聚焦不良资产运营 实现资源优化配置

　　浙江信达地产：防风险、化泡沫显身手

　　陈 挺

　　在经济下行压力加大、外部发展环境复杂的当前，谁能把准宏观趋势走向、落实中央政策精神，担当起稳经济预期、化风险泡沫的中流砥柱？“房住不炒”已成定局，谁能通过资本运转和专业人才加持，重振市场信心、化“烂尾”为神奇？

　　这是个时势造英雄的商业时代。大浪退去，一方全新的地产舞台水落石出，浙江信达地产——中国信达旗下深耕浙江的地产运营平台惊艳亮相，左手地产、右手金融，长袖善舞、纵横捭阖，风生水起。

　　近年来，浙江信达地产把握住上述两大风口，悄然转换“赛道”，把主力投入了不良资产盘活业务，再一次踏上了高质量发展新征程。

牛刀小试 精彩入局

　　2017年8月14日，北京供销社以总价约14.5亿元夺得之江项目。

　　彼时，杭州土拍刚刚取消“现房销售”规则，大家对前景无比乐观。这宗土地，位于转塘老城区，南靠象山、北接西湖高尔夫二期，容积率只有1.5，引来超过30家开发商的激烈争夺。为了达成入杭的战略，北京供销社完全不计成本，不仅楼面价达到了封顶的18205元/平方米，而且自持比例高达40%。如果将自持部分也折算入地价，它的楼面价超过每平方米3万元，再算上财务成本、建安成本、精装成本等，项目保本房价超过每平方米4万元。

　　烈火烹油、鲜花着锦时，要是能多一些理性与谨慎，北京供销社就不会陷入“站岗”的尴尬了：随着调控的深入，之江项目周边新房由于限价，高层住宅备案价一直徘徊在3万元/平方米左右，二手房也只有3万~4万元/平方米的水平。

　　拿地时豪赌后市限价放开，但如今中央坚定推动楼市向“房住不炒”轨道回归，房地产市场调控趋于常态化，限价或将长期不松动已成业内共识。更要命的是，融资窗口收紧、房贷制度改革等调控手段相继推出。在这样的形势下，2018年上半年，北京供销社开始寻找合作方，不曾想拍卖时的香饽饽，如今成了烫手山芋，谈了十多家单位都无果，症结就在那40%的高自持上。

　　自持如何变现？开发商们至今都摸不出个门道。事实上，已经有房企因自持太高退地的案例了。2019年9月，某房企以3.7亿元、自持41%拍到了瓜沥商住地块。可拿地后的房企算来算去，要自持41%，盈利根本无从谈起，无奈之下，壮士断腕，并为此付出了5853万元保证金的昂贵“学费”。

　　回到北京供销社之江项目，这宗地理位置、周边配套、环境资源等要素都十分优越的“宝地”，似乎也将成为一个开发商撤资、项目烂尾的失败案例。这是开发商、当地政府、周边居民都不愿看到的，大家都在等待破局者的出现。

　　2019年7月，之江项目等来了转机，浙江信达地产带着资金和解决方案来了。具体来说，由信达地产协同中国信达北京分公司，以“分公司不良债权收购+浙江公司操盘代建”的模式，“带资代建”之江项目。

　　其他开发商避之不及的烫手山芋，浙江信达地产为什么要接？其又有什么底气与秘密武器，能够让项目起死回生？

品质信达 铸就传奇

　　金融，现代商业的血液，一门“点金术”掀起过多少波澜壮阔的财富活剧，其中的关键就在于“发现价值”。横跨金融、地产两大业界的独特背景，赋予了浙江信达地产一项“神秘技能”。身为金融地产服务商，浙江信达总能如伯乐相马、沙里淘金般发现沉淀资产的独特价值。这门“吹尽狂沙始到金”的功夫，让浙江信达在楼市进入平稳发展的“平台期”脱颖而出、把握先机，在万马齐喑中走出一段高质量发展的商界传奇。

