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00001版:一版要闻

房地产未来仍大有可为

——访绿城中国董事会主席张亚东

  作为支柱产业,房地产规模大、链条长、牵涉面广,在带动经济增长、稳定宏观经济基本盘方面作用明显。

  眼下,传统的“金九银十”旺季已至,如何看待当下房地产行业面临的形势?房地产企业怎样防范风险、稳进提质?记者采访了绿城中国董事会主席张亚东。

  记者:今年1至8月全国住宅销售额同比下降30.3%。如何看待当下房地产行业面临的形势?

  张亚东:当下,房地产市场整体形势依然非常严峻,虽然在政策层面上有所放松,出现了一些好转迹象,但整体回暖仍有待观察。

  短期看,房地产行业处于“承压筑底”态势,行业出现分化,部分企业出清,市场信心恢复很难。这一态势可能会持续到年底。但从长期看,作为国民经济的支撑产业,房地产肩负使命,所以我们认为房地产行业依然稳定向好。

  我们的判断是:全国房地产年销售额预计维持在12万亿元的水平。

  为何有这样的判断?现在中国有约400亿平方米的住宅,如按照50年折旧来算的话,每年约有8亿平方米住宅要更新。在更新过程中,人均住房面积也会相应增加,假设增加50%,每年会有12亿平方米的住宅要更新和开发。根据近期的全国商品房销售均价,按照1万元/平方米模拟计算,就是12万亿元,仍是较大规模。所以,我们长期看好行业,未来仍大有可为。

  记者:房地产已经从原本“高杠杆、高周转、高收益”的打法,转向“低增长、低利润、低容错”的新阶段,企业该如何应对?

  张亚东:正如前面所说,经济基本面压力较大,存在很多不确定性,在此背景下,房企如何判断自身的打法,可能是大家都在思考的问题。

  我们认为,行业已经进入了新的发展阶段,企业需要补齐短板、均衡协调才能走得更长远、更健康。

  结合整体经济以及行业发展的基本面,“聚焦”是绿城下一步的关键词。

  在重资产部分,即绿城中国,强调更加聚焦、更加深耕,聚焦核心城市、核心地段、核心项目,以后的城市布局为“10+25”,十大战略核心城市包括杭州、北京、上海、宁波、南京、广州、深圳、武汉、成都、西安,货值占比51%。

  在轻资产代建部分,即绿城管理集团,则更注重面上拓展及品牌输出,在全国面上布局,覆盖三四线甚至五六线城市。 (下转第二版)

  (紧接第一版)如做政府代建保障房的绿城乐居集团,还将继续下沉,进行深度拓展。聚焦发展、顺势而为,这是我们应对不确定性的确定做法。

  为了更加聚焦,我们在组织架构上也进行了调整。以前,绿城的组织架构分为“集团—区域—项目”,下一步,将变成“集团—城市公司”两级架构,由原来的放权向部分收权转变,进行强管控,来保证项目的品质提升。

  我们不追求规模和排名的增长,“全品质、高质量”是我们在管理上追求的目标,也是绿城今年乃至未来的打法。在投资端,我们一直强调拿地要有“读城、读地、读客户”的能力,逐步实现客群定位、产品适配的精准化。在营销端,我们成立了“客研委员会”,让产品创新更贴近购房者的敏感点。

  回头看我们制定的战略,非常契合行业的要求,上半年,绿城实现净利润37.26亿元,同比上升36.7%;无项目涉及烂尾,上半年实现百分百按时交付。停贷事件对绿城没有直接影响,反倒促使购房人更加谨慎选择优质可靠的开发商。我们只有坚持“认真做好房子”,才能穿越行业周期。

  记者:促进房地产行业的稳进提质,您有什么建议?

  张亚东:当前房企普遍面临经营风险提升、资金周转压力加大的问题,政府既要坚持风险管理、杠杆管理,同时也要促进行业健康发展、良性循环。

  对于风险防控措施,我们建议建立风险预警机制,如加强房企财务信息定期披露备案机制建设,坚决打击债务延期过长、恶意“借新还旧”的房企融资行为等,监管部门要密切关注资金动向和可能引发的潜在金融风险。

  此外,建议债务按资产分类监管,对自持物业和商办类资产的贷款与开发贷等分别监管。同时,加快房地产投资信托基金(REITs)的落地,盘活存量资产。

  在促进行业健康发展方面,我们建议主管部门对房地产企业进行分类管控。可按照项目开发及交付情况、市场规模排名、财务状况、行业品牌及口碑等指标评级,对不同房企“分级施策”。

  如对评级最好的A类企业,可加大投资力度,适度“加杠杆”,推动行业的优胜劣汰,稳住行业投资,并且促进市场集中度的提升,从而实现供给侧改革;对B类企业,可在之前债务杠杆管控的基础上,明确“稳杠杆”的政策基调,推动市场主体自发解决经营问题;对评级较差的C类企业,政府需进行重点关注,对其相关资金安排、工程进度等进行专项管控,如形成专项工作组,有针对性地进行风险判定和风险管理。

  “分级施策”既可以激发市场主体的积极性,也可为行业优秀企业发展提供良好的外部舆论,促进行业平稳、可持续发展。


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