2007中国房地产百强企业研究报告

　　规模性10强企业总资产规模高达2398.9亿元，占百强的32.8％；净资产为828.0亿元；房地产业务收入629.6亿元；完成房地产投资总额达603.6亿元；房屋施工总面积为2956万平方米；竣工总面积为1003万平方米。总资产规模超200亿元的企业就有6家，其中北京首开、万科、合生创展更是超过400亿元，是地产界名副其实的资产巨头。

　　2.2.3.2007中国房地产百强企业“盈利性TOP10”

　　2007中国房地产百强企业盈利性TOP10

　　1

　　研究背景与目的

　　（1）积极扩张型企业资产规模持续上升，优势逐步拉大

排名 企业名称

1 中国海外发展有限公司

2 万科企业股份有限公司

3 绿城房地产集团有限公司

4 合生创展集团有限公司

5 保利房地产（集团）股份有限公司

排名 企业名称

6 金融街控股股份有限公司

7 上海三盛宏业投资（集团）有限责任公司

8 江苏新城房产股份有限公司

9 宁波银亿集团有限公司

10 中新集团（控股）有限公司

　　由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”,自2004年开展中国房地产百强企业研究以来，已连续进行了四年。百强研究成果已成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准，引起了社会各界的广泛关注。

　　为进一步提升研究的权威性，促进研究成果向行业生产力的转化，2006年11月，中国房地产业协会决定共同主办中国房地产百强企业研究。

　　中国房地产百强企业研究的目的是：

　　（1）通过对企业规模、盈利能力、偿债能力和发展潜力的量化研究，发掘综合实力强、管理水平优以及具备较强社会责任感的优秀企业群体；

　　（2）通过系统研究，打造“中国房地产百强企业”品牌，提升企业知名度和影响力，发挥百强企业的行业示范效应，推动房地产企业做大做强；

　　（3）通过企业评价，鼓励企业为社会多做贡献，以营造行业重视社会责任的氛围，发挥房地产业作为国民经济支柱产业的作用。

　　盈利能力TOP10企业的净利润总额达95亿元，其中中海地产、万科两家企业净利润均超过20亿元。中海地产、合生创展、万科、上海三盛宏业等企业的总资产收益率基本维持在6％～10％之间，表现较为平稳。盈利能力TOP10企业的净资产收益率呈稳中有升的趋势，平均上升1.59个百分点。

　　2.2.4.2007中国房地产百强企业“成长性TOP10”

排名 企业名称

1 上实地产

2 中远房地产开发有限公司

3 恒大地产集团有限公司

4 大华集团

5 复地（集团）股份有限公司

　　2007中国房地产百强企业成长性TOP10

排名 企业名称

6 重庆金科实业（集团）有限公司

7 南京栖霞建设股份有限公司

8 上海城开（集团）有限公司

9 武汉福星惠誉房地产有限公司

10 上海市上投房地产有限公司

　　2

　　主要研究成果及分析

　　2006年，积极扩张型企业资产总额继续保持快速上升势头，总资产均值为140.3亿元。其他70家企业（研究组称其为“稳健经营型企业”）总资产均值为46.6亿元。近五年来，两类企业的资产规模均值之比从2002年的1.7倍快速上升到2006年的3.0倍。

　　图7：2002～2006年积极扩张型和稳健经营型企业总资产变化图

　　成长性TOP10企业在销售额、房地产业务收入、净利润三项指标的增长率和土地储备上均占有较强的优势，2004年到2006年的主营业务收入年均增长率高达75.53％；净利润三年平均增长率为93.11％；销售额的三年平均增长率为52.67％。成长性TOP10企业的土地储备面积总计达11124万平方米，充足的土地储备面积有力地保证了企业的长远发展。

　　2.1. 2007中国房地产百强企业

　　2.1.1. 百强企业整体发展特点分析

　　（1）百强企业规模化发展趋势更加明显，净资产规模增速显著提高

　　2.2.5.2006～2007中国房地产“年度社会责任感企业”

　　中国房地产TOP10研究组根据2006年中国房地产企业（集团）的社会责任感指标（纳税额和慈善捐赠），评价产生了2006～2007中国房地产年度社会责任感企业，名单如下：

