江南三月，正值杭城租房市场旺季，一种方兴未艾的模式——长租公寓突然井喷，各路房屋租赁运营商竞相杀入杭州长租公寓市场“跑马圈地”，为“十三五”规划纲要关于“鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业”，作了一个生动的注脚。

　　以规模、精装、品牌化配套服务为标志的长租公寓，如同一股热风，加速消融着杭州体量巨大的商业地产库存“冰山”，标示着杭州房地产市场向“租售并驱”方向发展，这将是杭州楼市业态的一场悄悄“革命”。

　　租房供给升级

　　自诩为“女码农”的90后可可，这个月搬进了杭州滨江区一家新开的长租公寓。“长租”是相对于以天起租的“短租公寓”来说的，租期1个月起步。公寓风格摩登，家电齐全，进门还有迷你厨房。“拎包入住，管家服务，邻居都是年轻人，平时可以在公共活动区交流。”刚步入社会的可可，内心仍怀念着大学宿舍的氛围，这里正符合她关上门能独处、开门有“小伙伴”的要求。3000元租金比周边民宅略高，但可可毅然决定住进这里。

　　伴随着杭州城市品质提升、经济转型升级，外来人口租房需求也在升级——从仅是栖身之所，到追求品牌服务、社区生活、家的感觉，但痛点恰恰在符合预期的房源少之又少。长租公寓，便在800万常住人口、租客不下百万的杭州应运而生了。

　　今年的市场发生了显著的变化。杭州“我爱我家”企划部总监周包军告诉记者，“去年同期长租公寓占我们总租房不足1%，今年已达到5%。普通租房平均租金3200元/套/月，从挂牌到出租，平均周期要16天；精装长租公寓租金5000元/套/月，平均出租周期12天。”

　　需求激增，长租公寓运营商也正在杭州悄然壮大——除了扎根本土的拎包客、蜗居租客、驻客公寓、米果家、橘果公寓、租客星球等，魔方公寓、YOU+、优客逸家这些外来运营商也来杭布局，同时，传统的中介如我爱我家、链家等也不甘人后，转型杀入长租公寓市场。

　　消减库存利器

　　目前的长租公寓，有“分布式”和“集中式”两种形态，区别主要在房源是零散的个人房源还是整幢物业。集中式长租公寓，亮点在上规模、品牌化，能精心布局社区，可提供标准服务。而传统分布式长租公寓因房源零散，实质上还只是精装公寓的概念，运营商更像二房东。

　　“分布式长租公寓我们已经做了10年。”“我爱我家”周包军说，曾经的小众业务，由于租客需求升级，加上因互联网打开了渠道，近一年来快速发展，仅“我爱我家”分布在杭州的长租公寓，就有3000多间。最近，分布式长租公寓还引来了成都的“优客逸家”等互联网企业试水。

　　“杭州很多房子空置，一方面是资源浪费，一方面是租不到房，原因就是供给和需求脱节，分布式长租公寓就打通了这道墙。”本土运营商“蜗居租客”的负责人认为，分布式长租公寓立足现有资源为杭州楼市去库存作出了贡献。

　　集中式长租公寓才是去商业地产库存的“大杀器”，业态新颖，出手全是大手笔。号称“中国目前最大的连锁集中式长租公寓运营商”的魔方公寓，2月底宣布进入杭州市场，一口气在江南大道和秋涛路开出了两家门店。江南大道店位于滨江区复兴大桥下桥口，周边不乏阿里巴巴、网易等年轻租房客群聚集的互联网龙头企业。这里原来是一家没开业的四星级酒店，魔方公寓租下了6至10层，共130个房间，改造后出租，月租金3000元至6000元。

　　魔方公寓公司品牌总监邵俊说：“另有3家门店也将在今年上半年陆续推出，下半年完成杭州10家以上门店的布局。”此外，因为雷军投资而名声大振的YOU＋青年创业社区，于2015年12月11日在仓前的梦想小镇开业，YOU＋另一家位于文一西路上的店也进入装修阶段。“我爱我家”去年9月发布集中式长租公寓品牌“相寓”……参与这场圈地运动的，自然少不了杭州本土运营企业，像“拎包客”“米果家”等，都已经开出了自己的集中式公寓。

　　欣欣向荣的集中式长租公寓，无疑为去化周期长达50多个月的杭州商业地产库存带来了利好。新近“杭十条”中“鼓励有实力的中介公司和专业机构开展长期租赁业务”，正是切中了这一要害。

