“TOD开发论坛杭州2019”举行 万科杭州TOD研究所成立

　　TOD，加速城市高质量前行

　　陈 亮

　　TOD，风正起。

　　以2012年1号线开通为原点，杭州地铁不断拓展，到2022年亚运会前将形成13条线路、总长516公里、十城区全覆盖的便捷网络。这趟飞驰的列车，正勾勒出杭州城市高质量发展的宏伟蓝图，也开启了城市以公共交通为导向的开发模式（TOD）。

　　紧跟杭州“轨道上的城市”战略，探索实践TOD开发，5月21日，一场大咖云集的“TOD开发论坛杭州2019”成功举办，来自杭州市地铁集团有限责任公司、杭州市地铁置业有限公司、深圳地铁集团有限公司、东急不动产（上海）有限公司、华东建筑设计研究总院、株式会社日建设计、西南交通大学（上海）TOD研究中心等多位重量级TOD研究及实践专家，以TOD驱动城市价值提升的探索与实践为题，进行了一场思想盛宴。

　　当天，万科杭州TOD研究所也正式成立。这个国内较早以开发商为主体的TOD研究机构，手握“国内较大车辆段上盖物业——地铁万科天空之城”课题，无疑将成为国内TOD界炙手可热的产学研范本。

　　“在TOD时代，怎样挖掘城市潜在价值，这是我们作为城乡建设与生活服务商，一个服务者，在努力思考尝试的事情。”论坛主办方之一、浙江万科南都房地产有限公司的总经理李嵬表示。

聚集、连接，城市快速发展的趋势

　　在与会嘉宾、西南交通大学（上海）TOD研究中心主任朱晓兵看来，杭州正紧紧把握城市轨道交通大建设契机，成为国内TOD开发的“明星城市”。“当杭州喊出地铁车辆段‘上盖是原则，不上盖是例外’这一观点时，对国内业界的影响，是振聋发聩的。”这位从2003年就开始在中国大陆探索实践TOD的专家这样评价。

　　杭州正以坚定的决心、长远的眼光、创新的举措，推进地铁上盖物业开发，更好发挥轨道交通牵引带动作用，推动城市构架和功能实现新提升，高水平把杭州建成“轨道上的城市”。致力于城乡建设与生活服务商的万科杭州，也紧跟这一战略，探索和实践着TOD开发。

　　万科是国内较早进行TOD建设的企业，2017年深圳地铁集团成为万科基石股东后双方共同推进实施“轨道+物业”发展战略，发挥深圳地铁的建设运营优势与万科品牌开发管理优势，在国内积极推广TOD开发模式。

　　万科杭州对“轨道+物业”模式的探索和研究，最早可追溯到2013年，彼时，杭州地铁1号线未满周岁。如今，杭行道、中城汇、未来之光、黄龙万科中心、天空之城，一批带着万科杭州烙印的复合TOD项目，已相继落地，每一个都叫好又叫座。

　　论坛上，李嵬先生用了两个词，聚集、连接。

　　今年4月7日，国家发改委发布《2019年新型城镇化建设重点任务》文件，要求加快实施以促进人的城镇化为核心、提高质量为导向的新型城镇化战略。“进一步鼓励人的自由流动。”这意味着中国城镇化进程已发展到新阶段，也预示着中国城市未来发展方向。“未来，当每个城市都开始关心自己的自然环境、营商环境、就业环境、产业环境时，有可能像一些发达国家一样，出现七八个最主要的城市，并且都聚集在两三个都市圈或者城市群里。”

　　“城市必须是集中的，只有集中城市才有生命力。”这句世界著名建筑大师勒·柯布西耶的名言，高度概括了世界先进城市的发展轨迹：东京都市圈人口约占日本总人口的三分之一；纽约都市圈人口占到美国人口的五分之一。聚集的趋势，也正在中国显现，在“后峰会、前亚运”时代的“中国硅谷”“世界互联网之都”杭州显现。浙江人口抽样公报显示，2018年末杭州的常住人口为980.6万，比上年净增33.8万，其中27.8万为外来净流入。

　　“城市功能强大与否、产业强大与否，将成为其未来是否具有聚集力的关键。”那么，如何赋能城市的功能与产业？“就要靠连接的力量。”李嵬先生指出，随着5G时代到来，人们在线上的连接效率已非常之高，线下的连接效率有待提高。

