楼市不缺购买力

　　缺的是好产品

　　□ 李永生

　　

　　问：最近楼市明显回暖，个别楼盘热销给楼市造成了似乎火热的现象，您如何看待？

　　虞晓芬：最近杭州楼市确实重新出现成交量放大的现象，但判断市场是否很热应该有一个参照物。第一，跟宏观调控之前相比，目前的市场无疑更趋理性。宏观调控之前房子供不应求，价格普遍上涨，而目前市场上房源供大于求，房价相对比较稳定。第二，跟2005年、2006年宏观调控密集的两年相比，今年杭州楼市显得比较火爆，成交量和成交价格都有一定的上升，特别是二手房市场，明显热于前两年。但经过几年的调控洗礼，目前市场总体还是比较理性的。

　　问：虽然市场上的存量房很多，但最近还是屡屡出现排队抢房的现象，您觉得购房者是什么心态？

　　虞晓芬：这一方面说明了前两年受宏观调控压抑的刚性需求因为种种原因在今年得到了释放，另一方面，排队的是少数几个楼盘，说明购房者对性价比高的楼盘非常渴望。目前市场上缺的不是购买力，而是好产品。一旦有万家花城、魅力之城、银树湾这样区域比较好、户型设计比较合理、价格比较有吸引力的产品出现，消费者热捧也就不足为怪了。当然，可能也存在杭儿风现象。

　　问：未来杭州楼市的供应量和供应结构会是如何？

　　虞晓芬：近几年杭州政府放地不多，所以在可以预期的近几年内，房源供应量应该不会太多。供应结构从三个方面来讲。第一，户型结构，受“90/70政策”的影响，未来90平方米以下的中小户型房源会越来越多；第二，区域结构，由于市中心土地越来越少，房源供应的主力会越来越向外围走；第三，价格结构，扣除经济适用房，未来低价位的房源会越来越少。

　　此外，因为市场竞争的加剧，外来优秀大型房地产企业的标杆效应，政府在住房产品上制订越来越多越来越严格的标准，再加上绿城、滨江等本土开发商尝到了品牌带来的良好社会回报，未来杭州市场上住房产品内外品质上都可能面临一个跨越性的提升，消费者能够以一个相对合理的价格买到更好的产品。目前的状况是，企业都很想做好产品，但企业的能力可能一时还跟不上。

　　问：您对当前消费者购房有何建议？

　　虞晓芬：首先消费者要根据自己的需求来选择房源，比如，有小孩的消费者可以多关注学区房，老年人则可以考虑住在郊区环境比较好的地方。其次，买房要充分地考虑个人及家庭的购买能力，避免攀比消费、过度消费和跟风消费，比如年轻家庭就可以选择中小户型的两房或者三房。第三，买房要着眼于未来，选择那些未来变化会比较大的地方，比如，地铁沿线，整治的河道沿线，政府有大量投入的地方等。