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绿城中国:
“1299”战略体系赋能未来5年发展

  3月22日,绿城中国(HK3900)公布2020年度业绩。报告期内,绿城中国实现年度收入657.83亿元,同比增长6.8%;净利润57.63亿元,同比增长46.5%;股东应占利润37.96亿元,同比增长53.1%;每股基本盈利1.05元,同比增长90.9%。

  在经历了2020年上半年的新冠肺炎疫情冲击,下半年“三道红线”新规推出、融资监管环境收紧后,业绩增速依旧强劲,绿城中国到底凭的是什么?针对新近出台的土地集中出让政策,绿城又将制定怎样的应对策略?透过数字矩阵和高管的表态,或许能找到答案……

年报业绩洞察

上市房企优等生表现

  一家上市公司的基本面,是衡量企业长期投资价值的基本因素。2020年报,绿城中国的良好基本面格外吸睛。此次绿城中国交出的年报业绩,无论是合同销售、土地储备,还是融资成本、现金流,在诸多上市房企业绩报里,均属优等生表现。

  绿城中国董事会主席张亚东表示:“2020年,面对深刻的行业变化,绿城中国秉承‘品质为先’的发展战略,积极应变、多措并举。合同销售再创佳绩,拿地能力持续强化,新增土储再创新高的同时,绿城中国的财务状况维持稳健,融资成本持续优化,产品品牌保持行业领先,综合竞争力稳步提升。”

  得益于优秀的产品力和精准的投资布局,绿城中国实现合同销售面积1385万平方米,总合同销售金额2892亿元,同比增长43%。2020年,绿城中国的营销策略成效显著,去化水平理想,合同销售超过50亿元的单个城市达到10个,北京、杭州、宁波的合同销售更是分别超过200亿元,去化率和回款率均保持行业良好水平,其中,新增房源去化率突出,高达74%。

  充足的土地储备是企业生存发展的根本。作为房企未来生产发展的弹药,土地储备对于后续房企的发展有着至关重要的作用。2020年,绿城中国坚守“区域聚焦,城市深耕”策略,坚守价值投资,积极扩充浙江战略大本营及环渤海等核心城市群多幅优质土储。年内在41座城市新增项目85个,总建筑面积2041万平方米,可售货值3288亿元,同比提升60%。截至2020年12月31日,绿城中国土地储备总建筑面积5079万平方米,总可售货值8065亿元。

  过去一年,绿城中国的融资成本优势愈加显著。公告显示,2020年,绿城中国总借贷加权平均利息成本4.9%,较2019年下降40个基点,创下历史新低。年内,绿城中国境内公开发债222.95亿元,平均利息成本3.63%,较2019年下降85个基点;境外通过多笔债务置换,进一步降低成本。

  稳定的资金储备也是绿城一贯以来的优势。数据显示,2020年内,绿城中国银行存款及现金(包括抵押银行存款)652.03亿元,较去年同期增长25.6%。充裕的流动性为企业后续高质量发展提供强有力的支撑。

多赛道发力助推高质量发展

  进入房地产的下半场,稳健性成为很多房企长远发展奉行的第一准则。

  去年8月,住建部、央行等部门联合推出针对重点房地产企业资金监测和融资管理的“三道红线”新规定。从2020年业绩报告来看,在疫情影响叠加融资监管之下,绿城中国通过多赛道发力,表现出更强的韧性。通过较强的风险管控能力,让公司杠杆保持在行业低位。

  坚持稳健的财务政策,绿城中国债务结构不断优化。2020年,绿城中国资金成本再创新低。净资产负债率保持63.8%的稳健水平。一年内到期债务比重为27.3%,较2019年末下降9.3个百分点,债务结构持续优化。

