节约集约用地助力城市空间扩容

　　智慧滨江再现智慧用地新版本

　　通讯员 郏恬甜 本报记者 傅静之

　　每平方公里产出，是国家高新区单位面积平均产出的两倍；综合竞争力，成功跻身全国高新区第一方阵；全区亩均工业产值超千万元……

　　有谁能想到，这些足以令人骄傲的数据，竟是一个土地面积不到浙江省千分之一的新区所创造的。

　　作为浙江省改革发展的急先锋，杭州市高新区（滨江）在发展过程中，也面临土地面积偏小、经济规模不大的问题。新常态下，“小空间”如何产出“大效益”，以实现土地资源要素利用最大化，成为高新区（滨江）不得不“破”的命题。

　　杭州高新区是国务院批准的首批国家级高新区。2002年6月，杭州市委、市政府为推进实施“沿江开发、跨江发展”战略，将杭州高新区与滨江区（1996年12月经国务院批准设立）两区管理体制进行调整，实行“两块牌子、一套班子”，既按开发区模式运作，又行使地方党委、政府职能。

　　面对日益严峻的用地形势，高新区（滨江）的答案是：以亩产论英雄，以集约促转型，不断提高土地节约集约利用水平，为城市空间扩容。

规划先行，助力城市空间扩容

　　“寸土寸金”是高新区（滨江）最真实的写照。除去23%的水域和林地面积，全区可供开发的土地面积仅40平方公里，可谓是“螺蛳壳里做道场”。

　　在有限的土地资源上，如何实现可持续发展？

　　破解难题从规划节约开始。为了用好每一寸土地，高新区（滨江）坚持将土地利用“总体规划、城市规划、产业规划”三规合一，以实现生产空间集约高效、生活空间宜居适度、生态空间山清水秀的目标。

　　“三规合一”有何妙处？杭州市国土资源局滨江分局相关工作人员解释说，“三规合一”是实现“一个城乡空间，一个空间规划”，避免部门之间因规划不一导致建设项目选址来回调整、反复修改，带来土地资源的极大浪费；此举能合理布局城乡空间，有效配置土地资源，促进土地节约集约利用，是提高政府行政效能的有效手段。

　　抓住了规划“牛鼻子”，高新区（滨江）稳扎稳打，多管齐下，产业发展着力向产业链、价值链高端环节延伸。全区按照“五大平台”总体布局，加快智慧新天地、物联网产业园、白马湖生态创意城、互联网经济示范区、奥体中心的建设，着力推进大平台大产业大企业大项目集约发展；同时，根据自身的土地资源情况、产业基础，确定了主攻网络信息技术、建设“两网一城一带”（互联网、物联网、动漫城、总部经济带）的重点。

　　在国家高新区建设20周年成就展上，杭州高新区的规划建设入选为国家高新区土地集约利用最佳实践唯一案例。

　　即便如此，杭州“高新人”探索、创新、践行的步伐从未停止。

　　五大平台，为发挥全区产业集聚效应拓展发展新空间，达到土地利用方式的明显转化与优化。近年来，高新区（滨江）以创建国土资源节约集约模范县为契机，因地制宜、探索创新，走出了一条产城融合、集约高效的城市发展之路，有力保障了全区经济又好又快发展。

　　2015年，全区实现地区生产总值790.4亿元，财政总收入200.03亿元，规上工业销售产值1183.5亿元，实现工业增加值391.1亿元。在全省工业强县（市、区）、创新型试点县（市、区）综合评价中，杭州高新区（滨江）均拔得头筹。

