杭州楼市“金三”的井喷行情，如巨石投江，“涟漪效应”波及全省。就在市场目光聚集在一二线的喧嚣时，一个具有标本意义的数据传来——嘉兴，浙江库存压力最大的设区市之一，创下了9年来住宅月成交量新高。日前，记者走进嘉兴，一探这春风背后的故事，发现政府有形之手和市场无形之手左右开弓，改革妙招与市场逻辑同向演绎了一曲“春之声”。

功夫更在楼市外

——嘉兴楼市去库存调查

本报记者 方臻子

　　楼市春风 吹进小城

　　嘉兴，杭嘉湖腹地，鱼米之乡，民风淳和，北临上海，南接杭州。然而，这座富饶宝地环绕的小城，却一直是片楼市“洼地”。有人认为嘉兴属于三线城市，也有人认为就平均房价仅七千冒头看，这里只能算四线城市。“大树底下不长草”，嘉兴人常以此自嘲：紧邻沪杭两大楼市重镇，嘉兴缘何成阳光照不到的角落？即便如此，在“前期刺激政策”驱动下，嘉兴未能免俗，积聚了天量楼市库存。据浙江省住房和城乡建设厅提供的数据，截至今年2月底，嘉兴市区商品房可售面积为661万平方米，去化周期28.7个月，其中商品住宅可售面积323万平方米，去化周期也超过18个月，去库存压力全省最大。

　　可喜的是，3月的“春风”也吹进了洼地。这些天，在嘉兴市行政政审服务中心房产交易分中心，每天早上6点多，就有人在排队领号了，有购房者，最多的还数房地产销售和中介。“我已经来排过好几次队了，上午的号8点半放，最迟7点必须到，领不到号可就白跑一趟了。下午也一样，中午就要来排队，号几乎被秒杀。”一名正在替客户排队的中介告诉记者。

　　排队，是因为3月的嘉兴楼市行情，突然井喷了。根据嘉兴商品房在线销售备案管理系统数据显示，3月嘉兴市本级成交各类商品房约3164套，日均成交102套，环比今年2月上涨143.20%；同比去年3月的涨幅达72.71%，也是自2012年11月以来单月成交量首次突破3000套。其中，商品住宅成交备案约2532套，环比暴涨229.26%，同比猛增146.54%，创9年来历史新高。到3月底嘉兴商品房库存12.9万平方米，去化周期26.6个月，还摘掉了全省库存去化时间最长的帽子。

　　对市场风向来说，二手房的反应最为灵敏。据嘉兴本土知名中介“超越地产”统计，近期客户量增长了一倍，大部分为需求方。“就是从减免‘双税’发布这一天开始的，买房人突然变爽快了。”这是“超越地产”纺工路店店长沈凤珍一个多月来最强烈的感受。

　　“上海、杭州等周边房地产市场火爆情绪，感染到嘉兴了。”嘉兴市住户保障局相关负责人表示，春节后，一系列新政接踵而至，“百姓换房的热情被调动起来了，刚需也被大量释放出来了”。

　　一减一加 按需调节

　　佳源东方都市的总经理高鑫告诉记者，现在楼盘还在亏本去库存。

　　“东方都市”2011年拿地，2012年开盘一度热销，2013年底房价达到7200元/平方米的顶峰，2014年开始降价销售只卖六千多……可谓经历了楼市的起起伏伏。现在，借着新政的东风，每天又有十多组客户去现场看房了，以刚需为主，剩下的一百多套公寓的去化似乎已不成问题，“但之前房子难卖，融资成本就一直增加，现在卖7200也只是为了跑量去库存。”

　　“跑量去库存”一语道出嘉兴楼市“暖风”起于供需两端的“加减题”：减少供给、增加需求，双向发力，多措并举，调整供求关系。换句话说，在库存量已经超出了需求量的城市，通过供给侧结构性改革，一方面从源头上控制土地供应量和开发量，一方面运用经济手段、市场化手段，去引导需求，化解库存。

　　先说嘉兴做的“减法”。在考虑本地商品住宅去库存情况等综合因素后，嘉兴市本级放缓国有建设用地供应。2015年实际供地面积约为249.91万平方米，同比下降约23.25%，在此基础上，约199.62万平方米的成交面积同比下降约28.44%，对比2013年疯狂的335.16万平方米近乎“腰斩”。这一年，嘉兴71宗地块的成功出让的土地中，涉宅用地仅占16.14%。2016年一季度，嘉兴总共只推出了2宗涉宅用地，土地成交面积约9.38万方，成交量创下近四年同期新低。同时，大幅减少商品房批准预售，1至2月，全市和市本级的商品房批准预售面积同比缩减五成。