　　“能否高效进行线下连接，将对城市是否具有吸引力，发挥至关重要的作用。”他举了上海虹桥交通枢纽的例子：“在这个高铁和地铁都非常便捷的枢纽周边，出现了一大批辐射华东地区企业、高水平的咨询公司、策划公司。他们之所以聚集在上海，就是因为可以迅速通过地铁和高铁网络，辐射到华东主要城市。”一个交通枢纽起到的高效连接作用，让城市有更强的引领、辐射和集散功能，甚至能使产业进化到更高层级。

　　明确了“聚集”“连接”这两个强烈而清晰的时代洞察，就不难理解万科杭州为什么如此重视TOD了。而TOD，正是重要的抓手，TOD预见城市的未来。

TOD——驱动城市价值提升

　　再过一个月，被称作“换乘之王”的杭州地铁5号线，首段就将开通。

　　“换乘之王”之上，一个高光项目也在近期揭开了神秘面纱，这就是“地铁万科天空之城”。约32万平方米车辆段项目用地、约51万平方米整体规划用地、约134万平方米总建筑面积，成为目前国内较大的车辆段上盖物业。如果经过位于余杭塘路北侧的车辆段“盖板”，你一定会被它如巨轮般宏伟的身姿所震撼。

　　大，也意味着更复杂。在经过6年、4个不同业态的复合TOD项目实践后，在研究了500多个课题后，天空之城将是万科杭州在TOD方面的“集大成之作”。

　　据介绍，作为“游轮——微缩型城市”设计理念的先行样板，天空之城包含了约23万平方米商办，约11万平方米社区配套，文化活动中心、体育中心、公交场站等等。未来，会有约350家入驻企业，有超过4000户家庭居住，约1.4万居住人口、约1.5万工作人口，是真正意义上以居住为主、产业为辅的大型复合社区。

　　如何借助TOD开发，驱动城市价值提升？李嵬认为，TOD开发主要从4个方面提升城市：挖掘土地价值、提升社会效率、进化城市功能、促进人际协作。

　　四大方法论的理论思考，每一个都已融入到天空之城这个“城市巨无霸”的最新实践中。

　　第一，挖掘土地价值。车辆段上盖物业的开发模式通过土地的增容、扩容，创造新土地。天空之城的一个巨大亮点，就是地上地下一体化开发，32万平方米“盖上”土地完全是“无中生有”，相当于在寸土寸金的杭州，增加了一块可建设用地。“要转化土地利用思维，从控规图的平面思维转向垂直立体思维，从而达到挖掘土地价值的目的。”李嵬说，“香港已经多次出让地下空间，深圳也提出土地使用权分层出让政策。未来，对挖掘城市土地价值，TOD显然还有更大作为。”

　　第二，提升社会效率。作为代表着新生城市形态的TOD综合体，天空之城同时提供了多维度美好生活的复合场景，以互动性公园、开放共享空间、城市TOD节点、公交枢纽、社区慢行系统等丰富场景，实现人们对美好城市生活的想象，打造先进的“27小时社区”——效率的提升，能把一天24个小时，拉长成“27个小时”来用。

　　地铁万科天空之城主设计师陈婵婵，为聆听者们畅想了一名职场妈妈在天空之城的一天：早上八点出门，先把小朋友送进天空之城的幼儿园，再一路经过公园、商业街区，8点多一些到达地铁；下班时，通过公交回到公交绿岛，去兴趣班接上小朋友，再带去艺术中心玩一会儿。6点和家人在商业街区一起吃晚饭，饭后带小朋友去社区养老配套“智汇坊”看爷爷奶奶，最后把宠物狗带到30万平方米的“晴雨公园”里溜一圈。“我们要把有效工作变得更有效，把多余的时间花在更加美好的事物上，回归生活本源。”陈婵婵说。

　　第三，进化城市功能。TOD模式打破城市空间单一功能设定，促进综合功能区开发，同时，智慧化赋能场景运营，也将促进到城市功能的进化与更新。“从2016年开始，万科杭州就着手做智慧建筑和智慧社区的工作，在接下来TOD项目当中，我们会把这部分推动到更高的水平，希望能够以此引领TOD项目的功能，进一步进化。”李嵬说。

　　第四，促进人际协作。TOD改变人与人之间的连接频率，改变人与人之间的交往方式，通过人的新交互，诞生新创意、新思想与新艺术，进而推动人类社会的进步。位于未来科技城“东门户”的天空之城，对标的是日本东京都市圈范围内的柏之叶新城。柏之叶新城的规划者，花了大量精力努力营造城市活力，让生活、工作在这里的人们可以就地玩乐、互动。这种鼓励并不仅仅通过生硬的设施体现出来，更用大大小小的活动让人们进入公共开放空间，真正地参与进社区空间中，强化对新城的认知，最终形成精神上的认同。

