2月18日到22日，本报记者分赴我省各个城市，探寻老旧小区居民的各式“新烦恼”。在调查中，我们发现老旧小区的“新烦恼”层出不穷，比如没有物业是多数老旧小区的常态，而替代物业的居民自治管理又暴露出新问题；全省开展的老小区改造中，很多顽疾在现阶段依然解决不了；涌入老旧小区的“新邻居”、新业态，又对小区环境容量、现有管理秩序带来影响。

　　当这些老旧小区居民为新问题而烦恼时，也有一部分小区运作得当、井然有序。记者探访了这些小区，并请专家、相关部门负责人、社区干部、业委会主任等一同为解老小区治理之痛支招。

要自治更要善治

双方都满意

才能良性循环

　　杭州市西湖区文新街道竞舟社区老小区兰桂花园因居民治理有方而成为“网红”。小区建成于1999年，因维护得好，看上去像新的一样。

　　记者采访发现，兰桂花园治理得好，关键是业委会发挥了积极作用。小区各项事务不仅被打理得井井有条，每年还有逾百万元的经营性收入反哺业主。

　　不少小区都遇到过业委会履职难、人员进进出出的尴尬，那么，兰桂花园有什么秘诀？业委会主任周国柱的心得是，一要激发业委会的积极性，二要建立规范的运行机制。

　　“业委会通常处于小区矛盾的风口浪尖，需平衡各方利益。”周国柱说，比如前些年地铁2号线工程要从兰桂花园地下穿过，涉及多户居民的利益。周国柱和业委会成员开了无数次协调会，听了不少冷嘲热讽，最终拿出了让各方满意的业主拆复建补偿方案。

　　有时居民对业委会的误解难以避免，比如，业委会是不是有灰色空间？会不会背着业主拿钱？对于这些隐患点，周国柱立下一条“业委会不碰钱”的原则，将小区店面房、停车费等共有收支储存在物业账户。虽然这样做要比业委会自己管钱多缴5.5%的营业税，但也获取了业主们的信任。

　　“业主对业委会的信任是无价的。”西湖区民政局副局长顾余丹认为，业委会运行探索虽然在我国已走过20多个年头，但各地区各业委会的自治水平和程度不一、问题多元。她认为，探索设立监事会，履行对业委会的监督，既可让业委会工作更规范、标准，也反过来畅通业主和业委会的沟通渠道，实现良性运转。

　　当然，业委会作为小区治理的关键一环，需要牵好物业的手才能并肩齐行。但记者在温州、绍兴等地老小区了解到，老小区并非从来没有物业。有些物业进了老小区，又因收不齐物业费、管理不善等原因退出。当地居民对我们“吐槽”，盼着物业能重回老小区。

　　“在业主和物业的‘老大难’问题上，小区既有共性问题，也有个性需求，不能‘一张方子’抓药。”顾余丹说，要根据小区居民群体的特点，考虑业主对物业服务价格的接受度，在物业服务定价和服务质量之间取得平衡。

　　杭州市西湖区西溪街道文天社区马塍路11号小区，居住的近一半是老年人，最近尝试在居民自管小组的基础上引入物业管理。停车管理、道路保洁等3个月试运行，小区居民普遍认可服务后再补缴物业费。

　　“大家都是讲道理的人，如果服务确实到位，大家肯定会满意，该缴的物业费也不会拖欠。”小区居民李阿姨说。原本不习惯缴物业费的老年人也转变观念，今年小区物业费收了六成，超出原本的预期。

　　进驻老小区的物业，还得留得住、留得久。温州市鹿城区茶花社区百好花园在聘请物业管理公司时，便用“薪酬制”代替原先的“承包制”。“物业公司负责管理获得酬金，业委会测评提高质量，这样物业公司管理经营不亏损，业主又能获得质价相符的物业服务。”茶花社区党委书记张尤荣说，好比运行规范的公司，董事会制定的政策，授权给总经理来执行，“双方都满意才会进入越来越好的正向循环。”

要造血也要输血

大改造需政府与居民齐心协力

　　老小区改造难以彻底，主要是资金来源问题。

　　没钱，就要想尽办法增收。比如，温州市鹿城区蒲鞋市街道的上陡门东小区，虽然位置在黄金地段，但房价却远远低于周边的小区，原因就是小区治理不好，路面坑洼不平，绿化带颓败。去年新的业委会选举上来后，把主要精力花在重新盘活小区资源，实现内部增收上。

　　例如，小区周边商业设施多，白天小区开放120个停车位给外来车辆停，可获得一笔收入；小区有个小广场，业主大会还在讨论改成立体车库。这样下来，基本能实现小区自治的正常运转。

　　资源挖掘充分，又经营得当，部分老小区居民共有设施的收入，不仅补贴小区居民的物业费，连大家普遍头疼的外立面改造等大额支出的资金也不发愁。

　　杭州最会赚钱的小区兰桂花园，小区犄角旮旯都被盘活：依靠出租房店面、会所，取得一笔经营性收入；小区大门附近的业主活动室，改造其中一层出租给饭店；两个自来水增压泵房被改成商铺，一年收入也有10多万元。