　　再说“加法”。嘉兴进一步提高公积金制度受益面，主动接轨上海，推动非公企业建缴，支持农民工、新居民进城购房。除此之外，去年该市住房公积金管理中心先后出台提高住房贷款最高额度、降低首套房首付比例、取消二手房评估手续、实行省内异地贷款等近10项惠民新政。仅以异地贷款为例，已有134户在省内其他地市缴存公积金的职工家庭在嘉兴置业，异地贷款发放户数居全省第一。

　　事实上，自2015年以来，嘉兴楼市一直呈复苏上行态势。2015年，嘉兴市本级共成交各类商品房约25982套，同比2014年上涨约10.1%，其中商品住宅成交约17090套，同比上涨约13.4%，创近6年来的次新高，仅低于2009年的最高点。这已经证明，做好了供给侧改革的这道“加减题”，区域性、结构性的房地产库存定能逐步化解。

　　但消化库存无法一蹴而就，市场追问的是，政策利好能在短期内刺激房地产销售，可一旦过了政策“窗口期”，去库存效果要如何持续？

　　产业带动 人口集聚

　　谁在嘉兴买房？“每四个购房者中，就有一个是嘉兴‘新市民’。”嘉兴市住户保障局相关负责人说。

　　三四线城市楼市最大的问题，不仅在于供应过剩，还在于人口流出带来的需求不足。有报道称：“三四线城市楼市去库存难：年轻人去了大城市。”

　　为什么这座江南小城，就能吸引人们在此安居落户？

　　2012年，江西人老吴来到嘉兴，接下了亲戚转租的店铺，开起了一家小饭馆。“老家经济不大发达，很多人都外出打工。”老吴说，开饭馆很累，但偶尔陪孩子去月河边走走，悠闲宁静的生活氛围立刻让他忘记了辛苦，“感觉嘉兴这个城市很温和，市民素质也比较高，物价水平还行，房价不算太高，比较宜居。”

　　如果仔细观察嘉兴全市的楼市，还会发现一个怪现象：在嘉兴，镇一级的房地产市场，要好于市本级。这是为什么呢？

　　嘉兴市本级下辖十个建制镇，个个都是产业集聚区。如新丰镇是全国小城镇综合改革试点镇，“两特”（特钢和特纤）产业集群于此；油车港镇是“中国静电植绒名镇”……镇级工业发达，务工环境较好，这对外来劳动力有很强的吸收作用，产业人口集聚度高。同时，在这些镇里，住房均价三四千，让外来劳动力有能力在嘉兴买房，间接促进了销售上涨。

　　另一支“新市民”的主力军，是嘉兴当地农民。嘉兴是全国首个出台城乡一体化发展纲要的地级市，经济基础扎实、区域发展均衡、城乡差距较小，农民普遍比较富裕。2015年，嘉兴农民人均可支配收入达26838元，连续12年居全省首位，城乡收入比为1.695：1，全省最低。农民进城买房的愿望比较强烈，为了医疗或子女入学，在嘉兴市区买套房子，这也在一定程度上刺激了嘉兴房产市场的消费。“东方都市”的购房者中，有近四成是来自海盐、平湖、嘉善的农民，他们看中的，正是楼盘引进的一所百年名校实验小学分校。

　　大量嘉兴当地农民进城购房，还要得益于嘉兴城镇化的发展。2015年，嘉兴成为省首批开展国家新型城镇化综合试点的地级市。2015年，全市常住人口458.5万人，人口城镇化率60.9%，与2010年相比，人口城镇化率年均提高1.5%。国家试点的总体目标是到2020年，常住人口城镇化率达到65%。其中，建立农业转移人口市民化成本分担机制，是方案试点内容中重要的一条。在户籍改革政策中，“保障农民在落户城镇后享有城镇公共服务权益的同时，继续享有农村的各种经济权益，促进农业转移人口市民化。”成了农民在城市购房的“定心丸”。

　　还有一部分购房者来自上海，他们之中有的是考虑到养老，有的是在上海打拼工作的“新市民”迫于房价压力而选择在嘉兴买房。

　　为了吸引外来人口在嘉兴买房置业，嘉兴曾陆续出台过一系列政策支持。2014年8月，嘉兴市政府出台了《促进房地产市场平稳健康发展意见》，其中提出“取消外籍户口人员在嘉兴购房贷款必须交满一年社保的规定”，为外来人口在嘉兴购房放开门槛。

　　吸引外来人口，释放人口红利，政府也越来越感受到了这种迫切。今年以来，嘉兴市政府在多个场合透露出希望吸引更多外来人口在嘉兴工作、买房，从而带动嘉兴经济的发展。

　　我们探究“小城故事”背后的楼市信号，其意义更在于从中长期看，促进城镇化、建造牢固共生的产业集群、创造良好的自然环境和生活环境等方式，将城市转变为更有吸引力、更适合居住工作和发展业务的目的地，进而刺激需求，才能从根本上达到去库存的目的。

　　去库存，功夫更在楼市外。