  据绿城中国执行总裁耿忠强介绍,2020年,绿城中国将降杠杆和融资作为有机整体进行把控,积极应对,总体目标是到2023年进入“三条红线”监管的绿档。

  在行业调控的大背景下,市场普遍认为多年高增长的惯性将受阻,但是“优质资产、低负债、良好现金流”的企业将面临较大的发展机遇。

  面对行业的深刻变化,绿城中国将企业的增长模式转向为“高品质、高效益”的高质量发展驱动模式。坚守“品质优先”的发展策略,2020年绿城中国运营效率显著增强,新开工面积同比增长41%至1320万平方米;竣工面积同比增长31%至760万平方米。整体项目的开发全流程提速,从拿地到开工、开盘、股东投入回正到交付,分别提速27%、29%、21%、7%。从拿地到设计方案定稿,同比提速27%。

  在传统房地产开发业务外,绿城中国还着力打造新的发力点和未来利润增长极,统筹推进小镇、TOD(公共交通导向开发)、城市更新及产城融合等特色特质业务的拓展与落地。

  2020年7月10日,绿城中国附属公司绿城管理(9979.HK)正式在港交所主板分拆上市,成为“中国代建第一股”。截至2020年12月31日,绿城管理代建项目的管理合约总建筑面积7610万平方米,同比增长12.7%。

  针对新近出台的土地集中出让政策,绿城中国行政总裁郭佳峰表示,绿城已经制订了应对策略:“绿城会尽可能做好前置工作,比如在重点城市进一步提高读城读地工作的质量,提高标准化,选择适合绿城投资发展的地块。”

  在应对变化时,绿城方面表示已经拥有了比以往更强的适应能力,能更好地发展。

2025年:合同额将达到6400亿元

  在房地产行业调控政策总基调不变的背景下,房企“高杠杆融资、高周转滚动”的底层逻辑已然发生改变。未来,房地产行业的集中度将进一步上升,房地产经营重心会从增量转到存量,企业间分化加剧。

  绿城中国董事会主席张亚东表示:“房地产市场现阶段已进入到一个相对的稳定期,在未来市场发展中,我们更看中的是自身所处的位置,我们也相信房地产市场以后肯定会良币驱逐劣币,有品牌、有品质的企业肯定会越来越强,占有的市场份额肯定会越来越大。”

  随着公司进入“战略2025规划”发展阶段,2020年业绩发布会上,绿城中国首次对外公布了“1299”战略体系:1是指一个核心目标:成为全国TOP10房企中的品质标杆;2是指懂客户和懂产品这两个战略支点;两个9则分别是指9大业务和9大能力。

  “懂客户”,替客户想的多一点,是绿城一贯的思维方式,也是业主高满意度的由来。2020年,绿城获得克而瑞、中指院、乐居财经3家行业主流机构“产品力第一”的权威认可。客户满意度连续10年进驻城市保持领先,品牌价值达868亿元(中房智库)再创新高。

  在“懂产品”层面,绿城中国以打造“最具人文精神、美学价值、丰沛内涵并高度匹配市场需求的标杆产品”为出发点,升级产品创新能力,锻造产品核心竞争力,在坚守品质红线下,实现产品线的自我革新。

  据悉,除巩固发展主力重资产业务、做优轻资产业务,绿城将继续扩展城市更新、康养服务、生活服务平台、房屋4S等“绿城+”七大新兴业务。

  为了实现上述目标,绿城将持续变革、高效营销、精准投资、精益运营、稳健财务、做强商业、做优金融,并在组织人才和内控保障等9个方面培养能力。

  根据规划,到2025年,绿城的房产开发业务合同额要达到4500亿元,房产代建业务合同额要达到1500亿元,新兴业务合同额要达到400亿元。

  2021年是绿城中国“战略2025规划”的开局之年,张亚东给出的绿城中国销售目标是3100亿元。因为拥有了前期丰厚的货值储备,张亚东声称,这个目标是“保守的”。

  对站在新的起点的绿城中国来说,未来的期待不止于指标规模上的增长,而是将以战略为引领,以品质为驱动,优化整体业务结构,赋能新的业务增长引擎,为客户、投资者和社会创造更多价值。

  做一名有特长且全面发展的优等生,这是绿城中国迈入“十四五”阶段高质量发展的理想。


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“1299”战略体系赋能未来5年发展
2021-04-06 浙江日报2021-04-0600006;浙江日报2021-04-0600010;浙江日报2021-04-0600011;浙江日报2021-04-0600012 2 2021年04月06日 星期二