回归 回归 梯度消费

　　“一步到位”渐渐淡去 理性购房崭露头角

　　■ 本报记者 秦正长 实习生 谢金余

　　在选购住房时，你是愿意背负债务重担，选择一套高标准、大面积的住宅，还是愿意量入为出，选择一套经济实用的二手房，或是先租后买呢？面对一直在高位运行的房价，还是有一部分市民不从个人实际出发，宁可降低生活质量，也要一步到位买套大房子。

　　当前，房地产市场和居民住房消费心理都存在盲目攀比、贪大求洋的误区，急需强化合理消费观念，倡导建设小户型住房、购买二手房、租赁住房等方式，让房地产市场回归正常的供需状态。

　　培育梯度消费理念

　　我国住房自有率82%世界第一 欧美国家一般在30%~68%

　　买房，买新房，成为当下许多市民的头等大事。刚刚走上工作岗位的大学生就要买新房、买上百平方米的大房；结婚要买房，而且要买新房；低收入居民顾不了沉重的经济负担，也贷款买房。根据建设部公布的数据，我国城市居民住房自有率已接近82％。

　　在国外，城市居民拥有产权房比率最高的是美国，为68％，英国为56％，欧洲等其他国家为30％至50％。我国作为一个发展中国家，仅用几年时间，城市居民住房自有率居然达到世界第一。

　　稍加分析，我国购房消费群体中，相当部分是依赖贷款，特别是贷款数额比例过大。梯度消费的理念，在我国住房消费中尚未形成。业内人士指出，引导消费者理性购房，培育梯度消费理念，是正确引导购房消费群体，落实宏观调政策，调整住房结构，保证楼市健康发展必须着力做好的一件大事。

　　眼下，一些住房观念鼓励中低收入的家庭都去买房，而且是买新房，买大房导致住房需求欲望过大，住房消费超出了购买者的承受能力。一味提倡“居者有其屋”，要求大家都去买房居住，催化、助长了人们买房的消费欲望。全民买房，国人住房观念陷入了一种误区。

　　其实，一个完整的住房体系中，存在着不同层面的住房需求。住房消费应该呈梯度状态的。中小户型，中低价位的住房，即大众住房，始终是整个住房消费中的主体，这正是符合我国国情、国民收入水平与实际住房消费能力的正确反映。并且，在整个消费中，始终会存在着相当一部分人在某个阶段买不起房，不买房的现状，他们主要通过租房，经济适用房等办法解决“居者有其屋”的问题。

　　人的一生中，不同阶段如单身、新婚置业、升级置业，生活重心有所不同，对房屋的需求也因此产生变化。在住房梯级消费体系中，始终存在一部分人不会买房，不会去买高价房，大面积的房子，只能依靠租房等办法，解决居住问题。专家指出，住房市场是买卖和租赁并重的市场，即使在经济发达国家也是如此。在经济发达的国家，租房率都比较高，比如美国租房的家庭占40％左右，买房子的大概占60％左右。而我国正好相反，租房率低下，买房子几乎成为住房消费的惟一模式，使得房价问题更加突出。

　　租房应是城镇居民居住的第二选择，要引导居民树立购买与租赁并重的二元化消费观念。住房租赁使人们可以依据自己的收入状况，调整住房支出，形成合理的梯级消费模式。

　　日前，中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华也建议，我国在房地产发展过程中，一方面应该梯度消费，另一方面，应该推进租售并举的制度，倡议大家多租房，转变当前的观念。    

　　目前，我国住房需求过度集中于一级住房市场，二手房市场发展滞后，大量存量房流通不畅。据有关方面统计，美国存量房的交易面积与增量房的销售面积之比为5：1，香港市场上流通的住房约2／3是存量房，而我国二手房市场交易量只占房屋交易总量的20％－30％。我国住房消费市场还没有形成梯度消费模式，急需培育二手房市场，倡导合理消费。

　　楼市重拾梯级消费重要一环

　　“国六条”倡导90平方米以下中小户型，

　　新加坡中产阶级住宅也只在70到90平方米

　　在杭州，许多购房者选择“选个好房子“，选择”一步到位”，其实只是一个假象，更多的购房者实际需要的还是中小户型、中低价位房源，他们多数只是被动地涌入了楼市追逐的大军。透过“超前消费”，楼市呼唤梯级消费的回归。

　　中小户型、中低价位，本来就是楼市消费的主力，毕竟买得起大户型的，买得起高价房的，只是少数社会财富的拥有者，更多的购房者是经济实力有限的普通市民，更多的急需改善住房条件的也是普通市民，他们是楼市需求最为庞大的群体，大众房产才是楼市的主流房产。

　　然而，近十年，在呼啸而至的房产开发浪潮中，高端房产甚嚣尘上，大众房产被打入了冷宫。与之相对应的，住房消费也走向了畸形，一拨拨富裕阶层、一批批投资客，挟裹着普通市民追波逐流，楼市的购买欲望被空前放大，普通市民的购房消费被无形中透支。畸型的超前消费心理在普通购房者中蔓延。

