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　　下沙板块：

　　杭州当下价格洼地

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　　下沙板块价格洼地最有可能形成的就是剩余房源

　　2008年下沙共上市住宅4907套，销售仅2300套，供求比为2.13：1，相反进入2009年4月后，却出现了供不应求，截至上半年销售了3894套，其中成交量主要集中在保利东湾（超级大盘之一，低开稳走，市场回暖后，价格快速提升）、世贸江滨花园（市场好转，大盘收益，品质保证，客户追捧）、观澜时代（下沙三大超级盘之一，借大势价格涨势喜人，均价早已突破8000元大关），朗诗国际街区（做减法，精装改毛坯，成本下降，总价降低，户型创新，受到一部分人的喜欢，积少成多，成交量自然节节高升）。2009年下沙板块不仅外来大鳄成交喜人，杭州本地开发商也获益多多，像海天城（降价带来惊喜，尾盘一扫而空）、伊萨卡（长时间的等待备受煎熬，终于看到了成功的喜悦），四季风景（这样的机会难得碰到，做到利润最大化），多蓝水岸（现在成交的都是净利润）。“新四军”“老四军”是下沙板块最为核心的、最受客户关注的八大楼盘。当每个楼盘出现合理价位及充足的供应量时候，客户量不会少，只会源源不断地来。

　　对于上半年来说，下沙板块四处开花，只要有房源，价格合理，一定是一抢而空，有人说下沙板块之所以能取得如此佳绩，得益于2008年万科降价后，下沙板块价格战最为激烈，导致价跌量涨的主要原因，但如今市场一片红火，杭州其他板块都开始回升，下沙板块怎么是有人说的价格洼地呢。

　　杭州其他板块都开始回升，

　　下沙板块怎么价格洼地呢

　　从上表看，海天城、梦琴湾、多蓝水岸、伊萨卡最初的销售价格都是历史最高价格的一半多一点，如果没有2007年暴涨的话，下沙板块各销售的价格应该处于2008年最低价格线上，所以有人会认为2007年是虚涨，2008年下沙板块泡沫很大，只要杭州有一个楼盘降价，下沙板块就会紧随其后。要降价的楼盘集中在尾盘，或开发商支持不足的楼盘，当海天城打响下沙板块降价第一枪后，其他销售中后期楼盘从地下走到地上，折扣也正大光明的给意向客户。所以进入2009年先从打价格战开始，价跌量涨后，加之杭州楼市大环境的推波助澜后，下沙板块价格止跌转稳。随着时间的变化，只有以上楼盘还有新增房源的话，近期价格还会小幅上扬。

　　所以如果下沙板块价格洼地最有可能形成的就是剩余房源，这类房源或多或少都有点毛病，如果开发商想经快处理这些房源，只有在价格方面作文章。　　

楼盘 2008年最低价格

（元/平方米） 2008年最高价格

（元/平方米） 2009年6月价格（元/平方米） 

保利东湾 7086（2008年10月) 7211（2008年12月） 7575 

朗诗国际街区 7108（2008年12月） 11916（2008年10月) 8054 

世茂滨江花园 7244(2008年12月） 8485（2008年8月） 7653 

四季风景 7473（2008年11月） 7573（2008年12月） 9476 

楼盘 2005~2007年历史最高均价

（元/平方米） 2008年最低价格

（元/平方米） 2009年6月价格

（元/平方米） 

海天城 8146（2007年12月） 6062（2008年8月） 6539 

梦琴湾 8039(2007年11月） 5078（2008年9月） 6017 

多蓝水岸 6317（2007年12月） 6072（2008年12月） 6185 

伊萨卡 8488(2007年8月） 5852（2008年11月） 6762 

　　我想用数据来求证一下：

　　从上表看，世茂滨江花园由于体量巨大，而且在这里新盘的开盘时机掌握的切到好处，所以2008年大势不好，对本项目的影响相对较少。相反朗诗国际街区定位较高，又提出科技概念，销售价格比下沙板块合理价格还高一大截，当市场成交低迷期，对项目的影响就很巨大，所以开发商开始做减法，降低成本，在有限的房源中，做户型创新，一旦市场开始转暖，客户也会考虑朗诗国际街区的房源。四季风景位置优势明显，唯一让客户担心的就是价格的抗跌性，本项目开盘时机掌握的很好，价格随市场而涨，从开盘销售价格7000多元/平方米，到本月最后一幢房源以9900元高价入市，短短1年不到，价格上涨近3000元/平方米。保利东湾作为国企，有充足的资金支持，所以首次开盘价格最为关键，销售价格只有华山一条路，只有选择涨，没有下跌的可能性。从成交量看，不管市场怎么变化，保利东湾能保证产品特色，客户一定能接受的。还有2个楼盘不能不说，金隅观澜时代及东海柠檬郡能抓住最佳时机，创新利润成交量双赢的局面。

　　刚进入销售期的楼盘，加之近期市场供需矛盾很激化，开发商既要保证数量，又要保证利润是很难两全的，所以在杭州楼市大环境走势喜人的情况下，这些楼盘将会成为推动下沙板块升级蜕变的核心力量。

　　有人说下沙板块高成交量关键是下沙在售房源的价格低所致，我不是这样认为的。下沙板块也有很多房源可供选择，只是沿江一带的如朗诗国际街区、世茂滨江花园、保利东湾、金隅观澜时代后续供应量充足，销售价格上涨只是时间问题。未来在金沙湖附近还有名城项目、德信项目，下沙板块热点从单一沿江板块到未来下沙核心CBD板块两大板块热点板块，将支撑下沙板块未来价格走势。　 （顾晓立）

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