二手房也疯狂

　　这个9月，杭州实实在在地上演了一出后现代主义风格的“政策也疯狂”。

　　首先继苏州、厦门之后，9月18日杭州紧随其后宣布将重启限购政策，当天，杭州主城区二手房交易以1042套的成交量创下日成交新高。27日傍晚，杭州住房保障和房产管理局再次推出三项调控新举措，包括上调二套房首付、暂停购房落户和上调公积金贷款首付等，政策一出当天杭州主城区二手房成交1330套，这一成交量不仅较18日大幅放大，也打破了其自身创下的1042套阶段性高点，创造了新的日成交历史新高。

　　根据透明售房网数据统计显示，9月（截至27号）杭州主城区（不含大江东、富阳）二手房成交量为7512套，环比8月的6604套上涨了13.75%，该成交量同时也创下了年内除3月份以外的第二高点，预计月底最后三天，整体交易量还将继续放大。而在交易量持续上涨的冲击下，上月二手房的成交价格也再次攀升到一个新高度，根据我爱我家市场研究中心数据统计显示，上月杭州二手房的平均成交价格为20512元/平方米，环比8月的19989元/平方米上涨了2.62%。

　　有关专家认为，接连出台的楼市政策，无疑是刺激市场交易量上升的主要原因。从历年楼市政策发布的市场表现来看，总能带动一大波购房需求的集中释放，这次同样不例外，18日限购政策重启，虽然仅对外地人实施限购，但这谨慎温柔的一刀依然扭转了人们对于房价走势的预期，政策一出当日市场成交量开始暴涨，之后二手房交易量虽然又以“垂直过山车”的方式再次跌落，逐步恢复到日常交易水平，但27号的政策三连击，再次拉动了交易量的快速上行，日交易量更是一举突破历史最高点。

　　外地客成交比例首次突破50%

　　总体来看，9月大户型成交占比有所滑落，而90平方米以下中小户型物业成交占比上升明显，这说明了目前杭州二手房市场依旧是以刚性需求为主导的市场，而外地人限购一套房的政策出台，也加速了部分购房者的入市速度。根据我爱我家统计数据显示，9月份非杭州户籍的购房者成交比例首次突破50%，占比为52.43%，环比上涨2.74%，这是一个很高的比重。而其中在购房面积段选择上，选择60平方米以下及60~90平方米物业的占比合计达到68.91%，分别环比上涨2.39%、0.53%。可见在目前的市场行情下，“限购重启”不仅加快了外地人的买房决策速度，拉升了整体成交量，也使得短期内杭州90平方米以下中小户型物业成交占比的升温。

　　商贷加杠杆急速上升

　　从9月付款方式变化来看，在利率环境宽松的背景下，商业贷款购房仍是购房者首选的付款方式。而上月除了商业贷款占比有所上升以外，其他全款、公积金及组合贷款的占比均有不同程度下滑，且商业贷款的购房比例也再次上升至年内的高位。根据我爱我家市场研究中心数据统计显示，9月商业贷款购房比例已经突破60%，达到66.47%，比上月的58.96%，上涨了7.51%。其他全款的购房比例占到18.33%，下降了1.57个百分点；选择组合贷款的购房比例占到10.38%，下降了4.47个百分点；选择公积金贷款的购房比例占到4.82%，下降了1.47个百分点。

　　此外数据还显示，9月份，通过我爱我家购买2套及以上房产的购房者占总交易量26.98%，环比上涨4.52%。而其中选择商业贷款的比例占到63.01%，环比上涨了5.51个百分点，若按照新政，首套房贷款未还清，再购买二套房首付比例不低于五成，将提高不少购房者入市的门槛，因此在28号之前不少二套房购房者加速了入市速度，在政策正式落地实行前，带来了市场短期的成交小高潮。

　　点评：

　　对于后市，政策面的预期将继续影响市场的表现，而从短期来看整个政策面仍难发生大的改变，特别是暂停实施购房入户政策，这是杭州9月18日紧急出台“限购政策”后，楼市调控再加码，是对外地人限购政策的一个补充，且与之前相比，该政策更具震慑力度。此次暂停购房落户政策的发布，等于直接对外地人购房竖起了一道屏障，在以刚性需求为主导的杭州二手房市场，政策实施后必将导致市场需求出现大幅萎缩，市场交易量有望下行，起到降温楼市的作用。

　　此外，信贷政策一直以来作为楼市降温较有效的手段，从目前杭州楼市本身的交易量、价格涨幅和土地市场来看，此次信贷调控新政的出台基本符合预期，且更为精准。但从效果来看，二套房首付比例的提高，主力打击投资性购房，保护刚需，因此对市场上首套房刚性需求基本不存在影响，而对于真正有实力的改善购房需求来说影响也不大。在当前背景下,政府通过提高二套房首付,更多的是对稳定房价、促进楼市健康持续发展起到保障作用。

　　（杭州我爱我家市场研究中心　马恒玲）