一边是利用有限的土地资源，一边是更大规模更高质量的经济增长，如何推动有限的资源要素向最好最优最先进领域集聚？

　　宁波市海曙区高举自然资源土地节约集约利用大旗，以“尽职尽责保护国土资源、节约集约利用国土资源、尽心尽力维护群众权益”为工作定位，进一步优化用地布局，优化配置土地资源，在大胆实践中摸索出了一条节约集约利用土地的新路子。

改变土地用途

“贫土”变“富矿”

　　午后的启运86微电影产业园，烈阳灼过红墙上的玻璃窗，斑驳的树影下，行人不多，处处弥漫着一股文艺先锋的魅力。

　　谁能想到，宁波海曙区的这处新潮文艺打卡地，前身是一个破旧老厂房。

　　2014年底,启运路86号老厂房改造正式启动，通过临时改变土地用途，建筑面积6292.94平方米的破旧老厂房，摇身变为全省首个微电影产业园。

　　启运86微电影产业园，是宁波海曙区通过城镇低效用地再开发工作，使得原废弃闲置的老旧工业厂房等“僵尸地”涅槃重生，亩均产出实现大幅提升的典型。

　　近年来，宁波海曙区在应对建设用地有效供给不足和土地资源瓶颈的双重压力下，挖潜增效让“贫土”变“富矿”，全面贯彻落实节约集约利用土地，推进腾笼换鸟，大力利用原厂房发展服务业项目。

　　除了启运86微电影产业园，宁波海曙区还引导孵化了896产业园、776美食广场、前丰街80号宁波市科技治水园区等小微企业集聚型功能区，行业覆盖电子商务产业园、新产业科技园区、小微企业、餐饮娱乐等。

　　宁波市科技治水园区，前身是宁波太阳能电源有限公司旧厂房，改造后成为全省首家以“五水共治”为产业导向的建筑面积6801.77平方米的产业园区。按照“政府出政策牵头协调，社会第三方投资改造并负责运营”的政企合作模式，分期建设。目前，园区已引进治水类企业13家，涉及水质治理、管网检测、水质检测等领域。其中，高新技术企业宁波天河水生态科技股份有限公司年税收超100万元。

　　896产业园位于海曙区环城西路，原土地用途为工业用地，用地面积4331.8平方米，现在改建为电子商务产业园。

　　“母鸡带小鸡”，这是896产业园培育文创新秀的创新方法，即针对不同的企业，分别制定个性化扶持方案。经过几年的招商培育，3年孵化出省内规模最大“文青集市”，又打造了896的“升级版”龙湾智谷产业园。目前，896大学生创业园和龙湾智谷产业园共有入驻创业团队101家。2018年，896产业园的总产值超过2亿元，税收总额达660多万元，带动就业人数达620人。现在，896创新园已成为一张吸引小微企业来宁波创业创新的特色名片。

　　截至目前，宁波海曙区已完成城镇低效用地再开发4200亩，累计盘活存量土地5000余亩，存量土地盘活后，被再次投入到新项目落地和大项目改扩建中，产生了更高的经济价值。

旧村改造　政府主导让利于民

　　段塘村旧村改造，是宁波三江片区最大的城中村改造项目，也是宁波海曙区最后一个城中村改造项目。

　　旧村改造前，段塘村内设施配套缺乏，房屋质量堪忧，周边环境脏、乱、差，房租低廉，治安环境令人担忧。由于历史原因、管理体制、居住人员结构等多种因素，段塘村成为城市管理的“死角”。

　　通过政府主导、村集体参与，发展留用地指标回购、鼓励集体土地上房屋拆迁货币安置等旧村改造政策，段塘村旧村改造被划分两部分4个安置小区。整个项目总投资逾42亿元，总建筑面积53.6万平方米，总户数为4450户。

　　2018年底，段塘村旧村改造拆迁安置房（粮丰街以东）项目顺利竣工交付使用，环城南路以西2#项目开工建设。这个迄今为止海曙区涉及拆迁户数最多、征地面积最广的城中村改造项目雏形初现。

　　一个配套设施齐全、结构布局合理，集住宅、商业、文化、医疗为一体的全新板块，在宁波东南门户耀世而生。

　　同样的改变，还发生在联丰村。通过城中村改造的契机，联丰村实现旧村庄向新城镇质的飞跃，成为了海曙区老城区的中心门户。

　　联丰村旧村改造安置房地块包含卫生医疗用地、社会福利用地、教育用地、商业等配套设施建设。现在，原村民们不仅入住了新居，还可以就近享受到成熟完善的城市资源配套。已建成的孙文英小学气象路校区、宁波第二技师学院、恒一广场、夏禹公园、天港禧悦酒店等，不仅硬件配置规格高，还兼具滨水生态景观，大大提升原村民的居住品质。

　　自城中村改造体制调整以来，宁波海曙区老城区共涉及16个行政村的改造及村民安置完成。14年来共完成旧村拆迁面积136.68万平方米（其中住宅73.51万平方米，非住宅63.17万平方米），完成安置房建设157.18万平方米，建成德华华庭、天胜佳苑、胜丰佳苑、胜丰东苑、舒沁苑、丰馨苑、澄波华庭、丽象佳苑、望春佳苑等9个安置小区，8200多户原村民喜迁新居。

　　旧村空间布局发生了较大改变的同时，伴随用地结构进一步调整，节约集约用地成果初显。在旧村改造整理出的建设用地中，宁波海曙区2005年以来总计供地面积5463.6亩，其中商服用地797.5亩，住宅用地2020亩（保障房用地1219.7亩），公共管理与公共服务用地968.3亩，交通运输用地1677.8亩，土地利用效益逐步提高。

盘活闲置土地　腾出城市发展空间

　　一方面土地资源极其稀缺，另一方面大量供应的土地却由于各种原因在白白闲置。如何改变这种矛盾的现状?

