如何规避二手房交易风险

　　——剖析二手房交易纠纷及争议焦点

　　中介公司侵权或违约

　　中介公司侵权或违约主要有两种形式：非法攫取差价和不实宣传或承诺。

　　非法攫取差价。中介公司利用委托方的信息不对称，在不转移所有权的情形下，压低卖方出售价，提高买方购买价，除收代理费外，又攫取差价，甚至这种差价能达到10万元以上。笔者认为，中介公司此种行为违背了诚实信用原则，构成了不当得利，委托方依法可向法院或仲裁机构主张合法权利。

　　不实宣传或承诺。中介公司为争取业务作不实宣传或承诺。中介公司为争取业务往往不择手段，例如，为销售房子，隐瞒房子的隐蔽缺陷（例如楼下有水泵房、噪音超标），委托人可依法追究中介公司的违约责任或缔约过失责任。

　　对于消费者而言，规避二手房交易风险的最好途径，笔者认为是找一家品牌中介公司。因为品牌本身就代表了诚信，代表了知名度和美誉度。

　　委托人“跳单”

　　在中介行业，委托人“跳单”是常见的现象，所谓“跳单”就是委托人（包括卖方和买方）在一个中介公司接受了服务，并达成了购买的意向，由于委托人想少付或不付中介服务费，从而转到另一个中介公司完成交易。“跳单”是委托人不诚信和严重违约的一种表现，当然究其原因是委托人受利益的驱动，以及一些中介公司违反《反不正当竞争法》压价销售造成的。这样的案件虽然经常发生，但由于缺乏相应的证据，中介公司往往束手无策，笔者高兴地看到21世纪不动产信宜加盟店凭借规范的操作、充足的证据打赢了全国“跳单”第一案，弘扬和全面解释了诚信，即中介公司要诚信，委托人（消费者）同样要诚信。

　　房源独家委托

　　以美国为例，房屋的交易对象主要是存量房（即二手房的交易）。美国的房源基本上都是独家委托，拥有此房源的经纪人会把此房源的详细信息通过MLS（多重房源上市系统）上传到网站上，不论此房屋最终在哪里完成交易，最早开发此房源的经纪人都能分到他应得的佣金。21世纪不动产进入中国后，就大力推行房源独家委托，为委托人提供更优质更高效的服务。现在推广这种发达国家普遍采用的先进委托方式的主要障碍是委托人不诚信，在独家委托合同有效期内，又同时签订多份委托合同。

　　信息披露

　　房屋的买卖非常复杂，房屋交易中的信息不对称问题非常严重。例如，房屋近期内是否会拆迁，房屋近期是否有人死亡等等，这些问题对买方来说是非常重要的。我国由于信息披露不全导致的纠纷非常多，笔者就曾办理过一个案件，一房屋连续发生两次交易，两户人入住后丈夫都非正常死亡了，此时的业主又想把房子卖掉，卖方（业主）隐瞒了此房屋内多次死人的实情，买方在不知情的情况下购买了此房屋，最后双方发生了纠纷，买方认为这是“凶宅”，如果知道实情，根本就不会购买，买方要求撤销买卖合同。发生此纠纷的原因就是我国缺乏房屋买卖的强制性信息披露制度，笔者建议相关部门应借鉴美国买卖房屋强制性信息披露制度，降低不确定性，减少纠纷的发生，确保交易的安全。

　　（作者系浙江大学房地产投资研究所博士、浙江六和律师事务所律师）