这是一次现场踩盘“踩”出来的调查报告。

　　日前，记者前往原杭州热电厂方向看盘，这是一个今年地产热点新闻不断的板块。沿着老杭州动脉莫干山路北进，左折而行。没有林立的高楼，没有拥挤的道路，没有稠密的人流，城市的天空显得难得的空旷。举目北望，新出让的地块与新盘，不时可见。

　　在杭州，你很难找出这么一个板块，开发商清一色是上市房企，纵横全国，引领行业。而且，新楼全部定位高端，甚至是终极改善型产品。这个板块曾因一座重量级的企业——热电厂而知名；现在，又因一座航母级商业综合体——大悦城而腾飞。

　　从上世纪80年代开始，这里建立了一批高校，成了真正意义上的文教区。这里的黄龙商圈，成为连接市中心和文教区之间的纽带，吸引了大量的人居住，黄龙文教区也因此而来。上世纪90年代初，杭州一批怀有情怀的开发商，在这里建设了一批经典楼盘。原来的高校原址上出现了一大批的豪宅，包括银马公寓、御西湖、城市芯宇等。此时，杭州居住呈现一种“以西为贵”的格局。之后，黄龙文教区沉寂下来。近年，融信、首开、金茂陆续拿地，续写文教板块的昔日辉煌。有业内人士认为，随着各大开发商高端住宅项目的崛起，这里将会成为文教板块新的高档住宅区域。

　　在这里，滨江集团的新项目方兴未艾。滨江集团副总经理朱立东说，滨江集团对这个板块比较了解，先后开发过万家花城和金色蓝庭。从历史的角度来看，热电厂板块的价值一直被低估，现在属于价值的回归。从现在看来，这个板块的配套很丰富，有卖鱼桥小学文津校区，有大悦城的商业配套，以后还有地铁。而从大的区域来讲，这里又是一个汇聚之地。它南面是武林门，有武林门商圈的“富”；西面是文教区，有文教区的“贵”；有繁华热闹，又有学校的优雅。据悉，滨江集团的产品定位为滨江集团第三代精装产品，最大特点就是精致、舒适、实用，主力户型120平方米、130平方米。

　　首开、金茂、融信这样优秀的企业进驻之后，这个板块的价值更加显现。

　　首开集团杭州公司总经理任子龙告诉记者，今年6月3号，首开联合金茂，拿了文教区的核心地块，将打造金茂最高端的金茂府系。首开金茂府定位终极置业产品，面市后单价有可能在5万元以上。

　　金茂入杭以来，凭借黄龙金茂悦项目扎根城西，屡开屡罄。金茂杭州公司营销总监汤凯信心满满：城市芯宇、银马公寓、梧桐公寓、枫华府第为代表的高端楼盘，和以金都、国都、钱塘为代表的本土老牌房企，掀起了杭州文教区的第一轮高档住宅运动。近十年过去了，很多客户有了改善的需求，传统文教区建筑也开始老化，景观资源相对缺乏，交通噪音干扰较大，眼下，文教板块掀起的，是新一轮的新高档住宅运动。

　　融信集团在杭州土地市场上已经投入98亿元，拿下11块地，其中就包括了今年5月份拿下的热电厂宅地。融信方面称，拿下热电厂宅地，一方面是基于对板块的熟悉，融信现在在学院路有四个项目。另一方面是认可该板块价值，这里环境静谧，往前享受城市的繁华，往后享受城市的底蕴。融信将在杭州公馆的基础上升级。以改善性为主，也做一些高低配。

　　50万平方米的大悦城商业综合体，是该板块商业点睛之笔。杭州大悦城总经理陈羿同说，这是大悦城全国的第八个项目，融合了购物中心、滨水街区、地标商务、情景奢宅四大业态。购物中心体量20万平方米，是杭城较大的一个经营实体。滨水商业街是杭州目前唯一具有码头的滨水商业街。9万平方米商务办公，满足区域市场内高端客户的需求。住宅方面，大悦城不仅有中粮·天悦，还会提供一些类住宅产品。中粮·天悦在去年10月份入市，最后以毛坯3.3万元/平方米的价格收盘。大悦城是一个聚焦18到35岁的新中产阶层的综合体。尽管每个大悦城的建筑形态基本不一样，但是传达的品牌理念是一致的，年轻、时尚、潮流、品位。

　　大悦城优先进入这个区块，打造商务商业的功能氛围，无疑吸引了首开、金茂、滨江这些优秀的房企。

　　世邦魏理仕杭州分公司董事总经理马英枢认为，在杭这么多年，这是一个让他眼睛一亮的板块。这个板块有高端住宅，有商业，又有办公，它是一个城市功能完善的区域。这里，不仅仅是办公和消费的地方，还是一个生活场景的部分。杭州除了传统的市中心，包括新的CBD，真的需要这样一个区域——它是城市有机的组成部分，同时它也能给市民一个不一样的办公、居住体验。这是整个文教区新高端板块的未来价值所在。

　　调查显示，这是被低估的区域，因为本身就是属于文教板块，成熟度非常高，而且小环境景观优势突出，交通发达且不嘈杂，商业、教育资源又特别好。最重要的是本身具有“东富西贵自高雅”的特质，拥有文教板块的高雅气质，与未来商端住宅，强调精神归属，人文、生活、服务的最高引领方向非常匹配。

　　这个板块，南靠武林板块，西连文教板块，北临申花板块，东邻桥西板块。环顾四周，都是近年来杭城地产开发的明星板块。在杭州，确实很难找出一个这样面临补涨的价值洼地。

　　引用一位地产界资深人士的话：“我们对这个板块信心满满。”