改善预期管理，有助于化解“合成谬误”，缓解社会购房焦虑，不仅有着方法论上的意义，对提高政府公信力也具有十分重要的作用。

市长承诺的依据

蒋卫阳

　　据《北京日报》报道，北京市委副书记、代市长蔡奇日前就该市住房保障工作进行调研时强调，要精准发力，坚决抑制投资投机行为，加大普通商品住房供给力度，确保明年房价环比不增长。

　　“确保明年房价环比不增长”，讲话甫一落地，立刻引发社会关注。多年来，不少城市根据当地实际对房地产出台过许多调控政策和措施，而像北京市此次将调控目标定得如此具体，极为罕见。这背后，体现了雷厉风行贯彻中央经济工作会议的态度和决心，也体现了一种预期管理的思路，对过去房地产调控往往注重供求关系管理是一种改进。

　　作为一种现代经济学概念，预期管理是指有效引导、协调和稳定社会预期，力求经济政策效果最大化、副作用最小化。近几年，美联储在加息问题上的态度变化，便是一种典型的预期管理，通过定期举行议息会议并公布会议纪要等，使政策在某种程度上可被市场预见，从而有效引导市场预期。

　　目前，引导和管理市场预期不仅成为发达国家调控经济、提升货币政策效果的重要手段，国内在预期管理方面也进行了科学有效的实践。比如，此次中央经济工作会议上强调“稳是主基调，稳是大局，在稳的前提下要在关键领域有所进取，在把握好度的前提下奋发有为。”这在很大程度上，就给予我们对明年经济工作稳中有进的良好预期。

　　与冷冰冰的经济数据测算不同，预期管理侧重于人们的心理预期，更体现了做好经济工作的预见性和主动性。在这方面，以往的房地产调控有诸多经验教训可以总结。比如国内部分城市此轮房地产调控的进程，更大程度是一种应急反应：从年初开始，国内楼市逐步回暖，京沪深三大城市率先领涨。面对房价过快上涨，京沪深分别开启年内首轮调控。至8月，纳入国家统计局统计范畴的70个城市中，上涨数量超过八成。一线城市涨幅连续三个月收窄后也开始扩大，热点二线城市取代一线城市引领房价上涨。随后，热点二线城市出台今年第二轮调控措施……

　　应急反应式的被动“出招”，有时会带来政策制定上的“粗疏”，也易造成人们心理预期的“合成谬误”。“合成谬误”意思是说，对个人（个体、局部）来说是正确的东西，对整个社会来说未必正确。像前段时间，有的地方传闻要限购，一些人便急于赶在限购政策出台前买房。从个人角度说，不能否认这是一种自利的行为；但从整个社会角度看，如果许多个体在同一时间选择买房，恰恰有利于房产商抬高房价，这就是一种“合成谬误”。

　　北京宣布“确保明年房价环比不增长”，这实际上给了潜在买房者一个明确的价格信号，有助于化解不必要的“合成谬误”，缓解人们的购房焦虑，这也是以人民为中心的发展思想的具体体现。改善预期管理不仅有着方法论上的意义，对提高政府公信力也具有十分重要的作用。

　　促进房地产市场健康发展，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落，这应该成为全社会的共识。具有风向标意义的北京已经带了一个好头，其他房价高企的城市是不是也该有所行动呢？