　　2006～2007中国房地产年度社会责任感企业

　　企业名称

　　万科企业股份有限公司

　　中国海外发展有限公司

　　上实地产

　　北京首都开发控股（集团）有限公司

　　合生创展集团有限公司

　　大华集团

　　中远房地产开发有限公司

　　武汉地产开发投资集团有限公司

　　企业名称

　　宝龙集团发展有限公司

　　永泰房地产（集团）有限公司

　　宁波银亿集团有限公司

　　南京栖霞建设股份有限公司

　　福建融侨集团

　　浙江宏润控股有限公司

　　浙江金昌房地产集团有限公司

　　研究结果显示，2006～2007中国房地产年度社会责任感企业所交税金占房地产百强企业纳税总额的42%，其中万科、中海地产、合生创展、大华集团等企业纳税额超过10亿元。同时房地产年度社会责任感企业在2006年通过参与各种形式的社会公益活动，展现企业社会责任，如上实地产积极参与社会主义新农村建设，致力于将崇明岛东滩建设成为全球首个生态城市。

　　2.3.2007中国房地产百强之星

　　图1：房地产百强企业2002~2006年资产状况变化图

　　图8：2002～2006年积极扩张型和稳健经营型企业净资产变化图

　　在2007房地产百强企业中，涌现出一大批在产品特色、品牌建设、战略发展、区域开发等方面表现突出的明星企业。中国房地产TOP10研究组对这些企业进行了全面深入的研究，并在此基础上评价产生了“2007中国房地产百强之星”。

　　房地产百强企业2006年的资产规模大幅增加，当年总资产均值达73.1亿元，其中总资产超过400亿元的企业有万科、北京首开、合生创展。净资产均值为25.0亿元，其中净资产超过100亿元的企业有中海地产、新世界中国地产、恒大地产、万科、上实地产等。增长速度方面，2006年百强企业总资产平均增长率达38.8%，净资产平均增长率达59.4%，同比大幅提高16.1个百分点，持续了2003年以来的快速上升态势。

　　2006年，积极扩张型企业的净资产规模同样保持快速上升态势，当年净资产均值为51.5亿元。同期稳健经营型企业的净资产均值为14.6亿元。积极扩张型企业净资产规模上的领先优势在逐步扩大。

　　（2）积极扩张型企业经营业绩快速上升，盈利能力持续领先

　　2007中国房地产百强之星

　　企    业    名    称

　　北京北辰实业股份有限公司

　　厦门禹洲集团股份有限公司

　　北京城建投资发展股份有限公司

　　长沙房产（集团）有限公司

　　福建融侨集团

　　深圳富春东方（集团）有限公司

　　卓越置业集团有限公司

　　重庆渝能产业（集团）有限公司

　　广厦控股创业投资有限公司

　　盛高置地（控股）有限公司

　　沿海绿色家园有限公司

　　广州百嘉信集团有限公司

　　福建正荣集团有限公司

　　鑫苑（中国）置业有限公司

　　北京金隅嘉业房地产开发有限公司

　　广西东方航洋实业集团有限公司

　　浙江金昌房地产集团有限公司

　　吉林亚泰房地产开发有限公司

　　建业住宅集团（中国）有限公司

　　上海中凯企业集团有限公司

　　杭州滨江房产集团股份有限公司

　　旭辉集团股份有限公司

　　企    业    名    称

　　上海正阳投资集团有限公司

　　浙江宏润控股有限公司

　　宝龙集团发展有限公司

　　武汉宏宇实业集团

　　深圳市富通房地产集团有限公司

　　浙江众安房地产开发有限公司

　　上海中房置业股份有限公司

　　杭州开元房地产集团有限公司

　　南方香江集团有限公司

　　浙江金龙房地产投资集团有限公司

　　上海三湘(集团)有限公司

　　上海保集（集团）有限公司

　　重庆协信控股（集团）有限公司

　　广东世纪城集团有限公司

　　荣盛房地产发展股份有限公司

　　广宇集团股份有限公司

　　青岛伟东置业集团

　　江西恒茂房地产开发有限公司

　　宁波雅戈尔置业有限公司

　　重庆长安房地产开发有限公司

　　百步亭集团有限公司

　　（2）百强企业房地产投资额增速大幅回升，土地储备持续大幅增加

　　图9：2002～2006年积极扩张型和稳健经营型企业净利润变化图

　　图2：房地产百强企业2002~2006年完成房地产投资额及其增长率

　　2006年，积极扩张型企业的净利润平均达6.31亿元。同期，稳健经营型企业净利润均值为1.59亿元。积极扩张型企业的净利润增长率均值一直高于稳健经营型企业，因扩张带来的收益正在逐步加大。

　　2006年，百强企业平均完成房地产投资额为24.3亿元，平均增长率达43.4%，增幅比上年同期提高4.6个百分点，表明宏观调控为百强企业提供了对外扩张的良好机遇，百强企业纷纷加大了投资力度。

