本报讯 （记者 方臻子） 绿城中国执行董事兼行政总裁曹舟南,说自己一个月前用640万港元买了绿城中国60万股股票后，“后悔”了。“没搞清楚规则，买少了，本来还要买更多。”他对记者说，“绿城的股价，被严重低估了！”

　　日前，绿城中国在杭州召开“2018绿城生活开发者大会”。会前，曹舟南接受记者专访，阐述了他对当下房地产市场的思考。

　　在今年3月29日绿城中国的2017年报会上，曹舟南说：“去年我们在杭州为什么没有第一？这是战略上的考量。”对此，曹舟南详细阐述了他们对杭州市场的考量：“杭州培育新经济、新产业带来了强大效益，我对杭州的经济非常看好，作为一个房地产消费市场，杭州的房子一直供不应求。”但他也表示，中国主要开发商几乎全部进入杭州，这里已是一片“红海”；同时土地与销售价格有“剪刀差”，利润较低。“我在投资上非常谨慎，一些项目如果拿地，明摆着要亏损，为什么要做？”但这并不代表绿城放弃杭州，他说，“绿城根植杭州的战略永远不会变，但是投资的节奏会顺应市场变化。”

　　绿城中国2017年度业绩公告称，2017年，绿城集团聚焦“核心城市、核心地段”，以较为合理的价格获取了一批优质土地，投资规模创历史新高。“3年前，绿城的土地储备结构为三四线城市占比62%、一二线城市38%。经历了这3年，结构已经发生了逆转。”他表示，经过2017年的补仓，一、二线城市的土地储备总可售货值达70%，土地储备结构不断优化。

　　“2017年，绿城集团拿到了37个项目，新增投资额度的86%集中在一、二线城市。”曹舟南表示，这些城市的房地产市场正处于调控中，但曹舟南强调绿城重仓的仍将是“插根筷子都会开花”的一二线城市，“两个核心”的投资战略没问题。绿城踩准了时间点，成功进行了一场“反周期投资”。“绿城中国在2016年几乎没有拿地，2017年尽管拿了37个项目，但几乎都是从10月底开始的，所以自持比例非常小，性价比较高。”

　　但他也注意到现在三四线城市销售活跃。“三四线城市的房地产市场大多没被调控，投资性的资金被挤压到三四线城市，‘挤出效应’明显。”但在三四线城市的战略上，曹舟南提出必须是快进快出的。“我们会控制投资比例和单体体量，一个项目绝对不会超过30万平方米，20万平方米最理想，一定是快进快出的。原因是三四线城市的经济基础、人口基数、购买能力等有限制。”

　　“基于对行业的判断，绿城为未来发展设定动能转换，‘拿地造房’‘以今天高地价博取未来高房价’的开发模式，一定会出现问题。”曹舟南说，绿城动能转换的总体考量是“轻重并举”。他透露，今年5月，绿城将对企业组织架构做出重大调整，在纯房地产投资开发方面要建立11个战区，客户定位、产品定位、销售全部下放，进一步提高周转率，使资金效率更高；另一方面，建立包括绿城管理集团、绿城生活集团、绿城科技集团在内的五大轻资产集团，大力发展新产能，切实转换发展动能。

　　“一旦进入调控周期，就大力发展轻资产业务；一旦房地产业务稳定，主体发展11大战区。这样的调整即将实现。”曹舟南说，“如何烫平调控周期？只有切换动能。让轻资产的利润占比逐步提高到30%，将来轻资产是稳定收益，重资产的是浮动收益。”

　　“我希望未来绿城中国做得非常稳健，不管有没有调控，绿城中国都是有保障的、是非常稳健的。这是我真正考虑的总体战略。”他表示。