　　比拼特色服务

　　长租公寓有多火？记者以租客身份走访了杭城多家长租公寓，发现很多公寓都已客满。魔方公寓称全国的门店2015年全年平均招租率为95%，也就是说，除了换租之外，一直是满租的。有雷军的粉丝效应，YOU+公寓127户全部住满，开业前网上预约的超过500人。

　　相对于传统的、二房东性质的分布式长租公寓，集中式长租公寓却风景独好，比拼特色化、差异化。比如更注重居住体验的魔方公寓，标准化设计从1.0版本做到现在的4.0版本，迭代速度堪比互联网产品，甚至对一张床垫都精益求精，要选用专供精品酒店的床垫品牌的零压床垫，室内家具预留创意空间，将配件简单组合就可实现个性化的魔术收纳功能，房间配备的智能门锁，具备门卡、密码、指纹、短信、钥匙等多种开锁方式。

　　但除了优质的居住体验，年轻人还需要更多的东西。

　　在“拎包客”的天使小镇公寓里，75间房间，目前只有两间空房。住户被称为“拎友”，都是20岁出头的年轻人，不乏创业公司CEO。记者采访那天，网名拖拉机的“拎友”妹子，开出了人生中第一家奶茶店。这是一家在公寓里“生长”出来的创业O2O奶茶店。妹子住进公寓后，管家了解到她想开奶茶店，就在“拎友论坛”中以“一个奶茶妹的梦想”发帖，然后，十几名“拎友”就开始为妹子出谋划策。“在公寓这种生活化的场景下，人与人之间交流更自然、更高频。”华杰甚至将拎包客定义为“居住型创新创业平台”。

　　“长租公寓的硬件好做，难在运营。”华杰说，每星期组织“拎友”交流的论坛，节假日安排活动，旨在建立比线上更强的人际关系，打造有一定主题的社区文化，增加用户粘性。这成为长租公寓运营的核心，否则将沦为普通的租客与房东关系，那只是一家“二房东”公司。

　　尚需政策支持

　　经营长租公寓，并非易事。长租公寓的特点是重资产运营：成本很高，房租、装修、家电等投入大，仅“精装”一项，每个房间就要投入五六万元，成本回收一般需3年以上。

　　目前，杭城大多数长租公寓仅刚起步，仍在“烧钱”，但各有各的赢利方向。“魔方公寓”的方式更像快捷酒店，在迅速扩张中追求规模，以标准化降低投入，再以居住为核心打造生活服务平台，拓展利润空间。“拎包客”将赢利点放在运营上，尝试与酒店式公寓开发商合作，将长租公寓的运营经验放在酒店式公寓里以促进销售，未来将放在社区型物业管理服务的外包上。爱讲“情怀”的雷军，认为YOU＋也要先让“年轻人的生活不这么冷，暂不考虑赢利”。“我爱我家”则看中长租公寓产品产业链的完善：年轻人先通过“我爱我家”解决栖身问题，工作几年涨薪后再租住它的长租公寓“相寓”，最终通过“我爱我家”买房置业。

　　然而，资本却清醒地看好这个上万亿元的租房“蓝海”。魔方公寓的背后，有美国华平投资两亿美元的资本注入，此前，它曾成功投资过七天连锁酒店。无独有偶，YOU＋则获小米科技1亿元投资，“青客公寓”获得赛富亚洲领头、纽信创投等跟投的1.8亿元的B轮融资。杭州也并不例外，“拎包客”最早开始引入风投，“驻客公寓”得到1000万元的天使轮战略投资，“米果家”也拿到了A轮。

　　与此同时，大浪淘沙也无时不刻残酷地上演。2014年6月成立的Q豆公寓，推出过20套至30套房源，也得到过数百万元的风投。但后期进行盈利评估时，考虑到不足以支撑到第二轮投资，也并没有足以打破行业壁垒的竞争力，最终决定放弃。

　　“长租公寓行业还处于起步阶段，如果政府能在税收、信贷方面加以支持，以降低企业成本，会发展得更快、更好。”这是记者在采访中，听到的很多运营商的心声。这一心声，得到了住房和城乡建设部副部长倪虹在今年全国“两会”新闻发布会上的回应：“目前我们正抓紧研究，要提出加快住房租赁市场发展的意见。”