　　作为一家老牌央企，30多年来，信达地产一直默默耕耘，深度参与浙江的城镇化历程，是浙江房地产企业中的“长跑选手”。在宁波，有写字楼标杆建行大楼、石油大厦，有住宅翘楚格兰云天、格兰春天；在嘉兴，信达是最早一批专业房产开发企业，建设了三水湾小区、格林小镇等一大批嘉兴知名社区；在台州，有中山大厦；在杭州，有余杭区的柳郡苑。这些项目，均获得了良好口碑与品牌效应，多个楼盘获得了国家优质工程鲁班奖、詹天佑奖、钱江杯优质工程奖、浙江人居经典奖等奖项，以及房地产业最高奖——广厦奖。这不仅是业内专家及社会公众对楼盘品质的高度认可，也是对信达地产多年来房产开发实施品牌战略的充分肯定。

　　2015年5月，整合宁波信达中建、嘉兴信达建设房产、台州信达置业这三家“信达系”公司，浙江信达地产成立。目前浙江信达地产管理着开发、投资、经营管理、物业管理等28家所属公司，员工逾千名。

　　整合后的信达地产，2016年上半年，重兵布局杭州钱江两岸，先后获取“信达双子”的南星地块和奥体地块。从拿地的时间节点到项目的定位开发，都展现出信达对城市、对市场极其精准的判断力。浙报地产研究院院长丁建刚指出：“这两个项目的拿地时间节点，清晰地透露出杭州过去几年楼市和土地市场走势的轨迹。2016年上半年之前拿地的项目，没有陷入困境的。而从2016年下半年开始，再进入土地市场的项目，困难度随时间轴加大，至2017年达到高峰。”

　　去年底，“信达双子”之一“信达滨江·壹品”已交付。这个携手杭州老牌实力房企滨江房产匠心打造的华宅，借用意大利一流珠宝品牌“BVLGARI”的灵韵动感和经典传承，将宝格丽时髦的白墙乌窗、奢华的材质、恒久优雅的品位跨界融入到建筑中来，在现代简约与高端精致中找寻平衡。如今，在杭州钱江新城中央居住区，它浅白色石材外立面极具辨识度，足以让“高端住宅区”的邻居们艳羡。

　　从拿地开始，信达滨江·壹品就一直在刷新着大众对“高端住宅”的认知。2016年1月，它一举以36680元/平方米的楼面价，刷新当时板块的最高地价纪录，伴随而来的是外界对项目盈利能力的质疑。2017年项目入市后，创造一次次现象级的开盘，2018年8月推出最后一批超大户型房源，均价77000元/平方米，套均价格超过1300万元，不过几个小时，204套房子被一抢而空，有力回应了外界的质疑。前些天，有“准业主”在二手房中介挂出了一套143平方米的房子，每平方米价格高达9.5万元。信达已经在购房者心中，打上了“信达出品必为精品”的烙印。

　　再看钱塘江对岸的另一子“信达中心│杭州壹号院”，2016年5月27日，信达以123亿元夺得奥体中心地块。在这个杭州“拥江发展”的战略锚点、城市封面，信达又联手位居杭州品质人居“第一方阵”的融创、滨江，一个浙江省内首个真正意义上的TOD城市综合体横空出世，对标的是全球知名都会TOD。信达中心请来了“全球TOD专家”——日建设计，这家执案过大阪梅田站、东京Midtown和二子玉川等经典TOD项目的事务所，决心再一次超越自己，将信达中心打造成全球TOD的4.0版——实现“站城人一体化”。

　　更让人感到不可思议的是，在如今房地产已经趋冷的形势下，“信达中心│杭州壹号院”住宅的中签率，竟还在一路走低。去年6月，信达中心MU02地块第一次开盘，中签率是21.53%。11月下旬第二次开盘，292套面积段从171平方米到224平方米的千万高端住宅，却有2264户家庭登记，中签率仅12.89%，并且292套房子卖到316号就卖完了。第三次开盘，80套220平方米以上的住宅竟有1124户家庭登记，中签率更是低到了7.11%。不可思议中,足见浙江信达地产的眼光与产品能力，已经超越了周期。

