王慧

　　商业地产要逆天？！环比大增43.3%，个别项目集中签约近400套。

　　来自透明售房网的统计，上周（11.14-11.20），杭州市区以酒店式公寓为代表的商业地产成交量环比大增43.3%，个别项目集中签约近400套。一方面受商业地产带动，市区新建商品房成交量环比增长了8.6%；另一方面，市区新建商品住宅成交量仍然呈现为下滑态势，环比降幅达28.4%。从成交占比来看，市区商业地产成交量占新建商品房成交量比重达68%，较前一周增加了约16个百分点，仅就主城区范围而言，这一比重更达到82.6%，较前一周增加了约18个百分点。

　　从个盘来看，市区签约套数排行榜TOP10中，有8个为商业或商住项目，其中，位于北城的新天地中心本周签约量达386套，居签约排行榜首位。前一周加推的宋都丽郡国际本周共签约142套，为签约量最多的住宅项目。

　　面对严厉的调控政策，非限购的商业地产则表现出突出的市场活力，这其中，一直为人所诟病的写字楼市场同样表现出色。

　　后限购时代，写字楼能否迎来新机遇？

　　10月，杭州全市商业地产成交套数、成交面积和成交金额均创下2013年以来的新高。其中，相对于让人眼花缭乱的酒店式公寓产品，写字楼市场的表现更值得称道。透明售房网近日发布了杭州写字楼市场白皮书，数据显示，2016年至今，杭州市区写字楼已累计成交69.7万平方米，成交套数超过3700套，总金额超过100亿元，均超过2015全年，创下历史新高。

　　“住宅限购之后商业地产迎来了购买力外溢的机会，其中写字楼是主要的承接者。”透明售房研究院院长方张接在公开场合表示，2016年杭州写字楼“量高价稳”，反映出真实的市场需求，比住宅市场更加健康。随着杭州第三产业在经济上比重提升至60%，写字楼的实际需求将进一步提升，“写字楼有成为调控政策的‘避风港’的趋势。”

　　与此同时，杭州写字楼租赁市场同样表现向好，根据世邦魏理仕杭州分公司发布的2016年三季度杭州商业地产市场的研究报告，今年第三季度，杭州写字楼市场总体空置率下降1.1个百分点达17%，创下近两年来的新低。租金表现上，整个三季度，杭州写字楼平均租金报每月每平方米128.3元，环比上涨0.5个百分点。

　　库存高企，写字楼市场形势依旧严峻

　　尽管市场有所回暖，大供应量仍是隐忧。世邦魏理仕数据统计，三季度杭州写字楼销售市场新增供应量为236648平方米，是上半年供应总量的近三倍。截至11月16日，杭州写字楼可售套数达36932套，可售面积超400万平方米，较今年上半年写字楼存量增长100多万平方米。

　　库存高企的同时，写字楼市场的竞争也更为激烈。上城、下城、西湖等传统商圈写字楼依旧强势外，随着城市版图扩大、多中心城市格局雏形初现，新兴的商务板块正快速崛起，如钱江新城日趋成熟，市政府搬迁后，不少企业也纷纷进驻，钱江世纪城因板块利好逐渐落地、写字楼性价比较高也成为新的写字楼热点区域，而像滨江区、未来科技城受区域产业驱动，写字楼市场热度也不断升温。

　　以未来科技城为例，今年来板块利好不断：城西科创大走廊正式开建，板块创业人群集聚；火车西站、通用机场等新的配套利好确定，加上地铁、轻轨等交通配套稳步推进；日趋成熟的软硬件条件和以创新创业企业为代表的商务氛围，未来科技城也成为杭州写字楼极具竞争力的新兴市场。

　　“聚群效应”带来投资信心，“专业”写字楼受捧

　　对于因政策调控被限制的购买力而言，商业地产仍不失为不错的投资选择。在写字楼市场日益激烈的市场竞争中，写字楼产品逐渐呈现客群细分化趋势，而特色客群的聚集效应也让投资者更具信心。

　　区域发展渐显成熟的钱江新城，近年来写字楼空置率不断降低，钱江新城以打造杭州的金融中心为目标，吸引了大量银行和金融证券企业将区域性总部迁往钱江新城；对岸的滨江区是很多高新技术产业的诞生地和发源地，滨江区的写字楼市场，高新技术产业中中小企业、创业者是主要客户群之一；而城北的一些写字楼，文创行业为主的企业占比可能会更高。

　　对于投资者而言，区域的人气聚群让他们看到更多潜力，针对某一类人群打造的写字楼也更为专业，更受市场青睐。在未来科技城，这一点表现尤为明显。随着城西科创大走廊的开建，处于大走廊中心地带的未来科技城，以阿里系、浙大系、浙商系、海归系为代表的精英创业人群聚集于此。

　　板块内的写字楼也将目标瞄准了这些人群，今年10月，EFC欧美金融城成立了“EFC新侨金融中心”，将着力关注新金融、新技术、新人才的引入，加大对海归精英创新创业的扶持。此前，EFC欧美金融城已经先后引入了美国Plug and Play、加拿大ISTUARY、英国HiTech、澳大利亚ACASE、以色列YAFO CUKIERMAN等多国孵化器，将整合全球高端商务资源，构建一个创新创业的生态体系，助力创新创业企业成长。

　　虽然写字楼去化压力颇大，但仍有专业人士认为，选择正确的投资方向，优质的写字楼仍然是商业市场投资的潜力股。写字楼市场的竞争，早已不单是硬件和服务的比拼，能否为企业成长提供更多附加值将成为投资者决策的关键条件。