作为支柱产业，房地产规模大、链条长、牵涉面广，在带动经济增长、稳定宏观经济基本盘方面作用明显。

　　眼下，传统的“金九银十”旺季已至，如何看待当下房地产行业面临的形势？房地产企业怎样防范风险、稳进提质？记者采访了绿城中国董事会主席张亚东。

　　记者：今年1至8月全国住宅销售额同比下降30.3%。如何看待当下房地产行业面临的形势？

　　张亚东：当下，房地产市场整体形势依然非常严峻，虽然在政策层面上有所放松，出现了一些好转迹象，但整体回暖仍有待观察。

　　短期看，房地产行业处于“承压筑底”态势，行业出现分化，部分企业出清，市场信心恢复很难。这一态势可能会持续到年底。但从长期看，作为国民经济的支撑产业，房地产肩负使命，所以我们认为房地产行业依然稳定向好。

　　我们的判断是：全国房地产年销售额预计维持在12万亿元的水平。

　　为何有这样的判断？现在中国有约400亿平方米的住宅，如按照50年折旧来算的话，每年约有8亿平方米住宅要更新。在更新过程中，人均住房面积也会相应增加，假设增加50%，每年会有12亿平方米的住宅要更新和开发。根据近期的全国商品房销售均价，按照1万元/平方米模拟计算，就是12万亿元，仍是较大规模。所以，我们长期看好行业，未来仍大有可为。

　　记者：房地产已经从原本“高杠杆、高周转、高收益”的打法，转向“低增长、低利润、低容错”的新阶段，企业该如何应对？

　　张亚东：正如前面所说，经济基本面压力较大，存在很多不确定性，在此背景下，房企如何判断自身的打法，可能是大家都在思考的问题。

　　我们认为，行业已经进入了新的发展阶段，企业需要补齐短板、均衡协调才能走得更长远、更健康。

　　结合整体经济以及行业发展的基本面，“聚焦”是绿城下一步的关键词。

　　在重资产部分，即绿城中国，强调更加聚焦、更加深耕，聚焦核心城市、核心地段、核心项目，以后的城市布局为“10+25”，十大战略核心城市包括杭州、北京、上海、宁波、南京、广州、深圳、武汉、成都、西安，货值占比51%。

　　在轻资产代建部分，即绿城管理集团，则更注重面上拓展及品牌输出，在全国面上布局，覆盖三四线甚至五六线城市。 （下转第二版）

　　（紧接第一版）如做政府代建保障房的绿城乐居集团，还将继续下沉，进行深度拓展。聚焦发展、顺势而为，这是我们应对不确定性的确定做法。

　　为了更加聚焦，我们在组织架构上也进行了调整。以前，绿城的组织架构分为“集团—区域—项目”，下一步，将变成“集团—城市公司”两级架构，由原来的放权向部分收权转变，进行强管控，来保证项目的品质提升。

　　我们不追求规模和排名的增长，“全品质、高质量”是我们在管理上追求的目标，也是绿城今年乃至未来的打法。在投资端，我们一直强调拿地要有“读城、读地、读客户”的能力，逐步实现客群定位、产品适配的精准化。在营销端，我们成立了“客研委员会”，让产品创新更贴近购房者的敏感点。

　　回头看我们制定的战略，非常契合行业的要求，上半年，绿城实现净利润37.26亿元，同比上升36.7%；无项目涉及烂尾，上半年实现百分百按时交付。停贷事件对绿城没有直接影响，反倒促使购房人更加谨慎选择优质可靠的开发商。我们只有坚持“认真做好房子”，才能穿越行业周期。

　　记者：促进房地产行业的稳进提质，您有什么建议？

　　张亚东：当前房企普遍面临经营风险提升、资金周转压力加大的问题，政府既要坚持风险管理、杠杆管理，同时也要促进行业健康发展、良性循环。

　　对于风险防控措施，我们建议建立风险预警机制，如加强房企财务信息定期披露备案机制建设，坚决打击债务延期过长、恶意“借新还旧”的房企融资行为等，监管部门要密切关注资金动向和可能引发的潜在金融风险。

　　此外，建议债务按资产分类监管，对自持物业和商办类资产的贷款与开发贷等分别监管。同时，加快房地产投资信托基金（REITs）的落地，盘活存量资产。

　　在促进行业健康发展方面，我们建议主管部门对房地产企业进行分类管控。可按照项目开发及交付情况、市场规模排名、财务状况、行业品牌及口碑等指标评级，对不同房企“分级施策”。

　　如对评级最好的A类企业，可加大投资力度，适度“加杠杆”，推动行业的优胜劣汰，稳住行业投资，并且促进市场集中度的提升，从而实现供给侧改革；对B类企业，可在之前债务杠杆管控的基础上，明确“稳杠杆”的政策基调，推动市场主体自发解决经营问题；对评级较差的C类企业，政府需进行重点关注，对其相关资金安排、工程进度等进行专项管控，如形成专项工作组，有针对性地进行风险判定和风险管理。

　　“分级施策”既可以激发市场主体的积极性，也可为行业优秀企业发展提供良好的外部舆论，促进行业平稳、可持续发展。