　　（3）积极扩张型企业尽管总负债率增幅不大，但长期负债比重持续上升，未来风险值得关注

　　（1）百强之星中民营、国有、外资背景企业三足鼎立

　　民营房地产百强之星企业数目较多，如福建正荣、上海正阳、武汉百步亭、杭州滨江、浙江金昌、深圳富通、上海三湘等。国有性质的北京城建地产、北京金隅嘉业等百强之星企业具备很高的市场知名度；而带有外资成分的百强之星企业也占有相当的市场份额，如福建融侨、卓越置业、盛高置地、建业住宅集团、青岛伟东置业、江西恒茂等。

　　（2）百强之星企业主营业务突出，凸现核心竞争力

　　百强之星中，如建业住宅集团、浙江众安、荣盛等，业务范围集开发、设计、施工、销售、物业管理为一体，房地产主营业务突出。也有部分百强之星逐步向复合型企业发展，如北辰实业、南方香江、广州百嘉信、浙江宏润、上海保集、上海中凯、吉林亚泰等。但这些企业在多元化发展的同时，仍以房地产开发为核心业务。

　　（3）百强之星企业的产品开发特点鲜明

　　百强之星企业的产品开发呈现多向性。生态、健康、环保型住宅产品有北辰地产的“长河玉墅”、上海中房的“森林别墅”、沿海绿色家园的“沿海赛洛城”、浙江金龙的“绿洲花苑”等。崇尚文化理念的项目如上海正阳的中科大学村、厦门禹洲的“碧山临海”、浙江众安的“众安·山水苑”等。混合型住宅如北京城建地产的“世华水岸”、武汉宏宇的“玉龙山庄”、福建融侨的“融侨半岛”等。百强之星企业开发出独具特色的产品并获得了较高的市场份额，如杭州开元、百步亭集团、旭辉集团等。

　　（4）百强之星企业以重点区域开发为主，并向其他区域辐射

　　百强之星企业在区域市场具有相当的品牌知名度，如福建正荣、吉林亚泰、广西东方航洋、深圳富春东方、广东世纪城、广宇集团等。良好的土地储备为这些企业的持续发展提供了最强有力的保证，如广西东方航洋、福建正荣等的土地储备面积均在300万平方米以上。而且这些企业在业务上逐渐向周边区域辐射，如宝龙、鑫苑置业等。但也有部分企业主要立足本土进行房地产开发，如北京金隅嘉业、宁波雅戈尔、长沙房产集团、重庆长安、重庆渝能、重庆协信等，同样实现了企业的规模成长。

　　（5）百强之星企业以人为本，积极开创企业文化建设

　　百强之星企业重视人才的引进、储备和培养，注重企业文化建设。如北辰实业与清华大学合办企业管理总裁班；南方香江积极举行“奔向和谐2007”等文化活动；江西恒茂提出“以客户为中心、以人才为资本、以创新为生命”的企业文化理念等。

　　2003年～2006年，30家积极扩张型企业的资产负债率从65.8%提高到66.7%，长期负债比重近年来持续增加，2006年长期负债比重均值为31.7%，比上年提高了3.6个百分点，与2002年相比更是提高了10.4个百分点，长期风险值得关注。

　　图10：2002～2006年积极扩张型企业负债状况变化图

　　图3：房地产百强企业2002～2006年规划建筑面积、土地储备面积变化图

　　2006年，百强企业平均规划建筑面积为397万平方米，土地储备面积为381万平方米，分别同比增长36.0%和30.8%。尽管全国土地购置面积持续下降，而百强企业土地储备面积却一直保持上升态势，表明土地资源进一步向百强企业集中。

　　2.2.2007中国房地产百强企业TOP10

　　2.2.1.2007中国房地产百强企业“综合实力TOP10”

　　（3）百强企业销售业绩大幅上升，行业集中度进一步提高

　　中国房地产TOP10研究组认为，企业的综合实力反映了企业在规模性、成长性、盈利性等方面的均好性，综合实力10强企业具有规模大、成长稳定、盈利能力好的特点。

　　从规模性看，综合实力10强企业的平均总资产规模达到299.4亿元，完成房地产投资额达880亿元，房屋施工总面积为5464万平方米，竣工总面积为1486万平方米。其中万科的投资额和竣工面积都位居第一，尽显榜首风采。

　　从成长性看，综合实力10强企业的3年年均销售额增长率达38.25%；年均主营业务收入增长率达45.33%；年均净利润增长率达87.88%；土地储备面积共16766万平方米，同比2006十强大幅增长51%，给企业可持续发展打下了坚实基础。

