3月22日，绿城中国（HK3900）公布2020年度业绩。报告期内，绿城中国实现年度收入657.83亿元，同比增长6.8%；净利润57.63亿元，同比增长46.5%；股东应占利润37.96亿元，同比增长53.1%；每股基本盈利1.05元，同比增长90.9%。

　　在经历了2020年上半年的新冠肺炎疫情冲击，下半年“三道红线”新规推出、融资监管环境收紧后，业绩增速依旧强劲，绿城中国到底凭的是什么？针对新近出台的土地集中出让政策，绿城又将制定怎样的应对策略？透过数字矩阵和高管的表态，或许能找到答案……

年报业绩洞察

上市房企优等生表现

　　一家上市公司的基本面，是衡量企业长期投资价值的基本因素。2020年报，绿城中国的良好基本面格外吸睛。此次绿城中国交出的年报业绩，无论是合同销售、土地储备，还是融资成本、现金流，在诸多上市房企业绩报里，均属优等生表现。

　　绿城中国董事会主席张亚东表示：“2020年，面对深刻的行业变化，绿城中国秉承‘品质为先’的发展战略，积极应变、多措并举。合同销售再创佳绩，拿地能力持续强化，新增土储再创新高的同时，绿城中国的财务状况维持稳健，融资成本持续优化，产品品牌保持行业领先，综合竞争力稳步提升。”

　　得益于优秀的产品力和精准的投资布局，绿城中国实现合同销售面积1385万平方米，总合同销售金额2892亿元，同比增长43%。2020年，绿城中国的营销策略成效显著，去化水平理想，合同销售超过50亿元的单个城市达到10个，北京、杭州、宁波的合同销售更是分别超过200亿元，去化率和回款率均保持行业良好水平，其中，新增房源去化率突出，高达74%。

　　充足的土地储备是企业生存发展的根本。作为房企未来生产发展的弹药，土地储备对于后续房企的发展有着至关重要的作用。2020年，绿城中国坚守“区域聚焦，城市深耕”策略，坚守价值投资，积极扩充浙江战略大本营及环渤海等核心城市群多幅优质土储。年内在41座城市新增项目85个，总建筑面积2041万平方米，可售货值3288亿元，同比提升60%。截至2020年12月31日，绿城中国土地储备总建筑面积5079万平方米，总可售货值8065亿元。

　　过去一年，绿城中国的融资成本优势愈加显著。公告显示，2020年，绿城中国总借贷加权平均利息成本4.9%，较2019年下降40个基点，创下历史新低。年内，绿城中国境内公开发债222.95亿元，平均利息成本3.63%，较2019年下降85个基点；境外通过多笔债务置换，进一步降低成本。

　　稳定的资金储备也是绿城一贯以来的优势。数据显示，2020年内，绿城中国银行存款及现金（包括抵押银行存款）652.03亿元，较去年同期增长25.6%。充裕的流动性为企业后续高质量发展提供强有力的支撑。

多赛道发力助推高质量发展

　　进入房地产的下半场，稳健性成为很多房企长远发展奉行的第一准则。

　　去年8月，住建部、央行等部门联合推出针对重点房地产企业资金监测和融资管理的“三道红线”新规定。从2020年业绩报告来看，在疫情影响叠加融资监管之下，绿城中国通过多赛道发力，表现出更强的韧性。通过较强的风险管控能力，让公司杠杆保持在行业低位。

　　坚持稳健的财务政策，绿城中国债务结构不断优化。2020年，绿城中国资金成本再创新低。净资产负债率保持63.8%的稳健水平。一年内到期债务比重为27.3%，较2019年末下降9.3个百分点，债务结构持续优化。

