记者 李倩　　　　　　　　　　 

　　新加坡是为世人所熟知的“居者有其屋”的花园国家。1965年，新加坡开始通过建设新城来发展组屋。经过40多年的发展，目前大约有90％的新加坡人居住在由政府提供的组屋里，组屋计划，也成为新加坡的国家骄傲。作为一个真正制定出行之有效的住房政策，来解决中低收入阶层住房问题的国家，新加坡的组屋政策，或许能为我们的保障房建设带来一些灵感。

　　留学生陈小姐租住在新加坡白棉社区的组屋里。这个社区位于市区的繁华地段，大约有1000多户人家在这里生活，是一个小型组屋社区。陈小姐租住的单元是一个两房式（即一室一厅），45平米，每月的租金40新币（约合人民币210元）。“住在组屋，房租的费用大大减少了，生活开销的负担一下子就轻了。”

　　在新加坡，绿树掩映、鲜花环绕之中，就是一排排设计新颖别致的组屋。这些组屋由政府建设，出售给新加坡公民。“组屋”的含义，除了一个套间、一个单元的意义之外，还代表了它能够提供多代家庭的亲密组合，同时，表达了居民住房建设是整个城市建设的有机组成部分。

　　现在的新加坡，组屋已成为当地住房市场的主体。这种住宅比私人房地产市场上的商品住房便宜许多，得到普通民众的青睐。

　　组屋的户型分为一房式（33平方米）、两房式（45平方米）、三房式（60-65平方米）、四房式（90平方米）、五房式（110平方米）和公寓式（130平方米）6种，四房式即三房一厅是目前最受欢迎的户型，一般有一间客厅、三间卧室、两间浴室、一间厨房和一间贮藏室。

　　新加坡建屋发展局（HDB）对组屋的定价不以成本为考量，多年来几乎一直都在做“亏本生意”，赤字由政府资金填补。而从政府开始拨款计算至今，累计的政府补助金总额已达160多亿新元（约合800亿元人民币）。

　　总体上说，组屋售价约相当于市场价的一半。价格比同类商品房低50%-70%，这个价格不包括征地成本，一般三房式、四房式是成本价的80％-90％。据介绍，就整个新加坡而言，组屋总售价相当于购房者家庭年收入的5倍左右。加上月供占月收入的比例并不高，一般低于20％，符合条件的购房者还可以向建屋发展局申请优惠按揭贷款，所以，新加坡公众普遍感觉购房压力不大。

　　由于价格低廉，新加坡对组屋的政策定位是以自住为主，对居民购买组屋的次数有严格的限制。首先，购买了组屋，就必须住，否则将面临高额罚款及牢狱之灾。其次，新加坡政府对组屋的购买人资格、再上市及出租管理等问题都有明确的规定，不给投机者留下可乘之机。

　　申请购买组屋的人员除了必须是新加坡公民外，名下还不能拥有私有房产。甚至如果想放弃私有房产，再申请购买组屋的申请者，也必须在具备组屋申请资格的30个月后，才能申请购买。由于公共住房是帮助那些无力购买私人住房的居民解决住房问题，因而要确定申请公房的家庭收入限额标准，那些家庭总收入超过收入限额标准的家庭也不能申请购买组屋。

　　新加坡的组屋政策一直把家庭放在重要的地位。HDB 运作的一个基本原则是，坚持已婚家庭比未婚单身者更需要住房。组屋的申请资格也不鼓励年老或年轻的单身者独立居住。另一方面，HDB 对传统的几代同堂家庭采取了积极的鼓励政策。

　　但这并不意味着公房政策的大门对那些没有组成核心家庭的单身者是关闭的。家庭构成的规定有些特例，包括老年人计划和孤儿计划等。HDB 采用的分配方式是先申请先服务的住房分配系统。在这种分配系统中，只有一个申请序号系列，因而出售和出租各有一个排队系列。分配的优先仅由申请时间的次序来决定，因而操作简单易于为公众所接受。

　　购买组屋的条件按收入高低确定。1964年，可以购买组屋的收入上限为每个家庭月收入1000新元。随着经济发展和收入的增长，这个最高收入标准也不断提高。月收入超过标准的家庭，政府不负责提供组屋，由其自己从市场上直接购买商品房。一般来说，新加坡公民结婚后即可到建屋发展局申请购房，两年内便能拥有一套组屋。

　　根据规定，新加坡人在申购申租组屋时，必须提供真实可信的材料。对于骗购骗租组屋弄虚作假者，当事人将面临高达5000新元的罚款或6个月监禁，或两者兼施。

　　新加坡政府利用公积金制度既加速发展公共住房建设，也为公民购买组屋提供了金融保障。此外，政府还对申请购买组屋者给予一定补贴，以充分解决低收入者的住房问题。

　　一方面，中央公积金局直接行使住房金融职能，邮政储蓄银行则为建屋发展局以投资政府债券的形式筹措资金，它们成为解决住房资金问题的重要工具；另一方面，中央公积金制度为公共住房资金的良性循环提供了条件。

　　1964 年2 月，政府推出“居者有其屋”计划时，尽管每单元房价只是4000-6000 新元，远远低于市场价格，大部分居民还是交不起首期付款。1968年，中央公积金局推行公共组屋计划，允许会员使用其公积金购买组屋。

　　在这一计划下，低收入会员可以动用其公积金普通账户的全部存款，加上每月将缴纳的公积金款来购买公共住房。如果普通账户的存款不足以支付，可向建屋发展局贷款，用将来的公积金偿还。该项规定最初只针对最低收入者，后来政府才对中等收入家庭放开了限制。这才大大加快了个人购屋的步伐。

　　HDB是中央公积金的主要发放对象，发放的公共住宅建设贷款，可以用来兴建供出租的公共住宅，或是用于建造出售的公共住宅。除此之外，中央公积金局还向买房的个人提供贷款。个人除了占房价20%的首期付款可以支用自己的公积金外，余下80%的房价也同样可以用中央公积金局的贷款支付，以后分期偿还本息。如果本人的公积金存款不够，可以向中央公积金局申请住房贷款。此外，购房者从公私营银行借贷的住宅贷款，也可以用每月缴纳的公积金作为分期付款之用，因为公积金会员都有公积金储蓄作为偿还的保证，所以公私银行都愿意提供专项的优惠住房贷款。