■ 本报记者 胡静漪 周松华 詹丽华

　　通讯员 王蕴

　　4月18日，阿里巴巴集团的千人大会在“loft49·杭实创意中心”热闹开场。“老工厂和前沿AI话题‘混搭’，这反差感绝了！”一名参会人员笑着说。

　　这里曾是建于20世纪50年代的杭州蓝孔雀化纤厂。如今，旧厂房保留工业遗存、植入空中花园，摇身一变成了大型活动的灵感秀场。

　　像这样的老旧片区，浙江各地比比皆是。眼下，我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向以存量提质增效为主的阶段。到2025年末，全省城镇化率已达76.4%。城市大了，可用的地少了——存量更新，迫在眉睫。

　　从大拆大建转向“留改拆”并举，“爆改”老城区，能不能带来持续活力？最近，记者走访杭州、宁波等地，探访多个先行更新项目，寻找老城活化路径。

　　制度破冰

　　政府挑担之后，规则如何跟上

　　“我们家刚回迁，同样的面积，新房住着舒服太多了。”杭州市余杭区瓶窑镇桃源小区18幢的徐先生说。

　　2022年，小区在旧改中排查出3栋危房，其中2栋的居民作出了一个大胆的决定：自筹资金，拆除重建。

　　谁承想，第一步就卡了壳。小区所属华兴社区党委书记李春霞告诉记者，危房拆除重建项目需要明确主体、立项审批，但部分楼栋自主更新并无先例可循。当地调整办理模式，启动“多部门服务指导+联合会审”机制：逐项审核设计方案，现场提出意见、指导完善，最终敲定重建方案。

　　“我们没有贸然突破原有占地、建筑面积和高度，主要从户型、加装电梯等方面进行优化。”李春霞说。在政府全程指导下，居民自主委托第三方完成主体建造，出资约2300元/平方米；政府负责外立面等旧改整治工程，实现民生改善和安全保障“双赢”。

　　桃源小区的改造不是个例。近几年，浙江已启动杭州浙工新村等多个住宅自主更新项目，在居民中激起千层浪。

　　这些项目多存在历史遗留难题，有的是危旧房，居住功能严重缺失，微改造治标不治本；有的是单位集资房，单户无力承担重建成本，无法统一规划和办理产权。

　　规则尚未明确前，业主出方案、政府来“挑担”，成了项目推进的关键。但硬币的另一面：政府“挑担”固然可贵，从长远看，如何用一套清晰的制度来接力？

　　事实上，现有的政策体系是城市扩张阶段的产物，放到城市更新时代，难免“水土不服”。比如，很多存量项目的建筑间距、绿化率等指标都很难满足现行标准，哪些指标可以适度放宽？

　　再如，片区增加住房套数后，配套的医疗床位、幼儿园学位要不要同步增加？指标之间“牵一发而动全身”，衔接难度极大。

　　——不能完全照搬新建项目的标准，而须“因地制宜”构建属于城市更新的标准体系。

　　浙江的探索，已经先人一步。

　　2025年7月，全国首个省级层面的城镇社区更新条例《浙江省城镇社区更新条例》正式施行。

　　其中明确：住房更新项目需变更用地性质、容积率等规划条件的，市县政府要组织重新核定；拆除重建危房的，可适当增加建筑面积和套数，新增部分用作保障房或公共服务设施。同时，设置容积率奖励。

　　部分设区市在顶层设计和制度保障方面展开了探索。目前，宁波、台州已出台市级城市更新条例，杭州、宁波、台州三地的城市更新专项规划也已印发。

　　不过，从条例、规划到项目落地还有一段距离——政策和技术标准体系尚不完善，政策衔接有断点、具体技术细则有缺位。比如，老旧厂房改造涉及用地性质改变时，审批流程不够细化；历史建筑内部加装厨卫等功能缺乏可参照的消防验收标准等。

　　其他类型的城市更新项目也在摸索制度破冰。在宁波市鄞州区中河街道，东郊村的拉丝厂闲置多年，浙江十方开城集团分三期将其改造为文化创意园区“十方·东进社”。

　　“在村集体用地上临时‘工转商’，最初是街道和我们一起跑审批。”集团负责人闫爽说，“到三期项目时，我们已经能自主办手续，制度正在逐步适应现实。”

　　让“政府挑担”变为“服务赋能”，就要准备好全新的政策“工具包”。省建设厅计划把分散在各个部门的事项通过联审方式加强协同，共商破解各类路径障碍，推动城市更新项目审批“一件事”改革，跑通城市更新的整套流程。

　　多元造血

　　社会资本进场，怎样才能算得过来账

　　“我们租下了独栋小楼，自带庭院和绿植。既能办公、谈客户，也能开店营业。”“十方·东进社”的一名咖啡主理人说，已有90多家咖啡、服饰、设计策划等小微企业在此聚集。

　　项目广受欢迎，但融资压力依然存在。“银行融资更注重固定资产，对装修改造设备这类资产的认可度不高，申请贷款比例较低。”闫爽坦言，公司已累计投入1.6亿元。除审批周期不确定，团队还面临地方国企项目融资成本、周期和渠道的冲击，这些都会影响到项目收益和后续投入。

　　“我们精准把握主理人的需求，在设计上投入大量心血，提供更符合新兴业态经营所需空间。”她说，“同时严格把关招商业态，采取多种模式合作，为初创者提供支持甚至投入孵化。”目前，项目运营状况良好，租金单价高于同类项目30%，预计7年可回本。