　　据绿城中国执行总裁耿忠强介绍，2020年，绿城中国将降杠杆和融资作为有机整体进行把控，积极应对，总体目标是到2023年进入“三条红线”监管的绿档。

　　在行业调控的大背景下，市场普遍认为多年高增长的惯性将受阻，但是“优质资产、低负债、良好现金流”的企业将面临较大的发展机遇。

　　面对行业的深刻变化，绿城中国将企业的增长模式转向为“高品质、高效益”的高质量发展驱动模式。坚守“品质优先”的发展策略，2020年绿城中国运营效率显著增强，新开工面积同比增长41%至1320万平方米；竣工面积同比增长31%至760万平方米。整体项目的开发全流程提速，从拿地到开工、开盘、股东投入回正到交付，分别提速27%、29%、21%、7%。从拿地到设计方案定稿，同比提速27%。

　　在传统房地产开发业务外，绿城中国还着力打造新的发力点和未来利润增长极，统筹推进小镇、TOD（公共交通导向开发）、城市更新及产城融合等特色特质业务的拓展与落地。

　　2020年7月10日，绿城中国附属公司绿城管理(9979.HK)正式在港交所主板分拆上市，成为“中国代建第一股”。截至2020年12月31日，绿城管理代建项目的管理合约总建筑面积7610万平方米，同比增长12.7%。

　　针对新近出台的土地集中出让政策，绿城中国行政总裁郭佳峰表示，绿城已经制订了应对策略：“绿城会尽可能做好前置工作,比如在重点城市进一步提高读城读地工作的质量，提高标准化，选择适合绿城投资发展的地块。”

　　在应对变化时，绿城方面表示已经拥有了比以往更强的适应能力，能更好地发展。

2025年：合同额将达到6400亿元

　　在房地产行业调控政策总基调不变的背景下，房企“高杠杆融资、高周转滚动”的底层逻辑已然发生改变。未来，房地产行业的集中度将进一步上升，房地产经营重心会从增量转到存量，企业间分化加剧。

　　绿城中国董事会主席张亚东表示：“房地产市场现阶段已进入到一个相对的稳定期，在未来市场发展中，我们更看中的是自身所处的位置，我们也相信房地产市场以后肯定会良币驱逐劣币，有品牌、有品质的企业肯定会越来越强，占有的市场份额肯定会越来越大。”

　　随着公司进入“战略2025规划”发展阶段，2020年业绩发布会上，绿城中国首次对外公布了“1299”战略体系：1是指一个核心目标：成为全国TOP10房企中的品质标杆；2是指懂客户和懂产品这两个战略支点；两个9则分别是指9大业务和9大能力。

　　“懂客户”，替客户想的多一点，是绿城一贯的思维方式，也是业主高满意度的由来。2020年，绿城获得克而瑞、中指院、乐居财经3家行业主流机构“产品力第一”的权威认可。客户满意度连续10年进驻城市保持领先，品牌价值达868亿元（中房智库）再创新高。

　　在“懂产品”层面，绿城中国以打造“最具人文精神、美学价值、丰沛内涵并高度匹配市场需求的标杆产品”为出发点，升级产品创新能力，锻造产品核心竞争力，在坚守品质红线下，实现产品线的自我革新。

　　据悉，除巩固发展主力重资产业务、做优轻资产业务，绿城将继续扩展城市更新、康养服务、生活服务平台、房屋4S等“绿城+”七大新兴业务。

　　为了实现上述目标，绿城将持续变革、高效营销、精准投资、精益运营、稳健财务、做强商业、做优金融，并在组织人才和内控保障等9个方面培养能力。

　　根据规划，到2025年，绿城的房产开发业务合同额要达到4500亿元，房产代建业务合同额要达到1500亿元，新兴业务合同额要达到400亿元。

　　2021年是绿城中国“战略2025规划”的开局之年，张亚东给出的绿城中国销售目标是3100亿元。因为拥有了前期丰厚的货值储备，张亚东声称，这个目标是“保守的”。

　　对站在新的起点的绿城中国来说，未来的期待不止于指标规模上的增长，而是将以战略为引领，以品质为驱动，优化整体业务结构，赋能新的业务增长引擎，为客户、投资者和社会创造更多价值。

　　做一名有特长且全面发展的优等生，这是绿城中国迈入“十四五”阶段高质量发展的理想。