亩产英雄，引导企业节地增效

　　在这里，看不到成片的工业厂房，也听不见嘈杂的机器轰鸣；随处可见林立的摩天大楼，以及大隐于市的“众创空间”。

　　结合高科技产业的生产特性，充分考虑土地集约高效利用，杭州高新区（滨江）在注重产业平台打造的基础上，把“向空中、地下要空间”，作为突破自身发展瓶颈的关键。

　　围绕这一目标，杭州高新区（滨江）打出了一系列节地政策“组合拳”。

　　为了能为产业发展腾出更多的新空间，高新区（滨江）于2014年制定出台了《关于建立土地“亩产效益”评价体系，进一步促进土地资源节约集约利用的若干意见》，围绕规划、计划、供应、监管等关键环节，全面加强节约集约用地管理。

　　根据意见，在招商引资过程中，入驻企业必须满足以下几条实打实的“硬杠杠”：投入600万元/亩、产出1000万元/亩、税收100万元/亩，地下空间开发两层等；对建设地下3层及以下的，可按照1000元/平方米的标准，按这部分总建筑面积给予奖励；同时，该区还将城市工业项目容积率提高到2.8，为产业的集群、集聚创造了更多空间(目前普通工业企业的厂房，容积率一般在1.0~1.5)。

　　在五大平台中，与奥体博览城隔桥相望的物联网产业园，位于滨江区东北角，占地面积5490亩，并刚刚入选第二批浙江省特色小镇创建名单。这里吸引了海康威视、吉利汽车、聚光科技在内的20多家高新企业落地。2015年，小镇落户企业已实现收入343亿元，预计2016年实现收入403亿元，新增创业人数1万人，预计明年新增创业人数1.5万人。

　　正在动工兴建的世茂“智慧之门”，占地50亩，总投资30亿元。项目容积率高达8.0，主体建筑为280米高的双子塔，建成后将是杭州主城区的最高楼。与之相距不远的海康威视总部大楼、吉利总部大楼的容积率也达到3~4。其中，海康威视二期用地，引入了视频监控智能与系统产业化建设项目；在近10万平方米的总建筑面积中，地下建筑面积就达36436.95平方米，占了整个项目的1/3。这样的高容积率，大大提升了建筑效率，节约了发展所需的土地空间。

　　在用地政策的引导上，杭州高新区（滨江）提倡“优地优用”，坚持把有限的土地资源，用于发展以“四强四优”为主导的高新技术产业和战略性新兴产业。

　　即便如此，为了尽可能用最少的地创造最大的价值，该区还不断深化“亩产论英雄”理念，用计算单位土地亩均效益的方法，进一步引导土地节约集约利用。符合产业导向的项目，区里一般一个总部项目也只给约20亩土地，这无形中倒逼企业把高端研发、总部基地留在了这里。

　　亩产超过1亿元的华三通信和海康威视，便是高新区（滨江）“亩产英雄”的典型。华三通信是全球领先的有线无线一体化网络解决方案提供商，公司于2009年底在高新区（滨江）竞得一宗面积89.78亩的土地，用于建设公司全球研发、检测、生产、展示中心。项目总投资8.3亿元,固定资产投资强度达920万元/亩。2015年，企业实现亩均产值1.32亿元、亩均税收1252万元，真正实现了以亩产论英雄，再现智慧用地的新版本。

腾笼换鸟，

实现区域凤凰涅槃

　　农居点分散、建设占地大、违法建筑多等土地低效利用问题，一直困扰着城市管理者。据杭州高新区（滨江）1999年宅基地清查数据显示，全区有农户27786户、96220人，农居总占地795.2公顷，户均占地0.0287公顷。

　　高新区（滨江）因此将发展的眼光投向了“城中村”，将城市化进程与产业发展联系在一起，以区域整体的“腾笼换鸟”，加快实现区域整体“凤凰涅槃”。

　　该区以“打破村界、相对集中”为原则，出台优惠政策，推行农转居住宅，规划用地406.67公顷，户均占地0.0147公顷，节约土地388.5公顷，土地节约率达48.9%，有利于从根本上消灭“城中村”，提高科技城的品位，既提升了农民的居住环境，又促进土地节约集约利用。该做法得到国土资源部的充分肯定，并获得“中国人居环境范例奖”。