　　在城市更新领域，制度突破打开了第一道门，资金问题则是下一个“拦路虎”。过去，城市拆建主要依赖政府性投入；现在，如何吸引社会资本加入？答案是：让效益说话。

　　2025年6月起，浙江通过组建金融服务团，推动政策性金融与投资运营主体对接。

　　“我们邀请政策性银行、商业银行等各类金融机构加入服务团，为城市更新项目提供金融服务支持。”省建设厅城建处负责人说，“不仅是申请贷款，更是提前评估投入与效益，论证运营的可持续性，再讨论融资可行性。”

　　当前，“运营前置”被提升至更关键的位置——先想清楚未来如何运营、能产生多少效益，再明确改造方案，最终决定投资规模。

　　以杭州“十三湾巷”项目为例，它正是将运营前置作为方案审查的核心要素，成功争取到4500万元新型政策性金融工具及3.6亿元国开行贷款，大幅缓解了投资压力。

　　不过，一个悖论始终存在：预期效益越好的项目越容易获得资金，反之则困难重重。尤其是市政基础设施、公共空间等公益性项目，又该由谁来买单？

　　目前，杭州、温州已入选前两批中央财政支持城市更新行动城市，各地均可争取中央预算内投资、超长期特别国债等资金支持。

　　杭州市城市更新促进中心城市更新综合处处长王宏涛告诉记者，杭州还采用“片区式更新”模式，以片区统筹带动项目落地，3年来已累计争取到上级各类资金支持超360亿元。

　　在宁波秀水街区，记者看到了另一种“混改”模式。

　　在一栋老楼里，宁波乐雅艺术中心负责人沈鑫宁投入100多万元，打造出集沙龙、展览、咖啡、文创于一体的文化空间，“我们计划通过艺术家驻场、活动门票和产品销售，实现自我‘造血’。”

　　这片保留着明清历史建筑与近当代民居的街区，由宁波市海曙区国企海欣控股与央企招商局集团旗下上市房企招商蛇口成立合资公司，从规划设计阶段便介入招商与运营。

　　一方面，保留“建筑年轮”——街区内80多棵古树以及吴宅等文保建筑、历史建筑、传统风貌建筑全部保留；另一方面，打造展览馆等公共空间，引入新兴业态。

　　国资与民资错位合作，要让历史街区真正“活”起来。“政府和国企负责做好保护修缮，用历史记忆、文化特质吸引人流。社会资本出资激发需求，共同挖掘文化价值，服务原住民和游客。”宁波市建设局相关负责人总结。

　　持续释能

　　实施城市更新，如何将长期主义落在实处

　　多元资本的注入，正在让老城区重获新生。走访多个项目后，记者深切感受到，城市更新不只是一项民生工程，更是一场城市发展逻辑的根本性变革，需要坚持“长期主义”。

　　过去，城市的传统发展模式是“拆迁—卖地—开发”，核心是土地价值的快速变现。如今，新动能在于激发低效空间的内在活力，通过拉动投资、提振消费，形成经济增长与税收反哺的良性循环。

　　城市如同有机生命体，其环境品质和核心功能总会随着时代变迁而滞后，一块老旧低效用地，如何改造成持续激发区域活力的载体？两个成熟项目拓宽了我们的想象——

　　胤秀文化（温州）影视城位于瓯海时尚智造小镇，这里原本以传统鞋服产业为主，近些年业态过时、人流下降。温州市瓯海区瞄准短剧产业，改造园区内的瓯海会展中心，引入微短剧全产业链，吸引游客纷至沓来。

　　杭州市余杭区的高桥云港是20多年前建成的“低散乱”老旧镇级工业园。区政府和阿里巴巴集团合作，将这里打造为数字科创社区，重点发展数字文化、XR车联网等新兴产业，2025年税收超2.7亿元，增长超200%。

　　“要想通过场景再造持续激发城市发展活力，必须做到问需于民、问需于市场。”中国城市规划学会理事长杨保军认为，“当前，城市更新的主要动力从开发商主导的供给推动，转向消费者为主的需求拉动。比起土地增值、融资开发，更要盘活资源、升级业态。”

　　除了提振经济，老城区改造还应服务于城市的长期战略。去年7月，中央城市工作会议首次提出建设“创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧”的现代化人民城市，这意味着更新改造最终要指向城市内涵式发展。

　　例如，杭州亚运会前，杭州改造提升沿江漫步道、景观步行桥、公园等，为市民提供休闲廊道和滨水空间；全省各地推进完整社区（未来社区）建设，把面向“一老一小”、青年家庭等群体的公共服务嵌入社区场景。

　　“高质量的城市更新，核心逻辑不光是‘为经济增长而建设’，还要‘为人的生活而营造’。”杨保军说，要破除扩张时期形成的开发模式和思维惯性，建立可持续的城市更新模式和政策法规。

　　可以说，城市更新不是“一次性建设”，而是一场渐进式的“生长”，必须用极大的耐心做好长周期的准备。

　　“政府需要转变心态，在守牢文保、安全等底线的基础上，多从服务与赋能的角度出发，激发投资积极性，而不是一味用原有框架去‘否决’。”省建设厅城建处负责人说，“要让多元主体愿意投、愿意改，就要给现有政策中束缚手脚的部分‘松绑’。”

　　建设时序也不再由政府单方面安排：推动老城改造，是“找问题、找资源”的过程——通过“城市体检”，一边摸清居民需求，一边盘点低效空间，同时寻求资金和政策支持，待条件成熟后逐个推进。政府的角色，是营造更规范、顺畅的制度环境，消除各方参与的顾虑。

　　从“建得好”到“管得久”，城市更新需要制度、资本与民意在长周期里携手同行。唯有让每一分投入都算得过来运营账，让每一个声音都找得到协商桌，让每一次改造都经得起时间检验，老城才能真正“活”下去，越活越有滋味。