本报记者 张卉卉

　　1月14日，浙江省十二届人大常委会第二十六次会议作出关于修改《浙江省人口与计划生育条例》的决定，浙江省的二胎政策终于靴子落地。

　　多一个孩子，意味着多一个房间。可是，在飞涨的高地价面前，人们突然发现，要在原来的地段多一个房间怎么变得如此遥不可及。市场的变化让我们必须思考，在新一拨如约而至的改善需求大潮面前，我们需要怎样的改善型房源？

　　地价上涨，

　　房价要降可能性很小

　　2016年，不出意外的话，将是杭州楼市一个名符其实的“改善年”。目前已定于今年亮相的十大重量级新盘为：滨江热电厂项目、万科文晖项目、杭州金茂府、大家绿城·金麟府、绿城九龙仓·玉府、中国铁建·德信君宸、泰禾·杭州院子、中国铁建·西湖国际城、龙湖·西湖区新地块、上实·海上海。这10个项目中，目前已知的豪宅项目就有6个，分别是滨江热电厂项目、万科文晖项目、杭州金茂府、大家绿城·金麟府、绿城九龙仓·玉府和泰禾·杭州院子。

　　据记者统计自杭州国土资源局官网上的数据，2015年，杭州主城区共出让25宗宅地。其中16宗地分别处于申花、拱宸、文晖、滨江、彭埠、景芳、南星这些中心区域，由于抢地的基本上为一些本地大房企和外来首次入杭的国企，资金实力雄厚，从而导致地块价格一再走高。

　　业内专家认为，中心的位置，加上规模较大，这些因素都决定了这些地块的豪宅品相。

　　杭州市区（包括萧山、余杭）今年土地是典型的小年，出让金总额预计达630亿元左右。这一成绩，相比2014年的845亿元大跌20%以上，相比2013年的1327亿元更是大跌50%以上。但是，一个明显的变化是，去年，杭州的单宗地块出让金额明显上升，大多数地块均为地处中心的优质宅地，因遭大房企哄抢，所以最终竞得价都创下“地王价”。

　　最值得关注的是南星单元。2015年1月27日，南星单元D－04宅地引发九龙仓、融创、旭辉、方兴、龙湖等多家大鳄激烈争夺。最终，该地块经过41轮的激烈报价后，由融创大家联合体以总价20.28亿、折合楼面价25177元/平方米成功竞得。但大家没想到的是，2016年杭州首场土地出让，1月6日，依旧在南星单元，之前仅在瓶窑开发有信达·柳郡这么一个小项目的信达房产，竟然牛气冲天地以33.9亿元竞得南星单元B-02地块，溢价65.6%，成交楼面价达到36680元/平方米。据悉，这一地块让杭州楼板价首次突破3万元/平方米大关。这两块地都不临江，一年不到的时间，地价暴涨了46%。

　　专家预测，土地成本已基本决定了这些地块房价的高不可攀。这也意味着，新一轮改善房源的房价下跌可能性很小。

　　老地段改善房，

　　多个房间怎么这么难

　　40多岁的小S正在为改善住房发愁。二胎政策放开了，她和老公商量了一下，决定再要一个孩子。可是，这再要一个孩子的代价也不小：家里原来的住房明显有点吃紧。

　　小S原来住着四房，除去一个书房，三个卧室刚刚够：自已和老公一个，女儿一个，老妈一个。可是，多了一个孩子，还考虑要请个保姆，怎么盘算都要多个房间。

　　小S现在住的是2010年买的房子。小高层，180多平方米，但也只有四个房间。那个时期的四房都要这么大的面积。但现在，因为这个小区是学区房，如果有老二，上学也方便，小S想在原地换一套5房的户型，起码要230~240平方米。

　　小B家住竹竿巷，2000年的房子，90平方米。小B有对可爱的双胞胎儿女，现在两个孩子都上高中了，加上父母也偶尔过来住，原来的房子实在有点局促。虽然杭州的城市在日新月异地“长大”，但在小B的意识里，市中心的概念还是停留在“环城东路以西，环城西路以东”的范围内，这个范围内的新楼盘单价一般要上5万元，别说换大房子，90平方米小B换起来都有点吃力。没办法，小B只能将换房的目标投向次新二手房。

　　小F也是个市中心情结者。一直住在市中心60~70平方米老小房里的他梦想着换上一套新房。市中心新房动不动5万元的单价自然让他望而却步，可是，去市场上询问了一遍，四房的精装户型即使在三堡一带，也要卖到近4万元的单价，500万元的总价，实在承受不起。“配套成熟的地方，太贵；买得起的地方，又太荒凉。换套大房怎么就这么难！”小F感叹。

　　改善房“瘦身”，

　　难题就会迎刃而解

　　记得杭州刚开始实行90/70政策时，市场上一窝峰地出现一批90平方米三房户型，原来90平方米最多只能做两个房间，现在能做到三房甚至四房。而两房户型则缩减到70平方米左右。现在，这股“瘦身”风由刚需房延伸到改善房。

　　专家认为，改善房的“瘦身”可以很好解决眼下成熟地块大户型总价过高的现状。

　　双赢机构总经理章惠芳认为，随着地价的水涨船高，开发商必须要消化高地价，而金字塔尖的购房者毕竟有限，最可行的办法就是降总价。也就是，创新性地研发出一批适应当下改善购房者需求的新产品，将四房户型控制在140~160平方米，三房户型则控制在100~110平方米。

　　而汉嘉地产顾问副总经理陈焕春更加务实，她认为，即将到来的这拨改善潮中的购房者和之前金字塔尖的那批高端消费者不同，只能算是有经济实力，他们理想中的改善房更讲究功能的完善，而非奢华。而相比高端消费者，他们也更讲究配套的成熟。“新一代的改善房可以改变之前‘大而空’的弊端，面积更加紧凑些。”

　　据陈焕春透露，她正在从事几个新拿地块的项目户型定位。从新的一拨趋势看，“瘦身”风已成大趋势：三房一般控制在90~110平方米；小四房一般控制在130~140平方米；大四房一般控制在160平方米；而大五房一般控制在200平方米左右。（大四房和大五房针对高端消费者一族）

　　至于排屋，瘦身潮也已启动。2015年开始，杭州市面上就有几个盘尝试推出微墅新品，如万科桂语里的140平方米微墅，还有青枫墅园的145平方米和178平方米排屋，因为总价低，成交量都远超传统排屋。记者向杭州市面上的排屋项目随机了解了一下，如和家园、新明半岛、桃源小镇，200平方米以内的新品排屋都是今年的主推品种。

　　除了面积缩小外，智能化及物业的提升也是改善房改良的着力点之一。据悉，在这拨大户型上市潮来临之前，已有楼盘在配置创新上做出有益尝试。比如融创大家·候潮府项目，139平方米四房，引进先进的RGF空气净化系统，它能去除PM1.0，能去除各种病菌以及甲醛、苯等各种有害气体和挥发性有机物等，符合时下人们追求健康的心理，很受市场追捧。