　　在滨江，很多农转居拆迁安置房小区内都有居委会、老年活动室、托儿所、卫生站、警务室、健身场所、物业管理等，室内管道煤气、通讯、数字电视、宽带网、电子对讲防盗门、消防报警等硬件一应俱全，还配备了净菜超市、购物商场、地下车库等设施。

　　2015年，高新区（滨江）共有17个社区开展整村成片拆迁，协同、马湖、西兴、长二等8个社区基本完成整村征迁，全区拆迁签约3503户，交地3384亩。

　　低效土地如何利用？2015年底，在西兴区块的106亩土地上，包括矽力杰、搜房网、联吉科技在内的6个重点产业项目集中开工，项目总投资达16.3亿元。而多数工程，就是在协同村的拆后土地上建造起来的。

　　矽力杰是高新区（滨江）2007年引进的海外高层次人才创业项目，公司负责人陈伟一直在关键控制芯片领域进行设计和研发，此次公司“扩容”30亩土地，就是用于建成研发和生产基地。对低效土地的再利用，也实现了空间重构促进信息经济产业发展。

　　在高新区（滨江），“腾笼换鸟”的企业不在少数。瑞德设计利用废弃的老式厂房，用科技创新撬动转型升级，3年时间销售额从6200万元增长到1.6亿元，上缴税收从200万元增长到800万元。而在兆丰电子的企业原址上，一个新建项目正在加紧施工。据国土资源局滨江分局相关负责人介绍，整个项目通过破产重组，土地被浙江新大集团有限公司竞得，新建项目的容积率可达2.5。

　　此外，在项目建设审批过程中，高新区（滨江）还通过流程再造之后的项目审批制度，做好项目落地的后勤保障，让工期至少提速9个月，为产业项目早落点、早开工、早建设、早投产奠定了基础。

盘活存量，

谱写以地生地新曲

　　不能坐等增量，要在存量上做文章，“以地生地”是“高新人”另一个节地办法。杭州高新区（滨江）的不少企业，就通过扩大生产厂房来解决用地的燃眉之急。

　　位于景业路2号的杭州金绣花边有限公司，就是这方面的一个典型。一幢21层的大厦，还建有两层地下空间，就是该公司“拆旧建新”的成果。

　　而在3年前，大楼所在地还只有一幢破旧的3层厂房。近年来，旧厂房和原生产线，远远满足不了企业生产发展的需求。了解到滨江区鼓励企业提升容积率改扩建的政策，企业负责人邬鹏程作出了“拆旧建新”的决定，并完成了企业的转型。目前企业95%以上的产品远销欧美、东南亚、非洲等地。

　　2015年，高新区（滨江）通过盘活存量土地1965亩，为城市可持续发展积蓄了用地空间。

　　在为产业发展腾挪新空间的同时，高新区（滨江）还不忘为城市发展留白。许多临时停车场和临时绿地，都是为滨江的可持续发展留下的产业、配套和生态空间。

　　以钱塘江畔的闻涛路为例，这条紧挨着江边的道路，从东到西串起了一线江景。但景观较为单一。去年底，这一路段的改造正式动工，沿着堤坝到原来的中央隔离带，将全部变成慢行系统；靠着江边约有8米宽的休闲区，供居民步行、慢跑，旁边还专门设了3米宽的非机动车道。中央隔离带上会种上樱花，让这里变成一条樱花大道。

　　为进一步提升全区土地集约利用水平，高新区（滨江）还探索建立了土地集约利用综合评价及动态监测平台，目前该平台已完成地块信息录入和实现查询功能，未来将实现对选定区域内相关企业的数据进行统计分析，计算亩均产值等数据，达到查询分析一体化的效果，并可测算扩展潜力、尚可供地年数等数据，实现土地集约利用监测的信息化、动态化和实时化。