　　从盈利能力看，综合实力10强企业的平均净利润达12.8亿元，其中中海地产以23.1亿港元的净利润再占榜首。10强企业3年年均总资产收益率为5.57%，年均净资产收益率为18.28%，其中合生创展、大华、绿城都超过了25%，表现非常突出。

　　综合实力10强企业的3年年均资产负债率为66.86%，资产负债结构比较合理，偿债能力较强。其中恒大地产和新世界中国地产的年均资产负债率在50%以下，企业对债权人权益有较高的保障度。

　　2007中国房地产百强企业综合实力TOP10

排名 企业名称

1 万科企业股份有限公司

2 中国海外发展有限公司

3 合生创展集团有限公司

4 北京首都开发控股（集团）有限公司

5 保利房地产（集团）股份有限公司

6 恒大地产集团有限公司

7 大华集团

8 绿城房地产集团有限公司

9 新世界中国地产有限公司

10 复地（集团）股份有限公司

　　（一）受宏观调控影响，行业准入壁垒进一步提高，为百强企业带来新的发展机遇

　　2007年将成为相关宏观调控政策的深入执行年。土地与金融信贷政策方面的紧缩，带来的是房地产行业准入壁垒的提高，行业整合加剧给他们带来了难得的发展机遇。在此阶段，运用多种手段增加资金、土地储备成为优秀房地产百强企业的行动特点。规范市场的结果，将促进规模与实力并存的品牌房地产百强企业的加速发展。

　　（二）融资能力考验企业生存能力，百强房企资金来源逐渐多样化

　　2006年，中国房地产百强企业充分利用资本市场的上涨行情，积极运用IPO、借壳上市、增发、债券等手段募集资金。同时，受2006年建设部等六部委发布的171号文件影响，国际资本更倾向于联姻中国优秀房地产企业。所采用的方式大致有：（1）对母公司的战略投资；（2）参股项目公司合作开发。

　　（三）土地政策提高行业集中度，百强企业通过战略合作实现资源互补

　　2006年在限价房中推行的土地竞标的新政，对投标对象进一步提高了要求。土地出让政策的变化对行业集中度的提高有着直接影响。在准入门槛不断提高的情况下，土地招投标“联合体”频现。同时，优秀房地产百强企业也力求通过战略合作、管理输出的方式拓展业务空间，实现资源互补。

　　（四）百强企业应高度重视急剧扩张带来的经营风险

　　（1）政策法规风险。房地产价格及行业景气在由供求关系决定的同时，也会受到国家产业政策法规的影响，并由此对房地产百强企业的盈利情况和经营发展产生深远影响。

　　（2）融资结构风险。快速扩张常常伴随着大规模举债。对资产负债率普遍偏高的中国房地产企业来说，有息负债的持续走高会加重企业负担，紧绷的资金链脆弱易断。

　　（3）管理风险。规模化扩张对房地产百强企业的管理能力提出了更高的要求。

　　通过2004～2007连续四年的中国房地产百强企业研究，中国房地产TOP10研究组预见，随着行业整合的加剧，百强房地产企业之间也将呈现两级分化。因此未来数年，加速发展壮大仍将是房地产百强企业的必然选择。

　　3

　　中国房地产百强企业发展趋势

　　图4：房地产百强企业2002～2006年销售额、房地产业务收入变化图

　　2006年房地产百强企业整体经营状况良好，房屋销售额和房地产业务收入均创历史最高水平，均值分别达到22.6亿元和27.1亿元，同比增幅分别为34.8%及28.5%，远高于行业平均水平。

　　2.2.2.2007中国房地产百强企业“规模性TOP10”

　　2007中国房地产百强企业规模性TOP10

　　2.1.2. 积极扩张型企业分析

　　2006年，一大批房地产百强企业积极扩张，经营业绩快速上升。研究组以投资额增幅、销售额及房地产业务收入增长率（30%以上）为基准，结合企业进入城市个数，挑选出万科、中海地产、合生创展、保利地产、绿城、恒大地产等30家“积极扩张型企业”进行深入研究，以探求企业扩张发展之路。

排名 企业名称

1 万科企业股份有限公司

2 上实地产

3 北京首都开发控股（集团）有限公司

4 中国海外发展有限公司

5 合生创展集团有限公司

排名 企业名称

6 新世界中国地产有限公司

7 上海城投置地（集团）有限公司

8 中华企业股份有限公司

9 阳光100置业集团有限公司

10 上海中环投资开发集团有限公司