　　经过两轮宏观调控，楼市追涨大户型、高价房的社会心理已经发生逆转，住房消费也开始理性回归。人们开始重新审视曾经疯狂的透支购房潮。普通市民逐渐认识到，在楼市中苦苦找寻适合自己的房子，但不管是100平方米，还是200平方米，都只是面积的叠加，公寓式的生活方式并没有改变，一旦有新的居住需求时，就会发现过去为了实现“一步到位”而花去巨额资金，把自己“套牢”了。大众房产、大众购房消费，是楼市的主流，有着自己坚实的社会基础，它是整个楼市消费中至关重要的一环，只是前几年被畸形的楼市“乾坤大挪移”给忽悠到高端市场去了。

　　经过宏观调控的洗礼，大众住房消费正在回归。随着今年宏观调控的深入，住房供应结构调整青睐大众房产，小户型住房将会大大增加，大众房产大行其道，大众住房消费有了坚实的社会基础。大众住房消费，这个楼市梯级消费中缺失的最为重要的一环，逐渐回归。这是大势所趋。

　　负债别超警戒线

　　一步到位要不得

　　国外通行警戒线：购房月还款不超过总收入30%

　　“大姐，能不能借我2000块现钱，我这个月房贷还不上了。”昨天，在杭州某市级机关工作的青年小吕不好意思地向同事开了口。原来，小吕贷款买了套新房，由于贷款负担过重，紧日子让他不得不借钱应急。有理财专家表示，目前杭州一些青年贷款购房时过高地估计了自己的还款能力，热衷买大房带来的还款压力，让不少人频频唱起“空城计”，使得原本应该不错的生活质量受到了影响。

　　面对记者，数名拥有100多平米大房子的“黄金王老五”，也有吐不完的苦水。在某通信部门工作的黄先生今年31岁，两年前贷款40万元买了一套130平米的大房子当新房。原本计划“筑巢引凤”，谁知被贷款套牢后，生活质量直线下降。“以前经常泡吧，想旅游抬腿就走，现在可不行了。更别提花钱追女朋友了。”黄先生表示，要攒两年钱再考虑结婚事宜。

　　这些人买新房为啥不顾自身经济承受能力，取大舍小呢？在政府部门工作的袁小姐感叹，一买房就会有攀比心理，一看人家都住着一百多平米的房子，自己也就想使使劲一步到位算了。

　　超前消费，让许多购房者吃尽了苦头。杭州某银行分行个贷中心经理告诉记者，贷款买大房的年轻客户中，还款最高的每月1万多元。他说，“即使有父母作为坚强的后盾，这位购房者还是心有余悸。”

　　一位业界人士估测，在杭州新购房人群中，每月偿付按揭贷款占个人收入比重30％以上的家庭至少有50％以上，而按揭还款占到收入50％的家庭大致有30％左右。如果将20％所得税、社会保险、医疗保障、日常生活支出、子女教育等各种必不可少的开销加在一起，杭州普通老百姓居住成本所占家庭收入比重过高是不容置疑的。而记者近日随机调查也表明，杭州不少购房者，特别是年轻的购房者中，有相当一部分每月还款额占其总收入的50%以上，而国际通行的警戒线是30%。这一部分人不敢轻易换工作，不敢娱乐、旅游，害怕银行涨息，担心生病、失业，更没时间好好享受生活。

　　购房贷款额度控制在多少之内才是科学的？杭城一位银行理财专家表示，一个家庭月供的最高警戒线应该是50%，如果月供超过收入的50%的话，就会破坏家庭的正常生活，给人带来巨大的财务压力。

　　有多少钱，买多大房，这本是极为普通的消费常识，但是在楼市追涨心理的怂恿下，在攀比心理的鼓舞下，许多购房者“我拿青春赌明天”，不惜寅吃卯粮，落下了无法摆脱的购房后遗症。

　　痛定思痛，杭州地产界一位资深人士希望借助本报呼吁，要积极引导公众的消费意识，帮助公众树立起随着收入的增加，住宅从租到买，从旧到新，从小到大的梯度消费观，克服华而不实的消费观。

　　倡导 “梯度消费”，并不是倡导不买房运动。年轻人刚从学校毕业可以租房住，因为这时不涉及子女教育问题，就没有必要一定要花尽父母的钱，买房置业背贷款；结婚生子了，可以根据实际情况买小一点的房子，没必要超出能力范围去买大房子享受。这里的“梯度消费”，主要是倡导一种理性消费。

　　新闻链接

　　经济适用房酝酿“以租代售”

　　·建设部方案最快年底出台 ·杭州相关政策已在制定

　　经济适用房或将一改以往全部出售的形式，部分或者全部面向低收入人群出租。据消息人士透露，这项政策最快将在年底出台。无论最终的政策版本出现什么调整，其基本思路就是扩大租赁覆盖人群，让中低收入人群有房子住。

　　据悉，国家正在酝酿对1998年实施的住房体制改革动“大手术”，从根本上抑制房价的不断攀升。其中，最引人注目的是经济适用房或将“以租代售”。

　　有关负责人表示，将研究职工住房公积金支持住房租赁的政策，鼓励居民通过租赁市场解决住房问题，消除一次性到位的消费误区。

　　据悉，杭州市的经济适用租赁住房政策已在制定之中。杭州市自去年底已开始酝酿制订经济适用租赁住房的相关办法。（本报综合报道）

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