万科杭州与时代同行

与城市同行

　　本次论坛上，业界大咖也在反思：是不是一个综合型项目，只要建一个连通地铁的通道，都可以叫TOD呢？

　　“通过对香港TOD的学习，我们看到，并不是只要一个地铁站上的项目距离尖沙咀，或者港岛核心越近，就越有价值。”李嵬认为，TOD并不是说利用地理优势，直接把房子盖在地铁站上就行了。只有地上地下的一体化综合开发，或者站城一体化开发，才能真正展现TOD的价值。

　　上海轨道交通上盖建筑设计规范起草人之一、华东建筑设计研究总院第四事业部TOD团队负责人孟欣，讲了一个令人扼腕痛惜的小故事：在他设计上海一处车辆段的上盖TOD项目时，最早规划局委托一家外资设计机构进行“盖下”设计，结果该机构在盖下设置了一个喷漆库。“这家机构经验不足，不知道喷漆库的上盖部分60米区域内，是不允许开发建设的。就是因为小小喷漆库，白白浪费了近4000平方米的土地面积，实在可惜。我们后来也沟通过，这个喷漆库完全可以挪到别的位置，甚至不放。”孟欣说，由于没有进行一体化的开发与思考，盖上、盖下的不同步、不匹配，极易造成巨大浪费。

　　TOD开发是一个专业性极强、难度极高的系统性工程，在开发前需充分考虑地铁和上盖物业的一体化规划和设计，考虑与地铁建设时序匹配协调，这就需要开发者具备相当的专业和实力。孟欣告诉笔者：“还有上部和下部的建筑结构问题，一旦没衔接好，到后续上盖开发时，很可能就会造成要投入大量的资金，或者投入大量的精力来考虑结构转换。”

　　万科杭州一向主张前置一体化设计。比如在地铁万科·杭行道TOD项目中，在开发早期，万科与杭铁集团便以地铁站点为中心，就地铁上盖业态研究、功能定位、开发设计、地下通道距离、出口情景广场等维度进行充分的前置规划。从地铁和街区怎么连接，到商业和文化建筑怎样匹配，怎样让景观更和谐更立体，怎样让地铁和商业、办公、生活、休闲空间形成“垂直城市”……一切看似不经意的设计，都有复杂的理论支撑。

　　TOD是一个复杂的生态系统，要想方设法把城市的活力，灌注进整个项目里面。而这正是万科杭州的强项，它是行业内一流的空间构建者。如果我们回溯万科杭州的发展历史，会发现它早在10年前就以“随园养老”为依托，迈出了探索复合业务的脚步。如今，在杭州都市圈范围，万科已经在维持三好住宅和物业的核心业务之外，发散出了包括“轨道+物业”，以及产城、租赁住房、养老、商业、文化、教育、物流等十大复合业务。

　　如果对照浙江未来社区建设试点方案，我们不难发现，试点方案中“邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务、治理”这9大场景，几乎每一个场景，万科杭州早已培育好了自己相应的能力。

　　“四分之三。”李嵬报出一个数字。这是什么意思？

　　“万科在杭州作为城乡建设和生活服务商，有四分之三的同事不是在做开发建设，而是在做空间运营。”他举了个例子：“我们今天开会的万科良渚文化艺术中心，网红‘大屋顶’，就是文化空间团队运营的结果。2017年这个团队成立。去年，就已经做了300+场的文化活动。有了这样的空间运营团队，复合性TOD综合开发，才能在运营上进一步领先，进一步升级。”

　　做TOD，万科杭州是认真的。2018年，万科杭州成立了专门的轨道事业部，以“站城一体化开发、涉铁技术实践、资源生态融合、复合场景营造、城市价值提升”五大核心能力，聚焦资源进行TOD项目开发建设。

　　21日，万科杭州又成立了TOD研究所。研究所由专家学者、行业媒体人、社会力量共同构建，今后将持续性开展多种形式的研究、活动以及实践工作。

　　“以‘轨道+物业’开发提升城市价值为核心研究方向，以万科杭州涉铁项目为实践样本，让我们在未来的探索之路上，学习新知，扩大共识，以专业研究助发展，共同为杭州轨道交通物业发展注入创新动能。”

　　这也道出了万科杭州作为城乡建设与生活服务商的初衷和目标：在城市高质量发展新征程上，万科杭州始终与杭州勠力同心，携手同行。

　　（本版图片由万科杭州提供）