　　近年来，宁波海曙区积极促进节约集约用地，以土地利用方式转变推动形成绿色发展方式和生活方式，实现高质量发展，贯彻落实国家节约集约用地要求，加快盘活存量建设用地，做好批而未供和闲置土地处置工作。

　　环球广电扩产项目位于原鄞州区古林镇鹅颈村，土地总面积约150亩，土地购置总成本为11854万元，约定分二期开发，后一期南侧约114亩开发完毕，二期约36亩土地不再投资建设，在2013年列入闲置土地清理处置范围，成为“僵尸土地”。

　　为节约集约利用土地，加快盘活“僵尸土地”，宁波市、区政府多次组织有关部门就该地块进行协调、讨论， 最后确定36亩土地由海曙区政府收储，通过公开出让方式出让。

　　2017年11月28日，宁波望春工业园区V-03-1地块在土地收储后两个工作日内实现挂牌公告，环球广电公司积极参与竞买，并签署《产业投资协议》， “僵尸土地”盘活利用重焕新彩。项目落实后，投资总额达到36150万元，投资强度达到15000元/平方米。如项目进入达产期，年产值预计1000万元/亩，年税收预计150万元/亩。

　　2018年，宁波海曙区全面开展“批而未供”和闲置土地处置“百日攻坚战”，向22个单位（部门）分解了责任任务，共下达“批而未供”任务29个、闲置土地处置任务32个。各部门被要求按照目标和确定的时间节点，实施销号管理，确保按时按要求完成工作任务。

　　通过这次百日攻坚行动，宁波海曙区“批而未供”土地面积较前一年年底下降20%，消化利用“批而未供”土地4738亩；上一年年底之前形成的超过约定开工时间一年以上未开工的建设用地完成处置100%，自该年动态新增的、超过约定开工时间一年以上未开工的建设用地处置完成率达到93%，完成年度目标任务的232.5%；列入市围挡行动的闲置土地全部处置完成；已形成的存量闲置土地认定率达到100%。

　　在宁波海曙区，有份画好的“批而未供”土地的“线路图”。这是宁波市自然资源和规划局海曙分局在完成城镇低效用地再开发专项规划数据库建设的基础上，逐个摸清再开发地块的利用方法及利用类型，通过收购储备、提高容积率、临时改变土地用途等途径进一步盘活和消化“批而未供”的土地而准备的。通过这份“线路图”, 各部门开展挂图作战。

　　通过精、准、狠加大“批而未供”土地消化利用和闲置土地处置力度，宁波海曙区在加快存量的盘活有效利用上取得了明显的成效。截至目前，宁波海曙区三年来累计盘活存量土地4200亩，存量土地盘活后，被再次投入到新项目落地和大项目改扩建中，产生了更高的经济价值。

向地下“要空间” 

大力挖掘土地潜力

　　东鼓道，地处宁波最繁华的核心地段，位于轨道交通1号线东门口站与鼓楼站之间的地下空间，被誉为一座地下的“平行城市”。

　　它是全国建筑面积最大的地铁两站一区间单体项目，也是浙江省地铁首个站间商业项目，被列入浙江省城市地下空间开发利用“十三五”规划。

　　随着城市快速发展和建设用地日益紧缺，土地开发利用逐渐由平面走向立体，地下空间开发成为城市未来发展的重要模式。东鼓道，是宁波海曙区为了提高土地利用效率,扩大城市空间容量,缓解城市压力进行的一次往“下”发展尝试。

　　不同于那些层层高垒的钢筋水泥森林，这个全长约760米、宽约21米地下两层空间，是宁波人在0海拔线以下全新的生活平行城市。

　　约3.1万平方米的建筑面积，商业利用面积就占到一半左右的比例，截至目前，共有商铺164间，已出租137家，开业运营129家。现在这条时尚、简洁、赋予创意的绿色和活力的生态走廊，已经成为新一代年轻人消费打卡的商业潮地。

　　按照规划设计，这里还将开通17个出入口直通地铁，加上鼓楼站、东门口站已有的12个出入口，未来有29个出入口可连接该两站。作为连接天一广场商圈、和义大道商圈和鼓楼商圈中心节点，东鼓道的地下资源与地面商业形成互补与联动，将进一步增加中山路地带的商业氛围和地铁站点的客流，创造出宁波“商业新纪元”。

　　目前，宁波地铁1号线、2号线日均客流量约25万人次，加上天一广场、和义大道和鼓楼三大商圈日均20万人次的消费人群，保障了东鼓道旺盛人气。到2020年地铁进一步网络化运营后，东鼓道的社会效益和经济效益将愈加显现。

　　问渠哪得清如许，为有源头活水来。作为城市地下商业空间开发利用的全新探索，东鼓道是“轨道+服务”深度融合的典范，也是宁波轨道交通推进“四位一体”战略的新突破。

　　当前，城市发展过程中遭遇土地资源短缺和发展空间狭小的制约，宁波海曙区大胆探索节约集约用地“向地下要空间”的新路子，为谋划节约集约土地提供开拓性的好经验。