本报讯 （记者 黄宏 通讯员 张兴平） 3月1日，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》正式施行。对百姓来说，这一司法解释意味着给自家财产加上了更牢固的一把“锁”。省高院相关法官结合案例，对这一司法解释进行了解读。

　　“借名买房”，有条件支持

　　“借名买房”，即出钱买房的人是甲，房屋却登记在乙的名下。这种房产登记人和出资者不一致的情况，容易引起纠纷。镇海人王某就遇到了这种麻烦。2007年，她看好房产升值前景，但因为受政策所限，就想方设法向亲戚朋友借钱，并说服他们向银行贷款，由他们出面购房，房子产权登记在他们名下，由她支付购房款的首付及以后的银行贷款。用这种办法，王某先后购房30多套。

　　之后，有人瞒着她偷偷把房产出售了。王某向法院提出起诉，要求他们归还房产所有权，但王某均败诉。

　　最新实施的司法解释第二条中规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。意味着对“借名买房”这种情况，如果实际付款者能够提供实际付款、长期居住等有说服力的证据，法院可以支持付款者的请求。“但是，‘借名买房’的付款者要获得法院支持，不仅要证明他是实际权利人，同时不能对抗善意第三人，而且必须没有法律规定或国家政策限制其取得产权。”省高院民庭的法官说。

　　善意第三人，权利获保障

　　在夫妻关系存续期间，丈夫未经妻子同意，将房屋、车子卖给别人，而且房屋已过户。还有一种情况，借了人家的车子，却偷偷卖掉了，还变更了登记。这种情况下，车子、房子还要不要得回来？

　　省高院民庭的法官表示，这涉及到一个问题：第三方是不是善意取得，如果是，房子一旦被登记了，车子一旦被转移占有了，就要不回来了。

　　《物权法》对“善意取得”规定了一系列条件：受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产依照法律规定已经登记、或者动产已经交付给受让人。

　　司法解释细化了“善意取得”的内容：第三方买入不动产或动产时，要对卖方是“李鬼”并不知情，还要在买卖过程中没有重大过失。

　　此外，不动产或动产的登记簿上不能存在有效的异议登记；在预告登记有效期内，还要经预告登记的权利人同意；登记簿上不能有司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项的记载；第三方还不能明知登记簿上权利主体有错误，或者不知道其他人已经依法享有不动产物权。

　　“按份共有”明晰优先购买权

　　有时候，房产会出现“按份共有”的情况，尤其在遗产继承中，容易引起纠纷。

　　《物权法》第一百零一条规定，“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”但什么是“同等条件”，物权法并没明确规定。

　　司法解释规定，这种“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。还规定了按份共有人向其他人转让其份额，其他按份共有人如果请求按照同等条件购买该共有份额的，法院要支持。两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。