7月23日，随着最后一位业主在自主更新项目协议书上签字，绍兴市越城区城南街道长城教苑小区成为该市首个试行自主更新的老旧小区。根据规划，这个历经30余年风雨冲刷的预制板结构住宅楼，将“全拆重建”为小高层住宅，并新增社区食堂等配套设施。

　　老旧小区改造，事关民生福祉。在城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效的当下，探索老旧小区自主更新正成为城市拆迁之外的另一条出路。今年5月，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，明确提出“支持老旧住房自主更新、原拆原建，探索可持续运营模式”。

　　长城教苑小区12天完成273户居民100%签约的背后，是绍兴市围绕“政策先行、模式创新、群众主体”三位一体协同发力，探索老旧小区自主更新路径的砥砺奋进。浙江省住房和城乡建设厅相关负责人说，长城教苑小区自主更新先行破题，形成了可复制可借鉴的实践成果，为全省各地开展相关工作提供了良好示范。

民意做主 同心筑家

　　“阿爷，您年纪大，这些重活我们来。”8月中旬，得知80余岁的邻居宋大爷要搬家，长城教苑小区业委会副主任王海泉赶来帮忙。“我们这儿老年人多。为了帮他们搬家，我家早几天就搬好了！”王海泉指着手提包笑道，“搬家公司不负责安装，我还带了家具组装工具。”

　　不断攀高的气温，比不过邻里互助的热情。在长城教苑小区自主更新历程中，这样的场景时有发生。而究其原因，这是一次民心所向、人人参与的老旧小区改造。“从一开始，我们就充分尊重居民的意愿，致力于让群众成为更新的主角。”越城区城南街道相关负责人介绍。

　　据了解，去年长城教苑小区多位居民在手机上刷到自主更新政策，跑到社区询问啥时候能住上心心念念的好房子。在市区两级党委政府的支持下，城南街道随即开展4轮民意调查，从是否愿意更新到选择多高的楼层、多少面积的户型，不断根据居民的想法调整优化设计方案。

　　政府的作为，居民看在眼里、暖在心上。当得知小区要成立业委会协助收集居民诉求，王海泉等居民第一时间响应。“由于报名人数多，我们还做了不少解释工作。”长城社区党委书记、主任吕尧红笑道，“5名业委会成员确定后，仍有不少居民表示愿意成为协助力量。”

　　王海泉的妻子丁狄美就是典型代表。“和我一起的还有同楼的小姑娘。”丁狄美说，“很多住户白天要上班，我们就趁着晚上休息时间，一家家上门宣传政策、收集民意。都是住了十几年的老邻居，我们说的话，大家愿意听。他们心里的想法，我们也能够感同身受。”

　　居民老胡曾固执于政府资金兜底的“拆迁模式”，迟迟拿不定主意。“按照中介估算，更新后至少涨两三千元一个平方米，你就是转手卖出去也有市场，这事横竖不亏啊！”业委会成员和热心居民轮流上门“算起经济账”。在大伙的努力下，老胡最终签下了意向书。

　　每家每户情况不同，针对居民的实际困难和个性化需求，越城区也推出了一系列暖心政策。比如，采取原地“自主更新”+异地“旧房换新”的组合更新模式，让居民拥有更多选择空间；联动银行推出利率优惠的“更新贷”等金融产品，解决居民经济方面的顾虑。

　　居民余先生一家长期挤在44平方米的老房子里。自主更新计划启动后，一家人看中了效果图中83平方米的户型，可一算账，扩充面积不是一笔小数目。后来，得知有“更新贷”等金融产品后，余先生心里的大石头落了下来，爽快地在意向书上签下了名字。

　　正是由于这样的民心所向，7月23日长城教苑小区273户居民100%完成签约，用时仅12天。当签约榜上贴上了最后一颗小红星，跟着项目组连轴转了12天的吕尧红笑着跟居民说：“我希望两年之后，包括所有的老人，一个都不缺，一起开开心心地住新房子！”

政策铺路 机制护航

　　作为一项新生事物，老旧小区自主更新在国内没有成熟可借鉴的经验。探索这一新模式时，除了让民意形成共识，打通政策闭环同样重要。面对这一时代命题，绍兴市的解法是“市级政策定框架、区级细则抓落实”，构建市级统筹、区级细化、街道落地三级工作链条。

　　据悉，早在2025年11月，绍兴市建设局就联合市财政局、市自然资源局，在全省市级层面率先出台《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点的实施意见（试行）》，明确了试点范围、组织实施、部门职责、政策保障等关键内容，搭建起老旧小区自主更新的“四梁八柱”。