　　根据克而瑞的最新统计，杭州七成地王面临亏损，但信达滨江·壹品、“信达中心│杭州壹号院”以优异的成绩跑赢了杭州市场，实现名利双收。

盘活“不良” 践行使命

　　浙江信达地产聚焦“化解金融风险”，积极“盘活经营不良资产”，将卓越的房地产专业运营能力植入到不良资产价值提升中。

　　从北京供销社之江项目“信达方案”效果图上，可以看到西侧2幢自持小高层，只占去了项目小部分的土地，东侧大块铺展的为溢价能力更强的叠墅，也就是60%的可售部分。叠墅顺着绵延的山峦徐徐铺展，外立面延续了“信达滨江·壹品”的宝格丽风格，以浅色石材、深色铝板与大面积玻璃，交织出一个个大气的“方格子”。

　　为了提高产品的市场竞争力，每一套叠墅都设置了独立的入口，上下叠均赠送地下空间。为实现可售面积最大化，信达还将配电房、生活水泵房、垃圾收集间等设备用房全部置于地下室，减少了它们占用的可售面积。

　　“信达方案”一出，之江项目的账就算得出来了：若将自持部分土地楼面价计入地价，其余地价归入可售部分，且仅考虑可售部分建安、财务和各项税费等，项目可售部分的毛坯保本售价，约50000元/平方米。另外自持40%物业规划更加集约化，集约中不失舒适，自持和可售空间独立，自持物业配置了大量的可变户型，满足不同租户需求，可实现自持物业收益最大化。

　　除了商业上的考量，要看清信达“带资代建”之江项目背后的布局，我们不妨再从这几年浙江信达地产业务重心转变的角度，继续深入观察。

　　在2016年上半年，比普通开发商更懂金融，又比金融机构更深度参与地产的浙江信达地产，犹如一匹黑马，潮起钱塘，踏浪前行，屡屡刷新杭城人民对它的认知。但出人意料的是，此后杭州土地招拍挂市场的热闹喧嚣中，这家央企却如消失一般静默了，不再举牌。

　　“我们将不再主动拿地。”浙江信达地产有限公司党委书记、执行董事张维民告诉笔者，在新形势下，信达地产已悄然转换“赛道”，聚焦自己“应该做的事情”——投身不良资产经营主业，化解金融风险，实现资源优化配置。

　　信达地产的母公司中国信达，作为最早组建的金融资产管理公司，肩负着为国家化解金融风险的历史使命。一直以来，中国信达坚持与时俱进，深耕不良资产主业，在不同时期都发挥了化解风险、助力实体经济发展的作用。

　　随着房地产周期的变化，房地产不良资产和系统性金融风险会显现出来，行业并购重组和特殊机遇投资的机会也将不断涌现。张维民表示，近年来，浙江信达地产在母公司“不良资产+金融服务”的未来业务格局中，聚焦“大不良”，打造“差异化、特色化”的发展模式。针对不同的客户提供个性化、定制化的金融服务方案，为客户雪中送炭，同时依托自身房地产专业优势，帮助危困企业脱离困境。

　　浙江信达地产，不再留恋公开招拍挂市场，而是选择深藏功与名，凭借专业的开发能力和资金优势，深耕不良资产经营这个“老本行”。这也是这家央企与其他的房地产企业不一样之处，相较于经济效益，更注重社会责任的担当。

　　“在不良资产经营方面，我们大有可为。”张维民说：“比如，不良资产包中的固定资产，需要我们专业的眼光去判断它的真实价值；在将不良资产包打开处置的过程中，更需要凭借我们的专业优势，通过专业化整理、持有、开发等手段，与中国信达的金融服务实现无缝对接，充分挖掘、培育其中价值，提增和创造资产整体价值。”

　　除了杭州的之江项目，2018年，浙江信达地产在嘉兴，通过参与国有企业主辅分离，取得嘉兴秀湖板块优质项目；2019年，浙江信达地产在宁波以“小股操盘”的方式参与泛迪集团白鹤地段项目的投资与开发……

　　“浙江信达地产的使命，是将公司的地产开发能力与中国信达不良资产经营相结合，进一步深入推进服务信达、服务同行、服务金融机构的发展模式。”张维民表示。