　　这方面，宁波南门街道马园社区也想了不少招儿。社区党委书记张国芳告诉记者，近年来社区积极拓展合作平台，制定“谁排污谁治理”原则，联合城管、环保等部门和商家洽谈共同改造地下排污管网，改造的资金由商家共同摊派，解决了餐饮业污水排放问题。

　　一方面，老小区向内深挖潜力，逐步实现自力更生。但另一方面，老小区在面对动辄全域性的大工程时，往往无能为力。

　　“老旧小区硬件改造事关全局而牵涉广泛，无法通过‘自给自足’的旧有模式实现更新和发展，需要政府统筹协调资金、资源、信息等要素。”浙江大学公共管理学院教授徐林说，例如在新加坡，由小区居民酝酿、提出改造方案，政府与居民共同承担改造资金，再由政府统筹各部门实施改造。

　　对宁波房龄20年以上的265个老旧小区来说，广泛分布的消防隐患点是件麻烦事，小区凭一己之力已无法解决。2018年开始，宁波市级财政安排3000万元经费，用于提升消防设施、电动车充电设施、电气线路等，并建立以街道为主的多部门执法联席会议制度，解决老小区执法问题。

　　“除了在硬件投入上牵头实施，还希望政府帮助我们业委会提升服务能力。”上陡门东小区业委会主任汪敏敏说，消防管网老化，大家提心吊胆怕发生火灾，“我们很想组建一支属于自己小区的消防队，但还没和相关部门建立有效畅通的对接渠道，希望有关部门能上门提供培训。”

　　对于汪敏敏的呼声，徐林认为这是社区自治到一定阶段的必然需求。“基层政府更多通过对公益项目的‘微投入’赋能社区，为社区组织提供可持续发展的资源。此外，基层政府可通过购买服务，对功能型组织志愿者和社区社会组织骨干人员开展培训，提升其服务能力。”徐林建议。

　　对那些改造中无法顾及的老小区新需求，这两年不少地区也在探索中寻求方法。

　　老小区加装电梯难的事，在今年的温州市两会上，引起很多代表、委员关注。大家认为，装电梯不能损害小区其他业主的利益，但个别人没有合法正当理由或依据而无端反对的，同样不能成为阻碍的理由。当然，电梯后续保养、维修、监管等问题，都要政府提前介入，建章立制。

要新思路也要新手段

像管酒店一样

管出租房

　　近年来，培训机构、民宿等新业态也纷纷入驻老小区。上下学时，家长学生进进出出；旅游旺季，游客拖着行李箱“哐当哐当”，小区居民一方面深受噪声困扰，一方面也为居住环境安全而忧心忡忡。那么这些“新邻居”到底合不合法？

　　舟山市曾一度存在校外培训机构进入小区的乱象，部分严重的还租住在车棚内。普陀区教育局有关工作人员表示，依据我国民办教育的相关法律，从事文化课辅导教育的培训机构，需由教育部门审批登记。审批登记时，对办学场所的消防条件、防震等级等指标作了具体要求，但一般住宅楼的安全条件不符合办学要求，这也是住宅小区不能办培训班的主要原因。

　　目前培训机构鱼龙混杂，相当一部分未经审批，也就是“黑机构”。这位工作人员说，去年普陀区公安、民政、工商等多部门联合发文，对培训机构乱象进行整治，情况有所好转。

　　温州鹿城区也曾对住宅楼内办培训机构的乱象进行过整治，但一名教育局工作人员对记者表示，由于非法开办民办教育机构的成本比较低，市场需求和利润又大，培训机构乱象得不到根本遏制，“还需要加大违法成本。”

　　同样，在小区内开办民宿机构也需履行正规的设立手续。“住宅用房不可以随意改变性质变为经营性用房。”浙江锦丰律师事务所律师滕玲玲说，“要办民宿，需经过有利害关系的业主同意，到有关部门审批。业主如果发现有违规经营民宿的行为，可将情况反映给公安机关。即使在合法的前提下，民宿入住者也要进行身份登记，签订入驻协议，防止干扰其他居民。”

　　杭州市西湖区北山街道探索推行“互联网+治理”，参照旅馆业管理的办法，依照房屋建筑安全、治安安全、消防安全、租住人员类型、日常管理等，对出租房像酒店一样进行星级评估。三星级最好，属于“放心类”，指日常自我管理到位、无安全隐患；二星级属于“关注类”，指刚出租不久或者刚整改过；一星级属于“严管类”，需严格检查。

　　经整治，北山街道出租房屋发案数、流动人口犯罪数、出租房屋火灾数分别同比下降50%、15%、15%。元宵节后，从安庆来杭州打工的青年小赵选择一间三星级的租房入住，他说：“住这个星级标准自己放心，也要时时遵守规章制度，维护好居住环境，不能因自己行为失当降了星。”

　　随着基层治理方式多元化，老小区流动人口管理难正在被逐步破题。