钱江新城最后一块江景地块出让的景况记忆犹新。从2006年底万科、坤和西溪联合拿地以及绿城、滨江豪赌杭汽发地块开始，只要稍微重要一点的土地竞价现场，已经难觅中小房企的影子。业内人士王建春分析，目前大地块中小企业根本没有实力竞标，而中等规模的土地因为具备实力的企业比较多，竞争往往非常激烈，土地价格被不断抬高，利润不断被压缩，中小房企在杭州土地市场以及未来的楼市竞争格局中正日益被边缘化。

　　“资源向优势企业集中，这是大部分行业的发展方向，房产行业也必然走向这一步。这方面，上海、北京、深圳、广州等一线城市走得比较前面，杭州正处于这样一个变革的时期，土地、资金、人才正不断地向绿城、万科、华润新鸿基这样的优势企业集中。”作为从深圳来的外来房企代表，陈进有着一定的国际视野。他认为，以前政府资源是企业很重要甚至最大的竞争优势，而在一个开放的市场当中，资本将成为推动企业成长的重要力量。王建春更是将房产竞争具化为四个阶段，“房地产业的竞争，已从比拼政府关系——做产品——造概念，演变为资金实力的较量。”宋卫平之所以能不断地几十个亿地砸向土地市场，很大程度上是因为上市后有资本的支持与推动。

　　企业纷纷谋求上市

　　杭州未来上演大象之舞

　　王建春分析，绿城在香港逆势上市后，屡屡在杭州、温州等大肆重金拿地，企业在短时间内实现跨越式扩张，让杭州房企近距离地见证了资本的力量。而面对万科、中海、复地、凯德置地这些大企业的竞争压力，杭州本土未上市的房企如果靠自身积累，必定扩张乏力，最终只能小打小闹，甚至越做越小，最终销声匿迹。正是意识到这种状况，广宇在前不久通过IPO成功上市后，杭州其它比较有实力的企业如滨江房产、坤和建设、金都房产、旅游房产、宋都房产等都在积极谋求上市。

　　上市的好处是显而易见的，王建春归纳到，“上市可以直接打通融资渠道，迅速做强做大企业，能够规范企业运作，降低开发融资成本等”。可以预见，在未来杭州楼市竞争格局中，除了外来大鳄，必定会有更多的本土上市房企参与高水平的市场竞争。

　　“在香港、国外，排名前一、二十位的基本上都是千亿元级的房地产企业，很多人不断地说狼来了，其实，杭州的房产市场竞争还很不充分，还有巨大的发展空间。杭州的大型房企不是多了，而是太少了。变革才刚刚开始。杭州市场未来必定是由一批百亿元、千亿元级的房产企业主导。”在陈进看来，未来的杭州楼市将上演大象之舞。

　　虽然陈进认为说狼来了还为时太早，但对于中小企业来讲，没有钱，又抢不到地，更缺乏大企业长期积累而来的品牌、专业等核心竞争力，竞争压力是显而易见的。那么，对于这些企业来讲，路在何方？

　　章来军认为，在杭州做大虽然很难，但还有另外两条路可走。第一，向三、四线城市走，做外地市场老大；第二，专做一个房地产细分市场，做专、做精、做深。南源房产是后者的表率，这家企业虽然规模很小，但所开发的公元大厦、九树公寓却以独特的市场定位和产品卖点在市场上异军突起，在差异化之路上走出了一条大道。

　　作为温和竞争观的坚持者，陈进一言以蔽之，“小作坊也可以成功”。

　　精深化，三、四线城市化

　　杭州中小房企的生存发展之道