正确理解国家的政策

　　浙江大学房地产研究中心主任 贾生华

　　2005年的确是一个不平常的年份。我国从2003年开始对房产业的持续宏观调控，到2005年达到一个峰值。围绕着这一个中心，浙江房地产业在保持持续活力等诸方面产生了很多值得探讨和总结的经验。对于2006年的房产走势，以上各位老总的发言都阐述了自己的看法，虽然各有侧重，但是大家都有一个共同点，就是对于国家政府的政策的认识都还是比较到位的，作为企业家，准确理解国家的政策形势，是企业发展成功的一个很重要的方面，也可以说是基础。在这里，关于2006年的房产业的发展，我想讲五个小条目：

　　第一， 宏观调控。当前的宏观

　　调控是国民经济全局性问题。调控到位，在过去的积累之上，转到需求上去，作为房地产开发企业，我们对于政府政策的理解必须要跳出本位。对于宏观调控的必要性有些地方政府和企业往往不太理解，甚至有人以为是要“打压”房地产业。其实，宏观调控是现代市场经济下中央政府迫不得已的政策选择。历史表明，市场经济的周期波动性规律十分明显，并且无法根除。经济过热和过冷都会损害国民经济。所以，中央政府一般采取“逆向调节”政策，在过热的时候采取“紧缩性政策”抑制增长速度，在过冷的时候采取“扩张性政策”刺激增长。目的是抑制市场盲目波动和恶性循环对国民经济的危害。对于企业和地方的微观决策来说，必须顺应宏观经济周期和政策调控趋势，可以做的是提前预测，主动调整。如果策略得当，企业还可以从宏观经济周期波动中得到先机和新的竞争优势。

　　第二，2006年调整周期显现。除了受宏观经济形势影响外，房地产市场还具有地域性特点，政府的政策影响更加直接和具体。例如，杭州的房地产市场繁荣，就是前几年宏观经济上升周期和杭州市政府实施“住在杭州”战略，培育和启动房地产市场一系列政策综合作用的结果。从2003年开始，杭州市房价过快上涨带来的一系列社会经济问题，市政府已采取“住房新政”调控市场。这种政策态度的改变必须引起高度重视。宁波、温州、绍兴等城市的情况也十分相似。虽然房地产市场疲软和价格下降对政府没有任何经济好处，但各地政府不希望房价继续上涨的政策意向已经十分明确。因为过高的房价对城市整体发展战略和竞争力可能产生不利影响，在金融稳定、社会公平和政治安定等方面也存在风险。在这种情况下，也许由于市政府的某些政策的效果还不明显，甚至一些政策不当需要调整，但只要价格上涨过快的形势不改变，抑制房价和稳定市场的政策还会不断推出，一些政策的效果可能要过一段时间才能显示出来。

　　第三，英雄本色。应该说在座的各位都是房产业界的英雄，在逆境中应该更显本色，苦练内功，争取更大的发展。我国房地产市场的市场化发展方向已经不可逆转。市场机制的基本原理是“供求决定价格，价格引导供求”。市场在不断繁荣的背后积累起风险。在房地产市场供给整体不足的客观约束下，大家不要相信“房价只涨不跌”的神话，需要冷静面对市场现实，努力提高企业自身的抗风险素质，方是英雄本色。

　　第四，科学决策。在项目选择运作决策、区域投资决策、周期决策三个方面要遵循科学规律，合理计划。在短期风险和长期机会并存的形势下，开发商的投资决策就显得十分关键。房地产市场具有强烈的地域性，但房地产的投资却具有很好的流动性。资本的逐利本性决定了它会离开风险大、收益低的区域，寻求更好的投资机会。近年来，浙江房地产企业大举北进西拓，房地产投资者也在省外市场频频出手，正是市场选择的必然结果。这种情况表明，在杭州、宁波、温州等城市市区房价形成高峰以后，房价阶梯已经在客观上导致资金向外流动。同时，市区住宅的交通问题和环境问题日益突出，郊区住宅的接受度会进一步提高。住宅市场需求的结构变化会引发供应结构的相应调整。这是今后几年杭州、宁波等大城市住宅市场的重要趋势。

　　第五，品质至上。市场化的生产消费模式最终会使消费者变得十分挑剔，以后对建筑材料、外观、配套设施等建筑细节将越来越重视，这决定了开发商不是拿地造好房子就可以赚钱，而是要求我们要做得好，越来越好。所以品质是决定命运的，也是决胜的关键。

　　总之，宏观调控不是否定发展，而是为了更好地、持续健康地发展。因此，只要我们的房地产企业正确理解国家政策，科学发展，中长期来看，浙江省的房地产市场还十分广阔。

　　

　　贾生华：教授，博士生导师。现任浙江大学管理学院副院长，浙江大学房地产研究中心主任，浙江大学企业投资研究所所长，兼任广宇集团、华庭股份、佳力科技、宁波方太等公司的独立董事或顾问。主要研究领域为房地产投资及管理、企业理论与公司治理、产业组织与企业成长、顾客关系管理等。