　　随后，各区、县（市）配套跟进、在具体标准、操作流程、实施路径等方面进一步细化明确，逐步形成区级操作指引体系。在长城教苑小区自主更新试点中，越城区就重点聚焦“土地供应、容积率核算、报建主体”，构建了“流程优化、闭环可办”操作体系。

　　“区里多次召开协调会，一个环节一个环节攻坚政策堵点，相继出台了区级实施方案、实施细则，以及长城教苑小区的个性化工作方案。”越城区相关负责人介绍。

　　比如，针对业主大会、业委会不具备建设单位主体资格的矛盾，越城区探索实施“业主委托+国企代建”模式，由区级国有公司作为自主更新项目实施主体，开展项目设计、资金测算等前期工作。项目资金则实行专户管理、专款专用、全程审计，既保障工程质量与建设周期，也增强了居民信任感。

　　同时，以长城教苑小区更新为支点，统筹盘活周边零散可用地块、低效用地，以“小区自主更新+片区功能统筹更新”模式，一体补齐养老托育、便民商业、公共停车等社区服务短板，推动单个小区更新走向片区整体提质。

　　在这一过程中，绍兴市建设、自然资源、财政、公积金中心等部门也建立了即时会商机制，在各关键环节及时跟进配套政策，为试点推进提供了有力支撑。比如，针对公积金使用问题，绍兴市建设局会同公积金中心推动制定出台了公积金用于自主更新的操作细则。

　　为确保政策讲得透、居民听得明，绍兴市还建立了街道、社区、小区业委会“三方协同”推进机制。具体为，街道组建工作小组下沉开展民意调查；社区逐户走访，全面摸清每户家庭实际情况、意愿想法和核心诉求；居民全程作主，每楼栋推选一名“代言人”组建协商小组，全程参与实施主体委托、方案设计优化等重要事项。

　　在便民服务方面，绍兴市也尽力优化流程。在长城教苑小区搬迁腾空时，城南街道就联动水、电、燃气等职能部门，开展现场集中办证服务。工作人员提前优化流程、简化材料，将单户销户业务办理时间压缩至5分钟以内。

点上突破 面上推广

　　长城教苑小区自主更新项目是典型，也是起点。“绍兴推动老旧小区自主更新，不是做盆景，而是要形成风景，真正干点民生实事！”绍兴市建设局相关负责人说。

　　这份迫切，源于城市规划，更是民生所需。因为像长城教苑小区这样建于上世纪八九十年代的预制板结构老小区还有很多，仅越城区就有222个，其中101个尚未进行旧改，普遍存在墙体开裂、屋内返潮、车位紧张等问题。

　　目前，越城区已在另外5个小区启动自主更新相关前期工作，有望逐步形成“成熟一个、启动一个、带动一片”的格局。同时，该区还结合《浙江省城镇社区更新条例》，进一步细化自主更新全流程操作指引，让基层可以“照图施工”，确保模式可持续、可复制、可推广。

　　毗邻的上虞区，也在8月公开征求《上虞区城镇老旧小区自主更新试点实施方案（试行）》意见。方案立足城市更新、贴合民生需求，提到将推行“业主主体、政府引导、因地制宜、尊重历史、提升品质、保障安全”的更新原则，具体按照“试点先行、成熟推进”工作目标加快实施。

　　与越城区相同，上虞区也十分注重民意准入机制。明确项目立项需90%业主同意，确定建设主体执行“双三分之二、双四分之三”表决规则，项目动工前拆除重建协议须100%签约。同时由社区牵头成立更新委员会，让居民全程参与方案设计、施工监督、户型配套等环节。

　　经过前期摸排，上虞区已初步选定平阳山小区作为试点区块。根据计划，改造后将新增电梯、公共车库、全新管网、社区配套用房等，同步引入规范化物业，实现老旧小区原地提质、就地焕新。

　　政府主动作为，绍兴市自主更新步伐进入加速期。目前，越城区在长城教苑小区试点顺利推进的同时，已在面上推广相关工作；上虞区平阳山小区也完成了两轮意见征求，正在开展实施方案编制等工作；其他区、县（市）也陆续开展试点项目摸排和政策制定等工作，全市基本形成由“点上突破”向“面上推广”的联动推进格局。

　　“老旧小区自主更新既是改善群众居住条件的民心所向，也是拉动投资、激活内需的重要引擎，更是城市发展从增量扩张转向存量提质的时代命题。”业内人士认为，从“个案突破”到尝试“批量求解”，绍兴在老旧小区自主更新上的不断探索，不仅擦亮了城市宜居底色，也有望为全省乃至全国提供破题参考。

　　本版图片由绍兴市住房和城乡建设局提供