7月30日，在2016网易经济学家年会夏季论坛楼市分论坛上，多位知名专家对中国房地产市场进行了分析和展望，并对未来改革建言献策。

　　房地产投资高峰已过

　　国务院发展研究中心原副主任刘世锦：从大的判断来说，房地产投资需求历史峰值已过。城镇居民住宅构成房地产投资的70%，历史需求峰值是1200到1300万住户，这在2014年已经达到。之后，房地产投资总量开始逐步回落，房地产投资增速也从过去的20%到30%下降到去年的2%。自2015年9月份以来，房地产投资的当月同比已出现负增长。

　　下一个五年，中国城市的发展或有两种不同的模式：一是保持目前的发展模式，但城市中心房价可能会越来越高；二是开放城乡之间的要素市场，使土地、资金、人员可以流动，城乡逐步一体化，成为统一的要素市场。

　　推动新住房制度改革

　　中国房地产开发集团理事长孟晓苏：推动以新市民为重点的新住房制度改革，不仅可以通过住房制度改革更好地为农民营造入住条件，还可以通过住宅建设用地的流转，缩小农民进城的购房收入比，同时为城市人口提供广阔的居住空间。房地产去库存是短期任务，而房地产的健康持续发展才是中长期任务。未来五年乃至二十年，中国城镇化会平稳、有序地发展，它将拉动国民经济持续健康发展。

　　征收房产税可学习国外的制度经验。按照国外的标准来看，一是所有城镇住房都要征税，这样就不存在第一套房和第二套怎么认定等难题；二是退税制度，根据家庭条件、婚姻状态、子女、养老退税，鼓励赡养家庭。这样生活条件普通的人缴了税后可能要全额退还；三是差别税率，按照房屋不同的品质和来源确定税率；四是可按照购置原价而不是按照评估价来交税；五是可先从小产权房开始起征房产税，既可解决违法问题，也可解决政府税源问题，同时，还可从土地出让年限到期的城市起征房产税。

　　房产和土地要一起改

　　住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌：过去十几年是房地产的黄金时代，如今峰值已经过去，所以房地产投资增长、销售增长、房价增长不可能像过去那样翻番。目前房地产行业面临两方面改革，一是房地产的供给侧结构性改革，整个房地产改革宜　“疏”不宜“堵”，可从人口、产业、城市构造等方面进行疏导；二是土地供给改革，不能仅把土地作为地方财政收入的问题来解决，而是将土地资源分配、城乡资源之间生产要素的配置是否合理、对房地产是否有利相结合来看待土地问题。

　　要关注资源配置均衡

　　社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮：房地产税的本质是把间接税为主的税收体系转变为向自然人征收的直接税的税负体系，和房价没有直接关系。要解决房价问题，关键还是要均衡设置公共资源。他举例说，北京每建一套房子，有1.5户人家要过来买，靠多建房子解决不了问题。而三四线城市的房子却没有人愿意去住，为什么呢？要把这个原因找出来。牛津也好、剑桥也好、哈佛也好，这些大学都建在小镇上，而我们的大学多建在大城市。这种优质稀缺资源的分布不均衡就是原因，导致了资源配置的不均衡，不是房子配置不均衡，而是和房子相应的那些稀缺性公共资源配置不均衡。